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中國房地產業特別是這兩年，宏觀調控的當下，應該說從業界包括政府，包括市場的購房者，包括傳媒都有一些不同的意見和看法。整體的市場來講，大家都在觀望。在這個時候我們要靜下心在對中國房地產業做一個回顧，對中國未來房地產業做一個分析，對中國房地產業做一個展望。房地產業企業集團化發展趨勢，品牌化效應更顯作用。除了產品的競爭，營銷的競爭，真正的房地產競爭已經上升到品牌的競爭，更高的競爭是產業化的競爭。所以在目前國內越來越多的開發商，以及他們開發的項目非常重視他們品牌的建設。這是一個不爭的事實。 第二房地產行業發展一定會趨向于專業化的分工，這在國外來講也是一個非常明顯的方向。開發商作為從土地的取得，開發手續的辦理，資金的籌措等等以及各個方向所謂合作配套服務商的監控、協調和組織，這個是他們應該做的工作。這個大概的模式應該說越來越不適應越來越競爭化的房地產的環境。因此從房地產分工來講，商業地產的開發，專業做小戶型的開發，專業做大型社區的開發，甚至是都市綜合體的開發的開發商，越來越細化他的角色。 另外，像商貿流通領域的經營一樣，開發商的連鎖加盟開發這種模式也會越來越有生氣。在上次地交會論壇，奧林匹克花園在99年廣州奧林匹克花園是我操作的，那個項目奠定整個奧林匹克花園運營的模式，在此之后奧林匹克花園逐步在這些年的發展當中，在全國遍地開花。他內在的模式、規律以及它的一些產品的開發，以及它走的路線基本上是在廣州奧林匹克花園奠定下來的。我們也有幸看到這樣的模式在國內有越來越好的發展，這也是我們看到的比較好的發展方向。 第四點更多的會借鑒國外房地產的成熟開發模式。因為這一點我覺得也是必然的一個結果。畢竟來講，中國的房地產從第一個商品房開發到現在也不過僅僅是25年，因為時間上最早的商品開發就是廣州的東湖小區，東湖小區的落成是在建設周期是79年80年的時候，落成的時候是85年。這也是我在此之前服務的一個開發商。整整落成的資金也就20年，在整個房地產的開發來講不過是15年，甚至最多是10年的時間。這樣的話，我們畢竟發展時間階段還是很短暫的，在這里應該講國外的一些成熟的開發模式越來越值得我們去借鑒，特別是中國現在處于入市的前期，包括我們第一品牌萬科也是原來在參照香港的模式轉到參照美國模式。 另外兩位專家剛剛提到了融資的方面，金融工具的問題。確實在目前在中國99%以上的融資的來源都是來自于銀行的貸款，應該講這方面的金融風險是非常大的，也從側面反映出我國目前在金融體制上面才存在改革，融資手段，金融工具應該多樣化。同時由于，這兩年特別是國務院七部委包括央行一系列的宏觀調控政策，特別是國土資源部在全國的土地法，“813土地大限”以及新“國八條”當中都越來越嚴格對土地進行管理。這在方面特別是一年不開發就收費，兩年不開發就收回，這樣一個政策雖然不是一個新的的政策，但是它在土地法制定當初就有的，在廣州收回土地在從97年開始進行了。在全國肯定是今年才正式把它放在一個更高的高度認識，這樣的話確實是動真格的。包括一些國營的開發企業也在收回當中，也不要說民企了，所以我們對此之前一些開發商盲目的進行土地儲備已經敲響了警鐘，因為如何講解土地的儲備和開發性和連貫性這方面是非常大的課題。當然由于競爭的激烈，房地產開發模式一定會由粗放型向精細化轉變，這次地交會我們有幸請到了廣東虹宇集團就星河灣作為精細化品種地產的先鋒角色，他們的一些經驗和業界做了一些分享。應該說星河灣確實代表中國房地產精細化的一個方向。 第八點由于我們地方政府在資金，在投資上面確實是有所匱乏，那么一些一級開發商幫政府做土地整理逐步的浮出水面，他把土地進行集中然后在把土地尋找相關的合作伙伴或者是轉讓，這樣一種開發的方式也是越來越各地方，各個城市開發浮出水面了。 第九點傳統商業地產開發將回歸理性，剛才提到商業地產存在非常過熱的現象，那么也是非理性的開發。投資空置率，目前的開發量都會是有一個非常龐大的數字。為什么200年出現商業地產，就是因為更多的開發企業看到在住宅開發以后商業地產的巨大的開發利潤的誘惑，在這個過程當中他們僅僅注意利潤的回報，并沒有注意到商業地產開發的這樣一種高的專業門檻它的協調性，以及當中一種運營的系統當中一些經驗，他們并沒有注重這方面，而是簡單把住宅商業模式開發到商業地產開發，這樣確實造成我們開發商地產到幾年基本上逐步到了開業的時候，因此由于非理性的開發將導致無須性。所以有的地產以大型的物流中心和開發將會成為熱點。 最后也是我想很重要的一點也是我這次我們作為一個因子要提到的一點，就是消費者的細分越來越細，市場將出現更多的個性化的產品，確實在住宅開發當中，大家也看到了，有很多人大家瞄準消費者的氣氛已經不是以往的粗放的和無差距市場投放的這種推廣方式，越來越細化，越來越有差異化的營銷來支持目前地產的推廣，所以我想這個是很重要的一個趨勢。
這個趨勢自然和我們今天的主題是切題的，房地產要越來越細分，商業地產也是要越來越細分，因此主題商業地產的開發也就是將會成為一種趨勢，也就是必然的。所以當前有一個警報，我們可以看到，商業地產的開發商是并駕齊驅的，商業投資2004年是1724億元，同比增長31.4%，大大高于其他方面的增長速度，同時，04年的空置量2610萬平方米，2005年第一季度已經增長到2012萬平方米，這是一個驚人的數字，這么多的這種空置商業品用房，那么商業用房的面積如何能夠進行脫穎而出，主題商業地產是成為一種很重要的出路。而主題原本是音樂當中的一個術語是指交響樂當中反復出現表達一個樂章，后來成為文章和文學作品當中的一個很重要的應用。 因此在商業地產高速發展過程當中，主題也開始得到了一個相對廣泛引用，而主題的概念也隨之時間在變遷。在這里我想因為國內趨勢對于主題商業地產的論述應該還是沒有系統性的，我想今天我們這方面的一些理論研究和闡述應該是國內第一次真正對主題商業地產的一種相對比較細致的梳理，我認為主題商業地產當中分為兩大類，一個是專業性的街區，另外一個是購物中心。專業性商業街區是指經營商品類型或相同和屬性相似的商店匯集在一起形成的商業街區。在這個街區里面，商業店經營的商品的類型是非常相同的，屬性也是近似的，因此商品的選購性是很強的，在某一類商品消費領域可以充分滿足消費者多樣化的消費需求，因此它也通常作為一般不在核心商業區里面的商業街作為一種定位的比較有效的手段。因為他這樣的專業性的商業街區輻射范圍會比較遠，就算是在周邊商業氛圍不濃厚的時候，也有可能吸引輻射外圍更遠的人來消費，因為在這樣的商品類別里面是極大了豐富的。這個是很重要的概念。 各位看到這是廣州的狀元坊。它在不到200米的小巷里面，集中了幾千個幾平方米的小鋪，而且在廣州最高的租金就是在狀元坊，因為在這里邊學生年輕人都喜歡在這里買什么，就是潮流的服裝飾品。因此如果有一個很流行的飾品就一定要到狀元坊來。 像王府井的小吃街，所有的特色小吃全部集中在這里，因此也是一個專業性的街區，只要來吃特色就到這條街里來逛。以前北京市三元里現在越來越現在去到后海，現在有很多的酒吧，基本上都是各種酒吧，不同環境的。 第二大類我們提到主題的購物中心，主題購物中心是指只有一個或者兩個經營主題的購物中心，是同中類型或同中屬性的選購性強的商品集中經營的商業場所。主題購物中心是相對于綜合性的購物中心，超大型的購物中心比較的。它有兩種形勢，第一種是以商品類型為特征形式的主題。 第二種是以某一類型消費者需求為特征的主題。包括男人女人、大人小孩、外地人本地人等等是以某一類型的特定的消費者白領等等還是這種富豪階層的，就是相對中產階級以上的人群。他針對這些不同類型的消費者來作為定位。 我們看看以商品類別為特征。像廣州的美居中心，它主要是經營家具類的產品，他是以家具、建材類為商業類別的主題購物中心。另外這也是我們機構在廣州做的，南天國際照明中心，3萬平米的面積，專門做一些中高檔的燈飾的產品的主題；像上海陸家嘴美食城； 下面我們再看看商品，因為剛剛我們提到了商品類別為特征，因此可以形成一種錯位經營的思路。這種思路我不展開了，大概有這五種。 1，經營商業環境中欠缺的商品類型或其他商業經營薄弱的商品類型。 2，經營與商業環境中商品檔次相區別的同類型商品。 3，經營與商業環境中商業地產相區別的同類型商品。 4，經營商業環境中某大型商品細分的小類商品。 5，經營環境中某大類商品的規模經營。
接下來我想研究一下以某一類型消費者需求為特征的主題。剛才提到了年齡統計為特征，按年齡分為兒童、青年人，成人老人等，按性別可分為男人、女人等等，這些都可以在我們做主題的進行消費者定位的一些差別化的考慮。深圳的NICO當中，這個就是專門針對我們女性的主題購物中心。在廣州有一個叫流行前線也是做得非常成功的，主要是針對青少年的地下主題購物中心，這下面做了很潮流的商品是很適合青少年購物閑逛享受。 廣州也有一個叫麗柏廣場，他專門是針對中青年高檔消費者的購物中心，因為這里面全是世界頂級的一線品牌。世貿新天地基本上是針對年輕的白領，它所有的品牌商品都是專業專賣店，都是針對白領一族的。因此這樣一種定位的方式也是很有效的形成了錯位的經營。因為我們滿足目標消費者需求為出發點，這樣我們就可以很好的選定購物中心當中你要經營的商品元素的組合。同時錯位經營除了剛才講的兩大類的方向，錯位經營還有其他的方式，比方說是不同的經營方式，或者是營造特色的環境這也是一種錯位經營的方向。也是一種出路，我們看看一些例子。這也是我們機構在國內第一個成功運營的以購物公園這樣模式開發的購物中心，各位可以看到，它是由兩大類的創新，首先他作為購物公園他里面的環境真的像花園一般的環境，里邊大量的水景，園林大家逛街感覺在公元光潔一樣，另外創造性的不用中央空調而是用分戶式的空調減低購物中心的能耗，他有五個中庭，其中每個中庭都采光的。 另外在常州也是無錫的旁邊，也是我幫做顧問的一個項目。當時很早的時候在廣州做規劃的時候，這個是國內目前比較少有的一些中心商業街區改造非常成功的例子。像這種模式當中不會統一的關門或者是開門，因為很多封閉式的商場9點鐘開門，9點鐘關門。像這個商場開門時候自己可以決定，和封閉型的廣場不一樣。 剛剛王教授講了，商業地產開發的誤區，我想這里面簡單提一下，主題商業開發的誤區。既然主題商業地產最重要的核心是主題，所以第一個誤區我們發現一般我們開發商在做主題的時候，缺乏科學前期市場分析，同時想當然做主題的定位，并沒有結合項目的實際情況，很多時候在一些部應該做的主題定位的地方做主題定位。 另外，并沒有去鎖定這個主題產業的經濟生命周期，盲目跟風，缺乏創新，這個主題實際上是沒落的，并沒有生命力的主題的時候，你選擇了它，無疑是自食其果。 第三個我們可以看到，很多時候定位主題以后我們很多的開發商它并不是真正的靜下心來圍繞主題做深入的研究和做核心的運營，并沒有打造核心的競爭力，而是僅僅浮在表面上的炒作，非常的蒼白，這種一種蒼白的開發模式這樣的主題一定不可能真的實現他的成功。 第四個沒有鎖定目標消費群他的消費模式，既然定位這個主題，定位某一特殊類型的消費者之后，這一類型的消費者它的消費習性是什么，它的需求是什么，如果讓他來到商場做消費。這個方面沒有做研究，更談不上對這類消費者去組織他的業態商品的組合。我們最重要講的商業地產開發最重視兩個方面的組合，一個是商品元素的組合，第二個是商店元素組合，這個是業主的規劃，一個是業態的功能定位。 第五點沒有用目標消費群的消費語言去和他們進行溝通。這個消費群體他應該是什么樣的“語言”，他應該用什么語言溝通。 我想既然是講到開發的模式，就談到他的模式，如何去創新？我想首先可以從科技方面進行科技創新，舉個例子。在臺灣有一個效TigerCity老虎城，它除了一個正常的觸控功能之外，它還有一些新的操作，而且在這里面他專門做了科技主題館，和日本主題的科技博覽館他們實施聯線，這里面就有很多科技式的海洋世界。整個科技化的氛圍明確。 第二個我們講融資的創新。剛才兩位專家講到融資，我們商業地產更需要融資方面的創新。像房地產證券化，向社會大眾籌集開發資金。 投資基金組織，吸收長期基金來投資于房地產。 將保險基金融資市場，引導國外資金進入房地產融資市場，發行公司債券，吸引社會剩余資金投資房地產業。推行融資租賃方式，建立抵押資產管理公司。這也是一種比較好的出路，這都是必須在商業地產的開發當中融入到多元化了金融工具和手段。不是僅僅跑賣鋪，這個是非常的單一。 第三個從建筑空間和購物空間設計理念做一個創新。比如說臺灣的京華城。香港青衣城，他整個的購物環境整個是用海洋文化的主題進行購物環境這樣一種裝飾。讓大家感覺在這里面好象購物當中在海底世界一樣，在海洋的大海上面暢游一樣的感覺。 中國規劃網北京4月7日電 (責任編輯：白雪松) |
