|
主持人：各位網友大家好，歡迎收看中國經濟網高端訪談之兩會特別策劃，今天我們將要討論一下房地產的問題。我們請到的嘉賓是中國經濟名家講壇副理事長、中國管理科學研究院研究員李開發老師。李老師，您好！李：各位網友大家好！ 主持人：那眼下這個樓市拐點的爭論是異常的激烈，那么請問李老師，對于房地產市場我們怎樣判斷這個拐點是否已經到來呢？
李：拐點這個理論其實已經從去年6、7月份的時候開始了。那么2007年的6月份房地產的龍頭老大王石先生在“海螺”房地產行動這次會議上講，中國的房地產已經存在了比較多的泡沫，那么泡沫最終是要破滅的，那么作為萬科，他已經做好了面對房地產泡沫破滅的準備。也就是說萬科是有備而來的。那么到了去年的十月份，王石在一次會議上講，就是中國的房地產已經進了拐點。后來嘛，有一部分的媒體進一步追問，他說這個媒體僅僅是在珠三角。然后呢，前不久，大概就是半個月前王石在一次內部會議上，人家問究竟有沒有拐點，他說這不是禿子頭上虱子——明擺著的。因為王石是這個產業的龍頭老大，所以他談拐點引起了舉國上下的房地產開發商和廣大買房人的高度關注。那么關于拐點的問題，我是想得這么來認識，在我們經濟學界來研究一個產業的拐點，我們認為它是連續三個月表示出同一種狀況，也就是說它的價格是在回落，它不是在繼續上升，那么我們就認為它到了拐點。那么為了把這個數字更加確切的表達，很多學者同意這么個觀點：就是連續三個月房價沒有上升，在下跌的過程當中，它的總的下跌的分量超過5%，我們就稱它為拐點，這個拐點偏離了原來的發展方向，在向另一個方向，也就是現在向下發展。那么對照這個標準，我們認為全國的房地產市場從總體來講已經進了拐點，好多地方已經過了拐點。就是說到目前為止，在深圳的市場上，就是房地產市場的價格已經下降了25%，最多的部分已經下跌了30%，那么少的部分也有下跌了15%的。但是在深圳，總體上已經接近下跌20%。那么廣州的市場，從目前的數據看下目前下跌了10%—15%，那么最近兩個月北京市場房地產的價格，銷售的樓盤最近打出來的最新價格，有的一次性付款優惠20%，也就是八折價。實際上，從總體上來衡量遠遠超過了5%。所以說中國的房地產，目前漲價的龍頭城市，一線城市，基本上都已經過了拐點。
主持人：那就是說房地產現在已經在回歸理性了？
李：對
主持人：那有房地產商，比如說華遠董事長任志強，他就曾經提出，房價，抑制后必然會反彈，您認為這種說法有沒有道理呢？
李：理論上講是正確的，但是，拿他這個觀點來指導現實卻是有很大誤差的。因為我們知道這個隨著幾十年時間的發展，其實房價它總體上來講，是隨著GDP提高。那么人們的收入是在增長的。如果你把它放到一個五年、十年乃至二十年的歷史長河當中來看，那么房價是必然上漲的，所以從這一點上來講，任志強先生說的話是正確的。但是我們所要看到的是我們現在的房地產市場，就我個人看，在最近的兩到三年中，房地產市場房價的大幅度反彈是不可能的。因為主要原因是近幾年它的漲幅太快了，它的價格和它的總價已經遠遠超出了80%的乃至90%的城市普通老百姓的消費能力，所以購買力不能承受房價，它必然無法抬升房價。
主持人：去年物價的漲幅也很明顯，有一種觀點是：物價上漲推動了房價上漲。你覺得是這樣嗎?
李：應該說是房價上漲推動了物價上漲，這個因果關系不能搞顛倒。因為現在我們國家的經濟特點是兩個方面：一是出口導向政策，而出口導向在我們中國的廣大企業當中，很多企業主要還是在原材料上，是以原材料工業為基礎。那么賣產品，因為技術含量比較低，總體上出口導向還是帶動了原材料的大部分消費，這是一個房價上漲的原因；第二個是我們近幾年的房地產市場是空前的發展。這個發展實際上沒有足夠的消費基礎的，就是沒有足夠的貨真價實的那種市場。
在房地產開發的過程當中，要耗用的原材料，比如鋼鐵、水泥、木材以及塑料、電器，這快主要拉動的也是原材料。由于這兩大領域的原材料需求量高速度增長，所以導致市場物價上漲。物價上漲我們稱它為生產資料的上漲，PPI就是生產資料的價格指數的上升，上升的時候其實最終要反映到消費價格指數上就是CPI，就是我們老百姓看的見的八大類。
各種消費品，由原材料帶動別的上漲。這是主要原因，同時我們還會看到房地產市場，實際上就是說房價是每一個正常要居住的人都必須考慮的消費品，它是一個剛性指標。也就是說當這個剛性指標的上漲起來的時候，它必然影響普通的消費水平。因為我們的老百姓他要感覺房價上漲了，手里的錢越來越不值錢了怎么辦，就是要減少消費，然后投資去買房。他如果想要自己的存款增值，那他目前來講，使存款增值有兩個途徑比較可靠一點：一是股市，獲利比較大一點；二是，房地產；所以這樣大量的資金越來越多的投入進了房地產而導致CPI上漲。所以我們說房地產價格的上漲帶動了CPI的增長。
(責任編輯：瑋鋒)
|
