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    近年來，我國商業地產的發展突飛猛進，商業地產開發與城市商業規劃的關系和科學協調的發展日益重要。
    一、我國商業地產開發、商業網點建設的現狀
    1、 我國商業地產開發、商業網點建設的兩個階段。
    從我國商業地產開發、商業網點建設和商鋪投資走向看，明顯地分兩個階段。
    第一階段：計劃經濟時期的政府行為。在商業網點資源短缺時期，國務院決定各地按住宅建設面積7%比例收取商業網點配套費，安排商業企業經營,即國務院(國發[1981]103號，1981年6月26日)。這項措施在一定程度上發揮了保障供應、滿足人民群眾消費需要。就全國來講,當時的商業網點布局結構是：市級中心——北京王府井、西單、前門；區級中心——南城的菜市口、西城的三里河；社區服務——多少居民人口一個居委會，配備一個糧店、副食店、菜場、理發店、飲食店等，原則上10分鐘的商圈。因此，“中商網聯會”以征收、規劃、用好這批資金為工作重點，并創造了“中商網聯會”的輝煌。
    第二階段：進入市場經濟時期的企業行為。1999年11月6日，財政部、國家經貿委、國家計委等六部委按照國務院的要求，聯合下發《關于公布第三批取消的各種基金(資金  附加  收費)項目的通知》（財綜字[1999]180號）,取消了“收取商業網點配套費的規定”。現在，我國商業地產的開發，商業網點的投資，主要來自非國有部門，大部分是商業之外的投資者。
    2、對當前商業地產市場形勢的總體判斷。
    去年，全國各地普遍出現商鋪的投資熱潮，據有關資料顯示,房地產是我國高收入者最青睞的投資品種。商業地產已成為2003年度全國商業十大新聞。在網上，五個關鍵詞搜索結果，“商業地產”名列榜首。
    今年以來，商業地產開發、商業網點建設更是受到了前所未有的關注，媒體報道多了，各地商鋪節、商鋪展覽會比比皆是，搞的熱火朝天，同時各類培訓班、論壇也多了。今年,我們協會就在北京、上海、天津、哈爾濱、沈陽、石家莊、杭州、西安、呼和浩特、蘇州、廈門、嘉興、東莞、浙江臺州、鹽城等國內近20個城市舉辦或與有關方面聯辦過論壇，同時我們也應邀出席各地舉辦的類似活動。應該說，這是個好現象，說明大家重視這個行業，通過廣泛的研討和交流，達成共識，可以起到規范和引導作用，從而推動商業地產健康、有序、理性的發展。
    應該承認，我國對商業地產開發與商業網點的建設情況，到目前為止，還沒有一個完整、權威的統計資料。全國商業地產的數量、體量及分布情況等，從政府部門角度來講，過去商業部門不掌握、建設部門不掌握、銀行系統不掌握、統計部門也不掌握。只是最近，大家才開始進行這方面的專項調查。
    從有關部門和我們協會初步調查判斷：從整體情況來看，商業網點總量不足的狀況仍未改變，只是局部存在著過熱的苗頭，表象是同質化競爭。今年三月份，商務部在全國十個大中城市作了一個調查：2003年1到11月份，全國商業設施建設投資額約為1000億元，竣工面積約為2000萬平方米，同比都增加了40%以上。過熱苗頭表現在，一些地方盲目建設大型商業設施，給中小商業企業帶來了很大壓力。局部過度投資也埋下了引發金融風險和社會風險的隱患。部分城市，不僅存在著商業網點過于同質化競爭，而且造成環境污染，加劇城市交通緊張等問題。發達國家人均商業面積通常在1.2平米以上，而我國的北京、上海等大城市還不足1平方米，農村、城鄉結合部和新建居民區的商業設施還嚴重不足，居民生活很不方便。
    按照國民經濟翻兩番的要求，2010年社會消費品零售總額將達到8萬億元，生產資料銷售總額超過17萬億元。作為支撐這樣巨大銷售額的市場載體，我們現在的差距還很大。所以，不能籠統地、簡單地做出商業地產“過熱”的判斷，不能搞一刀切。商務部領導在最近的講話中強調：仍然要加快我國市場體系建設，采取有效措施，研究制定吸引投資的政策，調動各方面對市場建設投資的積極性，引導各方面資本，加大對商品市場建設的投入。同時也指出，對商業網點開發和建設要分類指導，防止重復建設和盲目投資，提高成功率。
    3，商業地產開發銷售的三種類型。
    我在這里特別指出的是，商鋪投資已經吸引了眾多的中小投資者。據我們調查，其吸引力主要體現在：一是中國人的“一鋪養三代”傳統思想和傳統投資；二是大城市情結和城市化進程；三是商鋪投資轉化為教育投資。大城市與中小城市及農村的差別，造成小孩在就學、就業差別等，在戶籍制度改革的大背景下，促使中小城市及農村先富起來的家長,通過在大城市購買商鋪使自己的孩子取得城里的戶口，進而取得與城里孩子同等待遇；四是在銀行利率和股市債市變化較大，加上銀行對投資商鋪可享受貸款政策和商業地產開發商讓利優惠和誘人的承諾，投資人便更加看好商鋪投資，也就出現了異地買商鋪現象,有了買方市場。
    從開發銷售角度，我們分析大致上可分為以下三種類型：
    一是，出售商鋪產權和經營權，業內人士稱之謂“產權式商鋪”。現在的商業地產商絕大多數是從住宅地產商轉變過來，商業地產項目封頂后，這部分商業地產商遵循的是住宅地產操作手法，套現是第一位的，他們把變現的利潤，除了落袋為安外，其余急于還清銀行貸款、利息、施工單位工程款和供貨單位的材料款等。在此條件下，銷售前期的做法是一賣了之，后遺癥較大；現今通行的做法是租售并舉,地產商為了尋找主力商家入駐，以求穩定的租金回報，因此采取了降低置業門檻，以化解大賣場面積消化的難題。“出售后返租”，并以“高回報租金”、“若干年后回購”為吸引人的口號，即銷售賣點。
    如果地產開發商對自己的項目把握較大，各界人士又都看好這個項目，地產開發商就采取出售經營權，這部分所占比例不大，屬于“牛”起來的。出售商鋪經營權和產權的主要區別是資產是自己的，有利于到銀行貸款再投資，營銷比較成功,比較典型的是東莞富民商城和富民商業步行商業街2萬多㎡沿街商鋪。
    二是，出租。商業地產商把開發出的項目以出租為主，開發商通過對招商權的完全控制，來達到控制進場業態業種，形成自己經營特色。這一類檔次有高有低，檔次高的有上海新天地、中信泰富廣場等；中低檔次的有貴陽三橋綜合批發市場、沈陽時尚商業有限公司的太原街商鋪。北京服裝類市場主要以出租為主，如秀水、萬通、天意、西單明珠等；還有地鐵商鋪和為數不少的人防工事，平戰結合改造成的地下商業街，如上海、廣州的地鐵和長春春華地下批發商城等，這一類因為有其特殊性，所以基本上采取出租形式。
    三是，商家與地產商戰略聯盟。現在最吸引人們眼球的是“萬達模式”。大連萬達集團與沃爾瑪、歐倍德等國際著名商業連鎖企業建立了緊密的戰略聯盟關系，其所建的商業項目在開工之前，便已確定大部分面積要租與這些國際商業大鱷，故被稱為“訂單地產”。如，歐倍德在充分發揮自己品牌經營管理優勢的基礎上，為商業地產上的拓展合作伙伴――萬達集團得到的利益是：通過租金的方式獲得穩定的現金流。同時也為自己節省了選址時間和機會成本，避免新店建設方面的巨額原始投入。
    二、商業地產開發中存在的主要問題
    由于商業網點配套費政策發生了根本改變，商業網點的投資主體同時也發生了根本變化，在市場配置資源的作用下，特別是我國加入WTO以來，中國巨大的市場和快速發展的經濟，吸引各國商業投資集團，大大促進了我國城市商業網點建設管理，取得了可喜變化。具體表現在城市商業網點不但數量增加，檔次提高，而且經營業態更趨于多樣化，大大滿足了老百姓的消費需求。在這些成績面前，存在的問題也不少，事實上，商業地產領域發展中，出現的“多與少”、“熱與不熱”是我們關心的，我們更關注的主要問題是以下六個：
    一是，商業地產開發商對商業特性的把握存在偏差，對商業規律不甚熟悉。我國商業地產市場剛剛興起，由于現在的商業地產商，大多數是從住宅地產商轉變過來的，商業地產開發商不懂商業的現象普遍存在，商業與地產存在著“兩張皮”，因此，許多地產商，沒有看到商業地產開發與住宅開發的差別，商業網點建設、商業地產開發不符合當地的商業網點規劃，套用比較熟悉的住宅開發模式，先設計、后銷售，而商業地產的復合性，要求商業地產開發商、投資者、經營商、物業管理商四者結合起來，現實中，四方銜接很不規范，這些因素將帶來巨大的投資前期風險。
    二是，地產商經營思路的偏差。上面己經提到，現在銀行利率和股市債市變化較大，在個人投資品種又少的情況下，加上投資住宅地產的獲利事實和放大了的宣傳，投資人便更加看好商鋪投資，吸引了越來越多的個體投資者投資商鋪，異地買商鋪現象也就出現了。
    這樣有了買方市場后，相迎合的是賣方市場。大多數地產商都喜歡當“甩手掌柜”，抱著“賣完就走”的經營思路，希望開發——出售——再開發的循環周期越短越好，這就不可能實現對商業地產完善的規劃和長期經營。對住宅開發商來說，5到8年已經是很長的等待期了。商業地產商，如果不注重后期的商業經營和后續的物業管理，有的商城和商業街出現銷售火爆，地產商賺錢走人后，商業城和商業街日漸蕭條。尤其是對購物中心、商業步行街，一味地采用這種操作手法是非常危險的。因為購物中心、商業街一旦被拆零賣，就很難實行統一的經營管理，也就很難獲得成功；另外，由于開發商往往不可能全部賣出去，勢必造成銀行的債務無法還清，同時又把風險轉嫁給了接盤的小業主，引發諸多社會問題。
    去年以來，北京、長春、沈陽等地的一些商業地產項目都發生了類似的問題，有的經營戶和開發商之間甚至發生了激烈沖突。我十分擔心，商業地產會不會繼住宅地產之后，成為又一個投訴熱點。最近國家有關部門在宏觀調控和信貸上又有新的政策出臺，這將更有利于住宅地產和商業地產和健康發展。
    三是、在業態結構和網點布局上的不合理。一些商業地產投資商出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，引發了大型商業網點發展熱潮，因此，搶商機爭項目,論證不充分，建設開發盲目，招商和項目定位與市場脫節，造成了階段性、結構性、地域性的不平衡和網點布局的不合理，并引發就業、擾民、影響交通、破壞環境等一系列問題。這種投資的自發性和盲目性，突出表現在網點布局上，東部多西部少，老城市多新城市少；在業態結構上，大型百貨店過剩，新型業態發育緩慢；在店址的選擇和經營定位上，有的開發商和經營者缺乏科學性，重復建設造成了商業資源和社會資源的嚴重浪費。特別使人擔憂的是大體量的SHOPPING  MALL項目正在全國范圍內上馬，它們對小型商業企業殺傷力很大，現在商界議論很多。
    四是，商業地產開發過分依賴銀行貸款。特別是大型商業設施投資大，動輒幾億、甚至高達幾十億，在國外大多數都是靠基金支撐運作。在我國，無論是國有還是民營，多數是建立在銀行貸款基礎上的。開發商自有資本比例普遍偏低，不少項目，銀行貸款比例高達八、九成。投資回報期約8年左右，甚至更長，用銀行的短期存款，用之于長期貸款，一旦出現商業經營（銷售）差，利潤下降，達不到贏虧平衡點，造成銀行不良貸款，將引發金融風險。從去年年底開始，一些地方的金融部門，土地管理部門，按照央行和相關部委的要求,開始控制這方面的風險，嚴格控制土地的發放，不少銀行，已經將地產開發商的自由資本金比例提高到30%以上。前段時間，在央視論壇上,商業地產專家們談到購物中心時，認為像購物中心這樣大型商業設施，自有資本金比例應達到80%是比較理想的，至少不要低于50%，這些觀點我是贊同的。
    五是，商業地產開發中存在著形象工程問題。現在全國很多地方都在建大型的商業設施，如購物中心和商業步行街。不少地方政府熱衷這類項目，是可以理解的。確實，購物中心、步行街等大型商業設施具有較強的市政效果，一些地方政府，就不顧當地經濟發展狀況，一味地積極推動。建設時又過于重視城市景觀要求，忽視了商業使用功能，建成后，會使項目陷入招商難的尷尬境地。前不久，我們參加了一條著名商業街的改造規劃論證會，規劃方案是由某著名大學的專家教授負責設計的，建筑風格別具一格，受到與會者的交口稱贊，政府部門對此也大加贊賞。提交的規劃方案忽略了一個最重要的問題，就是在這些漂亮的建筑里面，賣什么？要經營什么商品？規劃竟然在沒有商業定位的情況下先行，這在國外是很不可思議的事情。或許，這其中有政府對發展現代流通片面理解和對商業特性不甚了解等方面的因素。
    六是，投訴將會集中在商業地產開發商和經營商對商鋪投資商的承諾兌現好壞。商業地產開發和商鋪投資經營是一個高投資、高回報、高風險的行業。商鋪的投資回報可分為前期投資回報和后期投資回報。商鋪投資風險主要集中在投資前期，即“養鋪階段”，“養鋪階段”依賴人氣商氣的集聚，此時的投資回報不言而喻；當市場的各方面因素發展成熟了，商鋪優勢才逐漸顯現，這時跨入后期投資回報, 即“旺鋪階段”,這階段才保證了投資者的收益穩定。一開盤就是“旺鋪”很少見，商業地產開發商高喊的“商鋪投資回報率８%～10%”，實際上是指商鋪的后期投資回報。從近幾年的商鋪投資來看，商鋪的暴利時代已經過去，特別是少數溫州人，在各地炒商鋪得到了抵制，投資回報將由不平衡性走向平衡。
    我國商業地產市場剛剛興起，因為商業與地產存在著“兩張皮”，商業地產開發商不懂商業的現象普遍存在，商業地產開發商和經營商、物業管理商三方交接還不規范，所以在這種狀況下，商業地產投資項目前期風險是很大的。如果“養鋪”不成，成“死鋪”，商業地產開發商、經營商和商鋪投資商的矛盾就會暴露。前期投資風險和承諾兌現好壞是產生投訴的導火線，就會形成類似住宅開發商、物業管理公司和業主的羅圈官司，成了投訴熱點。由此可見，商業地產開發商和經營商對他的項目預期和對風險的有效控制水平高低，對商鋪投資商的承諾兌現好壞，直接影響商業的發展，甚至于影響社會經濟的發展和穩定，如何把風險有效控制在前期投資，確實是我們要研究的課題和工作的重點。
    三、商業地產開發和商業規劃建設的銜接
    隨著我國經濟的快速發展，在今后一段時期內，市場對商業網點的需求將會保持供求兩旺。政府營造的商業投資環境日趨規范，更加有利于商業地產的開發，商鋪的投資者的投資。有資料顯示，目前世界發達國家的人均商業面積為1.2平方米，而在中國的主要城市中接近西方發達國家水平。歐洲的商鋪交易量占整個房地產交易量的一半左右，而上海還不到20%，從總量上分析，我國商業地產的開發，商業網點的投資前景是十分廣闊。
    1,商務部和中央領導十分重視商業地產開發。面對住宅地產熱后的商業地產熱，應該講早就引起了中央領導和國家商業行業主管部門的重視，吳儀副總理曾在一份報告上明確批示，當務之急是要抓緊制定商業網點規劃。原國家經貿委組建不久（2001年8月7日）就下發了《關于城市商業網點規劃工作的指導意見》，在2002年3月18日又下發了《關于進一步做好大中城市商業網點規劃工作的通知》，10月16日制發《“十五”商品流通行業結構調整規劃綱要》，2003年1月24日下發了《關于加強城市商業網點規劃工作的通知》， 2002年8月20日，在大連召開“大中城市商業網點規劃經驗交流會”。
    去年，新商務部成立不久（2003年9月18日），就在上海召開“全國城市商業網點規劃座談會”，商務部黃海部長助理在會上作了《提高認識，加快進度，進一步做好城市商業網點規劃工作》的重要講話。今年1月15日,商務部、建設部聯合下發了《關于做好地級城市商業網點規劃工作的通知》。
    歷經三年多的時間里，連續下發了五個文件，召開了兩次全國性會議，今年四月商務部市場體系建設司分片在南寧、武漢、青島召開“地級城市商業網點規劃工作座談會，”對地級城市商業網點規劃工作做出全面部署（我們協會作為承辦單位之一），可見重視程度。
    我們在工作中體會到：制定城市商業網點規劃，實行聽證制度是政府機構改革和職能轉變后管理商業地產開發、商業網點建設的新思路，是非常正確的。
我認為：當今，用科學發展觀指導商業地產開發，就是要制定商業網點規劃，實行聽證制度，這樣才能開創定單式商業地產新局面。
    2，做好商業網點規劃工作，用規劃引導商業地產投資。制定商業網點規劃的重要性，商務部黃海部長助理在上海召開的“全國城市商業網點規劃座談會”上，已經作了十分詳細的闡述。2003年12月18日，商務部于光洲副部長在全國商務工作會議上進一步強調：“加快制定城市商業網點規劃，2004年要繼續完成地級以上城市商業網點規劃。盡快頒布《商業網點建設管理條例》，規范管理，避免盲目和重復建設。”今年1月15日，商務部和建設部又下發《關于做好地級城市商業網點規劃工作的通知》以后，又在4月份，在南寧、武漢、青島連續召開了三個“地級城市商業網點規劃座談會”，做出具體部署。
    最近，針對商業地產出現的問題，商業專家陳文玲同志專文，引起了商務部和溫總理的高度重視，這更利于《城市商業網點建設管理條例》盡早出臺。從宏觀上引導商業投資，優化商業結構角度，制定商業網點規劃顯得格外重要。商業網點規劃是投資者的重要投資依據，我們將配合商務部，今年重點把這項大事抓好。
    3，大力實施聽證制度。商業網點建設，商業地產開發，必須以規劃為龍頭，好的規劃必須有聽證制度來保證，需要通過聽證形式來提升并強化規劃意識，保證決策的正確，這也是國際通行的做法。今后，沒有制定商業網點規劃的城市，商業地產項目不符合當地商業網點規劃，將不予批準，這是商務部反復強調的。政府實施這項制度，我們認為是對商業地產開發商和商鋪投資者的負責任的表現。我們“中商網聯會”今年一是選擇有代表性、示范性的西安市商業網點聽證會，進行現場觀摩；二是借鑒其他行業的聽證經驗，邀請聽證研究方面的專家組織培訓，并舉行聽證制度研討會；三是結合國內外城市商業網點建設上實行聽證制度的先進做法，在商務部的領導下，制定出適合中國國情的城市商業網點建設聽證程序、規范和制度。
    4，抓訂單式商業地產開發典型，促使商業與地產聯盟。商業網點建設和商鋪投資，如何與城市商業網點規劃相銜接，特別是如何科學協調發展？我們認為規劃與聽證這二條是實現的手段，實現的目的是“訂單式商業地產開發”，這樣商業地產開發才能做到健康有序。
    今年初有關專業研究機構對2003年全國商鋪市場回顧總結中指出：“我國1至11月份完成商鋪市場開發投資額為1018.49億元，比去年同期增加42.5%，完成商鋪竣工面積達2097萬平方米，同比增長40.9%。2003年，全國各地普遍出現商鋪的投資熱潮”。在如此大的商業地產市場上，有如此多的商鋪項目，我們“中商網聯會”決定抓“訂單式商業地產開發典型，促使商業與地產聯盟”。因此 ，這項工作是我們協會的三大重點工作之一。
    作為政府和行業協會角度，要求開發商開發的商業地產項目要符合當地的商業網點規劃，能通過各部門和各方面的聽證。我認為，規劃的目的：（1）總量控制，總量發展要與城市規劃和經濟發展盡可能地相一致；（2）網點布局要合理，不同業態不同規模之間互傷盡可能的小，相同業態的店鋪“肩并肩”或“門對門”地開設，惡性競爭必然造成互傷；（3）有利于傳統商業網點向現代商業業態提升，提高老百姓的購物環境和降低購物成本。
    市場的主體是企業，作為企業，你的項目一是定好位，賣什么？吸引老百姓到你這兒來買什么，使你能賺錢。關于商業地產項目如何做到一個良好準確的商業定位，恰當選址。商業定位與物業的規模如何相對應。工程設計如何體現以人為本的服務，設計是否合理？，包括今后獨特的經營和采取的促銷手段等，這些是真功夫，希望大家要認真對待。投資者關心的是投資后如何獲益，這是試金石，開發商一定要明確告訴投資者，一定要有前景預測與財務數據，我想，誰能達到這些要求，誰的項目就有吸引力。
    各位領導、專家、嘉賓：目前，在我國許多經濟發達的城市，每年不但有大量的新增商鋪上市，而且有數量可觀的閑置商鋪，由于國內的商用房產市場還沒有得到很好的發育，缺乏像居住類房產市場那樣的專業交易市場、投資市場、投資機構和金融服務機構。沒有配套的評價體系和經紀服務中介機構，以及出售租賃商鋪專業管理機構。缺乏較為成熟的商用地產市場理論和成熟的政策法規體系。相對居住類房地產市場而言，這是一塊需要我們認真研究和引導的市場。遵照協會章程，業務傳承和各方面要求，我們將致力于為商業地產開發商、經營商、代理商和商鋪投資者服務，培育商業地產中介服務機構，關注和解決商業地產開發、經營等方面出現的新情況和新問題，在商務部指導下進行商業網點建設管理，為達到“訂單式商業地產開發”目標而努力。
    今天參加論壇的大多數是商業地產開發商、經營商、代理商和商鋪投資者，你們都是協會的服務對象，協會是你們的家，我們希望大家與我們一起，關注這方面出現的新情況和新問題，共同為我國商業地產開發和城市商業規劃的健康發展做出貢獻。

 
（在山東首屆住交會系列論壇城市建設市長論壇上的演講）