国产一级免费在线观看|老湿影院app|色婷婷久久综合看片|男朋友叫我打开腿上我|伊久线香蕉观新在线视频|再深点灬舒服灬太大了添A片视频|成人影片争夺战愈演愈烈

    有這么一側(cè)消息：萬科首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)銷售遇冷 被迫五折"賤賣"。
    被譽(yù)為中國房地產(chǎn)帶頭大哥的萬科地產(chǎn)，首次出擊商業(yè)地產(chǎn)就遭遇滑鐵盧。萬科在北京高調(diào)推出的第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，被曝銷售遇冷，被迫五折賤賣，隨著這一消息曝光，商業(yè)地產(chǎn)拯救樓市的美夢也碎了一地。但更讓人擔(dān)心的是，美夢之下，頻頻跟風(fēng)上馬的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，今后的命運(yùn)如何？
    慘遭賤賣
    從今年4月開始，北京萬科高調(diào)宣布要向多元化發(fā)展，拓展商業(yè)地產(chǎn)。數(shù)月后，萬科推出其在北京的第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目萬科五號公社。因項(xiàng)目配有中庭、花園、露臺(tái)等設(shè)計(jì)，開發(fā)商最初主推低密度、花園式企業(yè)獨(dú)棟總部辦公概念，對外尋求整棟銷售。
    然而從5月開始，開發(fā)商突然改變計(jì)劃，將樓盤拆散零售。７月１１日，知情人爆料說，萬科之所以要改變銷售策略，跟銷售冷淡有關(guān)。
    記者調(diào)查得知，萬科五號公社項(xiàng)目，實(shí)際是萬科公園五號樓盤中的8號樓公共配套設(shè)施部分，位于北京市朝陽區(qū)甜水園附近，與今年宣布東擴(kuò)的北京CBD區(qū)域相隔咫尺。該項(xiàng)目可銷售面積約為7800平方米，共分割為46套，層高達(dá)到5.7米，為目前市面流行的LOFT產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)年限為40年。截至6月17日，僅僅售出4套。
    這位爆料人告訴《國際金融報(bào)》，對外報(bào)價(jià)每平方米在5萬元到6萬元不等的萬科公園五號商業(yè)部分，實(shí)際成交價(jià)最低才2萬多，最高也就3萬多，相當(dāng)于五折賤賣。
    記者從特殊渠道拿到的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年6月中旬，萬科五號公社所成交的物業(yè)，最高的一套單價(jià)為每平方米33873元，建筑面積為159.7平方米，簽約日期為6月4日，物業(yè)位于8號公共服務(wù)設(shè)施的315號。
    同為萬科公園五號樓盤的7號樓住宅底商部分，成交價(jià)最低的一套也只有每平方米22156元，面積為107.59平方米，簽約日期為5月24日，物業(yè)位于7號住宅樓312號。這個(gè)價(jià)格，連外界所知商業(yè)部分5萬均價(jià)的一半都不到。
    壓力巨大
    業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，萬科公園五號項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)之所以急于賤賣出售，或許是因?yàn)槭袌鰤毫λ�致。隨著北京市政府CBD東擴(kuò)的實(shí)施，CBD區(qū)域今年將新推出12塊土地，規(guī)劃建筑面積達(dá)到186萬平方米。如無意外，這些建筑將以寫字樓與商業(yè)為主，并將于2011年底集中上市。
    而根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，鑒于放緩的需求及市場大批的新增供應(yīng)，北京甲級寫字樓市場整體空置率在2009年第四季度上升至17.16%，且在年內(nèi)第二季度錄得19.17%的歷史最高位。市場整體平均租金在2009年四個(gè)季度一直呈現(xiàn)持續(xù)下跌的狀況，在第一、二、三、四季度，分別環(huán)比下跌6.97%、5.72%、1.92%和0.68%。至2009年第四季度，北京甲級寫字樓市場整體平均凈有效租金已同比下跌14.57%至每月每平方米人民幣164.75元的水平。
    空置率高企、租金水平低位徘徊，造成CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅兔浴１姸鄻I(yè)主不得不在租金和租約中作出讓步，希望維持現(xiàn)有租戶和吸引新租戶。在這樣的市場條件下，低價(jià)賤賣似乎是萬科的惟一選擇。
    前路未測
    一直專注于住宅地產(chǎn)并藉此獲得地產(chǎn)江湖老大地位的萬科，今年開始高調(diào)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。北京萬科掌門人毛大慶，投身萬科之前便操盤過北京多個(gè)知名商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如東直門的來福士廣場，以及CBD的凱德置地廣場。
    6月22日，萬科的首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目萬科國際廣場便在蘇州舉辦了商業(yè)發(fā)布會(huì)。據(jù)萬科披露，在今年4至5月間，萬科已經(jīng)開始在北京、西安、東莞和武漢，全力營造3個(gè)體量巨大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以及一個(gè)高端商務(wù)酒店項(xiàng)目，總投資額高達(dá)百億元。
    但是到目前為止，萬科在全國真正以商業(yè)地產(chǎn)面目上市銷售的，只有北京的萬科公園五號的商業(yè)部分。而從目前的銷售業(yè)績來看，無論是單獨(dú)包裝的萬科五號公社，還是住宅底商部分，都遭遇了滑鐵盧。或許萬科的商業(yè)地產(chǎn)之路，還將面臨諸多考驗(yàn)。
    商業(yè)地產(chǎn)圈子里頭有這么一句話大家都不會(huì)反對：“商業(yè)地產(chǎn)的成功賴以每個(gè)環(huán)節(jié)都必須做得精細(xì)極致，而商業(yè)地產(chǎn)的失敗卻往往在某一個(gè)環(huán)節(jié)出了紕漏”。故言，商業(yè)地產(chǎn)屬于地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中高端部分，不是一般人可以玩的轉(zhuǎn)，用廣東人的話說，就是水太深！那么影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的幾個(gè)主要環(huán)節(jié)是什么呢？我認(rèn)為無外乎規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營、管理四個(gè)層面。前文所述萬科的項(xiàng)目出現(xiàn)這樣的狀況，不是一個(gè)偶然問題，也許正是現(xiàn)在許多傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商都存在的必然問題：那就是，傳統(tǒng)地產(chǎn)如何轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)？
    目前能夠轉(zhuǎn)型成功的無可厚非的佼佼者就是大連萬達(dá)，萬達(dá)是在大約2001年左右毅然從傳統(tǒng)地產(chǎn)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，而且大膽的創(chuàng)新，提出訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式，經(jīng)過十年的反復(fù)試錯(cuò)，終于摸索到一條項(xiàng)目開發(fā)與資金鏈平衡的好方法和好模式，俗稱萬達(dá)模式！萬達(dá)模式其實(shí)很簡單，就是在項(xiàng)目拿地立項(xiàng)的時(shí)候就非常重視規(guī)劃問題，而他們所倡導(dǎo)的規(guī)劃與一般的傳統(tǒng)地產(chǎn)商掛在嘴邊的規(guī)劃確實(shí)截然不同的，一般傳統(tǒng)地產(chǎn)商注重建筑規(guī)劃和項(xiàng)目的城市生活功能規(guī)劃，沒有商業(yè)規(guī)劃概念，往往以項(xiàng)目立項(xiàng)的建筑規(guī)劃來取代商業(yè)規(guī)劃，這個(gè)在我接觸和了解到的項(xiàng)目中占了絕大多數(shù)，幾乎無一幸免。（真正的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃內(nèi)涵請查看我的有關(guān)文章和講演）
    正因?yàn)槿f達(dá)找到了這條平衡之路，所以，現(xiàn)在萬達(dá)沒有資金鏈條的問題困擾，或者說至少能夠掌控，干擾不大，屬于可控制風(fēng)險(xiǎn)范圍，因此未來萬達(dá)的后續(xù)力量將是資本市場的對接！一旦實(shí)現(xiàn)資本市場的對接，能夠?yàn)榇筮B萬達(dá)帶來的恐怕就不是有錢的優(yōu)勢了，而是通過現(xiàn)有的平臺(tái)放大所有生態(tài)利益鏈的潛藏優(yōu)勢了。
    傳統(tǒng)地產(chǎn)商在轉(zhuǎn)型處理商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候由于傳統(tǒng)模式的根深蒂固和老板們的習(xí)慣使然，在處理商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候雖然也知道也認(rèn)同需要引進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)匹配的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和商業(yè)管理模式，也懂得去尋到聘請有經(jīng)驗(yàn)有能力的商業(yè)從業(yè)人員來擔(dān)任高管或顧問等，但是由于骨子里頭沒法放下過去的駕輕就熟，在決策過程中或執(zhí)行過程中，不知不覺的又滑向傳統(tǒng)地產(chǎn)的操盤模式，將精力和視線偏離到建筑和物業(yè)本身上頭，或者為了銷售而招商或?yàn)榱虽N售而營銷，不是針對項(xiàng)目其本身應(yīng)有的商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)開發(fā)本質(zhì)來制定整體的商業(yè)項(xiàng)目操盤戰(zhàn)略和策略。最終還是在做傳統(tǒng)房地產(chǎn)，其結(jié)果不言而喻，成功的多半靠市場青睞或好運(yùn)氣，失敗的例子比比皆是，就連萬科這種類型的老大哥也恐怕是不能幸免遇難！當(dāng)然我不是說萬科不行，當(dāng)然萬科的高管們也是經(jīng)驗(yàn)豐富，但是往往一個(gè)項(xiàng)目的成功，尤其是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因其獨(dú)特的項(xiàng)目市場地緣個(gè)性，不是一兩個(gè)高管可以一夫當(dāng)關(guān)的，也不是千里走單騎和百萬軍中藏阿斗可以了事的，她真需要這個(gè)開發(fā)商上上下下里里外外地對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行一個(gè)深入透徹的理解和學(xué)習(xí)，尤其是主要的決策機(jī)制要引入適合或與商業(yè)地產(chǎn)相匹配的模式和方向。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)沒有救世主！更別說一劍封喉。
    因此，我很想給那些現(xiàn)在正在轉(zhuǎn)型的傳統(tǒng)地產(chǎn)商和老板們一個(gè)建議，好好去思考一下：既然說是轉(zhuǎn)型，那么就意味著采取一整套全然不同的商業(yè)模式來面對這個(gè)對于您來說是全新的行當(dāng)，盡管傳統(tǒng)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)在名稱上和表現(xiàn)形式上是那么的接近，以至于大家都以為他們只不過是一對孿生兄弟罷了！而事與愿違，一個(gè)很多人都不知道的秘密就是：商業(yè)地產(chǎn)除了名字上的接近，實(shí)際上整個(gè)也操作的流程和內(nèi)涵，以至于其核心的商業(yè)模式和價(jià)值觀都是與傳統(tǒng)出宅地產(chǎn)存在天淵之別。甚至沒有可比性。顯然，如果認(rèn)同這樣的觀點(diǎn)和價(jià)值，面對商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候最有效的方法就是：放棄一切與傳統(tǒng)地產(chǎn)相關(guān)的思維和手法，就當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)是一門子完全陌生的學(xué)科去研究實(shí)踐，這樣雖然漫長而無奈，但是其風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)可控的。商業(yè)地產(chǎn)真真容不得一絲半點(diǎn)的浮躁和急功近利。
    所以，我能給大家的建議，無非就是先好好的去了解和認(rèn)知一下：到底什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃，一切從規(guī)劃做起，注意，我說的是商業(yè)規(guī)劃，不是建筑規(guī)劃或城市規(guī)劃，當(dāng)然他們有關(guān)聯(lián)，卻不應(yīng)取代！至于后續(xù)的商業(yè)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和商業(yè)管理今天都暫時(shí)不說了。