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    理智，是上海置業者的特點；沉悶，是地產界對天津樓市的印象。然而，國慶期間，上海人排隊5天5夜去購買一個樓盤——上海奧林匹克花園；天津每天有上萬人次去造訪一個樓盤——天津奧林匹克花園。是誰在掀起上海樓市浪潮的同時，又卷起天津地產的風云，上奧與天奧品牌移植的成功會給深圳地產帶來怎樣的啟示？
    平實，是陳穗建給人的第一印象，謙和，是陳穗建給人的第二感覺，而堅韌與睿智，正是他的品格。與時下娛風化的“大腕”相比，作為中體產業副總裁的陳穗建更像一個傳統的文人、學者。2000年，帶著簡單的行囊和一位助手，陳穗建開始了他的“東征北伐”生涯。
    作為奧園事業拓荒與擴展的中流砥柱，陳穗建在打造新奧園之路的過程中，一直在苦思冥想新時期房地產的運營核心，對房地產文化，他不僅長于思考，更善于表現。日前，在接受本報記者采訪時，中體產業副總裁陳穗建用“居住文化”四個字概括出了奧園的成功軌跡。跨越：奧園煽情津滬樓市源起于廣州華南板塊的房地產大盤模式、復合地產模式、主題開發模式等行業精彩創意層出不窮，極大影響著中國房地產運營的歷史。沿著這些精彩創意的軌跡，一個符號不斷閃亮在人們的視野中，它不僅創建了新一代房地產的開發理論體系，還漸次突破了傳統地產的固有特質，并且大踏步地向外展業，那就是奧林匹克花園。
    實況鏡頭之一：上海。2002年10月1日，上海的“阿拉”們在歷經5天5夜的排隊后迎來了上海奧林匹克花園的開盤，1300套住宅一售而空，樓市驚呼精明的上海人怎么啦！
    實況鏡頭之二：天津。2002年10月3日，天津奧林匹克花園正式開盤，近千名市民爭相排隊認購，首批1000套單位一掃而空。不僅如此，從10月1日天津奧園對外開放以來，每天1萬多人次造訪了天津奧園的現場。市場驚詫了：一直是大城市中樓市“凍土”的天津解凍了！
    一手擎起上海奧園與天津奧園兩大“超級項目”的陳穗建并沒有因此而喜形于色，他還在思考著項目開發過程中的每一個部分以及項目未來的可持續開發。
    陳穗建談到，此次上海奧園和天津奧園的運作成功是奧園跨地域發展戰略的一大步，特別是上海奧園的操作，完全靠創造市場、創造文化來進行的。上海奧園地處上海外環線九亭地區，單從地段這一樓盤第一要素而言沒有優勢；在進行傳統的市場調查時，上海奧園從客戶階層、價格策略等指標的分析上得出的結論是不具備開發空間，而且由于上海本身房地產市場的成熟，上海奧園要領銜中高檔住宅市場，僅僅憑借規模是不夠的，因此“上海奧園必須依靠自身潛力，走居住文化之路”。
    “市場是營造出來的，而不是調查出來的”，陳穗建對此充滿自信，在上海奧園的構建過程中，居住文化已經貫徹到每一個細節，這種創造市場的方法就是上海奧園的終極撒手锏。顛覆：奧龍實現品牌轉移特質性是房地產產品完全有別于其它消費類產品的重要特點，歷史地看待房地產行業，不難總結：地域性、周期性、規模性是房地產最主要的三大核心特質。正是由于這種特征明確的特質性的存在，把許多房地產品牌都限制成只是一個地方品牌，因此，在歷次房地產運動大潮中，突破傳統特質性發展瓶頸的沖動就演變成一次次的行業創新。
    奧林匹克花園宣布組織奧龍計劃向全國進軍的時候，一些業內的“大腕”對此不以為然，因為房地產固有的特質性定律已經決定了房地產品牌具有不可轉移的特性。當奧龍計劃的第一批啟動樓盤―――上海奧園和天津奧園成功實現了奧園品牌的轉移時，市場開始意識到，房地產的固有定律已經被顛覆。“這肯定是中國房地產品牌的突破，因為房地產發展到一定階段時，市場必定會產生新的需要，上海奧園和天津奧園也是因勢、順時而生”，陳穗建興奮地說。他認為在一定的條件下，房地產地域性、周期性、規模性三大核心特質是具有可變性的，而實現這個“可變”的誘因要素就是居住文化與品牌力量。
    陳穗建首先談到品牌，“在房地產經營中要創立堅定的物業品牌，同時完善企業本身的CIS，利用CIS樹立行業形象，確立行業地位，這樣才會有物業品牌的誕生”。的確，奧園本身的示范效應已經為未來品牌的轉移打下了堅實的基礎。
    當提及居住文化時陳穗建說：“居住文化是項目的主題和靈魂”，并列舉出上海奧園在貫徹居住文化的種種玩味意境的精妙思路。上海奧園首先是在搭建體育與住宅的復合平臺上完成了兩次思索上的對接，一是對生活的態度、一是對生命的理解；“因為我們塑造建筑，然后建筑塑造我們”，在此基礎之上，上海奧園充分研究了上海目標客戶群體的文化共性，制定了一套完備的上海奧園的規劃細則，這些規劃細則包括興建1萬平方米運動城、由人體預防醫學指導的體能檢測中心、營養配餐中心等，都是有名有實落到實處的內容，充分體現出“健康生活每一天”的開發主題。
    陳穗建語氣堅定，奧龍計劃所實現的奧林匹克花園連鎖經營的可能不是簡單的樓盤移植，上海奧龍和天津奧園的成功說明，只要抓住本土居住文化的核心，從開發、產品、銷售、服務、價格等多個環節進行品牌的異地培育，“品牌就可以轉移”。創新：引領全新康居時代上海奧園和天津奧園是奧龍計劃戰略拓展的第一步，也是陳穗建實現中國白領新一代康居夢想的舞臺，對于這種規模、體量堪稱“超級”的住宅項目，由于受到開發周期長等因素影響，“泡沫存在”論調占有一定的市場。對此，陳穗建并不以為然。
    陳穗建自有獨立思考的市場觀點，他認為，房地產泡沫只是樓市問題的一個方面，這里面固然有經濟方面的原因，更主要的還是以逐利為唯一目的開發商造成的，只有做到了真正為客戶提供實效、實用性的住宅，房地產業才會擠掉泡沫，進入良性循環，“要搞無泡沫地產”。
    透過陳穗建的實效主義可以發現，上海奧園和天津奧園就是在房地產競爭年代里典型的差異化產品，陳穗建說：“在信息時代，產品可以很快被克隆，但是居住文化是難以復制的，房地產與其它產業結合會賦予居住文化更深的內涵，所產生的附加價值更大。”
    總結了開發成功的經驗之后，陳穗建設想著實現房地產的跨產業合作開發，這不再是創建一個或幾個奧園，而是幾十上百個奧園的大手筆，他創意的是一個住宅產業王國。在陳穗建的藍圖中，這個王國以新技術應用作為房地產開發的靈魂，從理念輸出到住宅產業鏈條的全部，然后在開發過程中實現社會化的專業生產，從社會化的營銷策劃代理，直至社會化的物業管理、售后服務和信息反饋，再回饋到新技術應用，開始它周而復始的第二個高層次的循環。
    “如此一來，住宅產業的規模化和集約化生產將實現社會資源的最大節約和整個房地產業的高速發展，從而創造出一個全新的康居時代”，陳穗建完全沉浸在這幅美麗的產業藍圖中。中國規劃網上海3月12日電