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東城雖然樓盤不多，但銷售業績表現搶眼，超過樓盤量最多的新城（圖中左為新城右為東城）。
新城片區樓盤多，一直是各路地產豪強主戰場，但是今年以來樓盤整體表現低迷。
東城目前在售的樓盤只有十多個，新城片區卻有數十個項目，然而這一半年來，東城主要在售的幾個盤銷售業績表現優異。 世界杯第一階段的“戰斗”已結束，16強全部出爐，令人意想不到的是歐洲豪強大部分小組賽被淘汰，美洲球隊大部分小組出線，占了16強一半！ 清遠今年樓市同樣呈現類似狀況：東城完勝新城。東城跟美洲尤其是南美洲一樣，雖然樓盤不多，但銷售業績表現均位于前列，超過樓盤量最多的新城。 美洲VS東城：占盡天時地利人和 世界杯南美洲賽區跟地理概念上的南美洲不一樣，前者球隊只有10支，進入世界杯決賽圈的有6支，分別為巴西、阿根廷、烏拉圭、哥倫比亞、厄瓜多爾、智利。小組賽三輪戰罷，僅有厄瓜多爾沒能進入16強；中北美洲賽區曾不被看好的、只有460多萬人口的哥斯達黎加，連續斬落曾4奪冠軍的意大利、兩奪世界杯冠軍的烏拉圭后，從死亡之組突圍而出。美洲球隊加起來占了16強的一半，而以往多次進入世界杯決賽圈的歐洲13支隊，大部分已被淘汰。 和美洲球隊相似，東城樓盤也不多。目前東城在售的項目只是10多個，和新城片區數十個項目相比，差距明顯。然而這一半年來，東城主要在售的幾個盤銷售業績表現優異，新時代嘉園、天湖酈都、時代傾城、東城御峰四個項目，一直穩居市中心四大區域（洲心、橫荷、東城、舊城）銷售量TOP10，天湖酈都、新時代嘉園更牢牢占據前三的位置。 為何出現這種情況？俗話說，量不在多，主要在于精！分析稱，美洲尤其是南美洲各國足球很普及，人才輩出，一直和歐洲在世界杯上爭奪不分上下，在本屆世界杯前的19屆世界杯比賽中，9次冠軍花落美洲。本屆世界杯，美洲球隊更是占盡了天時地利人和，雖然在巴西比賽，但同為美洲，氣候相近，球迷前去助威加油很便利。 東城同樣占盡天時地利人和。東城之所以在近兩年連續發力，得益于2010年東城新區二期工程的規劃并付諸行動。經過近4年的基礎建設，東城整體框架已經搭好，道路設施到今年已大部分得到完善和投入使用。此外，還有許多利好刺激著東城房地產迅速開發。 利好1 道路交通網絡鋪好 東城舊城快速融為一體 翻開清遠城區地圖，東城與舊城、小市因北江、筆架河而分，呈三角之勢，組成清遠最核心城區。由于筆架河的橫亙，這個位于城市心臟的寶地發展緩慢，價值一直被市場低估。鳳城橋、先鋒橋、筆架橋雖已連通，但遠遠滿足不了東城的發展需求。因此，路網升級迫在眉睫。 2010年東城新區二期建設開始實施，海逸路、金碧路、時代路、大學西路等相繼開通。大學西路是該工程中、也是東城10條市政道路最重要的主干道路，建成后將把舊城片區、東城、大學城、洲心片區連成一體，形成一條四通八達的環城道路交通網絡，極大方便附近市民群眾和大學城學子的日常生活出行。大學西路的開通，大大緩解了以前東崗路的壓力。 連通東城核心與舊城核心的重點工程——時代橋將落成通車，時代橋及引道工程為東西向二級次干道，西起匯祥路與橋北路交叉口，向東延伸穿過白馬朗片區，跨越筆架河，連接東城的筆架北路與時代路交叉口，建成后進一步打通東西交通動脈，同時與筆架路、東城大道等形成立體路網。 同時，新筆架橋也在規劃建設之中。時代橋、新筆架橋分別連接時代路、大學路與橋北路。 東城路網的建設升級和完善，不僅為周邊樓盤帶來相應的利好刺激，還可進一步打通東西交通動脈，將東城舊城快速融為一體。 利好2 職教基地進展迅速 今年又有四所學校進駐 職業教育基地于2009年掛牌，推進中盡管遇到很多問題，但除了原有的清遠職業技術學院和清遠實驗中學外，今年又有多所學校進駐：南華工商學院、碧桂園職業技術學院、清遠工貿技術學校、清遠市一中。 據公開資料顯示，東城建職業教育城，以現有的清遠職業技術學院和南華工商學院兩所高職院校為基礎，在清城區東城劃出土地1.6萬畝，建設“現代職業教育體系改革試驗區”，預計有10多所高校落戶清遠，人數將達30萬。建成后不僅是職業技術教育的集聚區，同時也將是清遠市發展科技創新、文化創意、服務外包、金融后臺服務等現代服務業基地，既可實現城市空間的擴容，也將大大促進城市人口的提質。 利好3 華南聲谷落地東城 將帶來產業人口大聚集 上個月，《清遠市呼叫中心產業園（華南聲谷）控制性詳細規劃》（簡稱《規劃》，下同）在清遠市城鄉規劃局網上進行公示。《規劃》表示，華南聲谷位于清遠市清城區東城街道，屬于清遠市區北部江北組團，東靠省級職業教育示范基地，西至規劃教育大道及附城大道交叉口，南至附城大道，北至規劃教育大道，規劃凈用地面積81.77公頃。該片區將打造成為員工公寓、住宅、餐飲、銀行等各項生活娛樂設施完善且環境優美的呼叫中心基地。 清遠市城鄉規劃局副局長李志介紹，呼叫中心作為高技術服務業、勞動力密集產業，既可以改變和升級清遠產業結構，又可以實現產業人口聚集和城市提質擴容。清遠有較強的區位優勢，適合發展一些服務業的后臺外包和呼叫產業。“清遠還和CC-CMM國際標準組織就共同打造華南聲谷呼叫中心產業基地進行戰略合作協議簽約業CC-CMM認證標準。他們在調研后認為清遠有這個條件，做珠三角、廣東、華南的呼叫中心。”建好后不但對于東城、清遠乃至整個珠三角重要高新產業服務中心。 利好4 品牌和大盤匯聚 東城蛋糕越做越大 東城越來越成為品牌房企搶占的戰略高地，今年初年銷售額已突破千億元大關的保利地產入駐東城，更是強化了東城的戰略地位。除保利外，這里還匯聚了知名房企敏捷地產、時代地產、奧園、中唯集團等，還有清遠耕耘多年的知名房企樵順房地產、金碧灣、富城地產等。 另一方面，東城大盤集中，敏捷東城水岸、天湖酈都、時代傾城、保利項目都是超過百萬平方米的超級大盤，還有東城御峰、新時代嘉園，以前的錦江豪苑、金碧灣，以及今明年將推出的名德幸福里等，都是數十萬平方米的大盤。 因為東城是新開發中心區域，各個樓盤靠得很近，許多甚至只有一路之隔，競爭激烈。這同樣說明另一個問題，各大開發商看好這個片區，信心足，而且來的開發商越多，該片區的蛋糕也越容易做大。 正因為如此，公共配套建設在東城開展也較為迅速，江邊一公里休閑公園長廊、鳳城體育公園早已投入使用。因為未來人口聚集預計很多，所有一些企業瞄準了商業地產，如樵順房地產規劃的樵順廣場等。 歐洲VS新城：利好刺激不足 傳統豪強表現低迷 歐洲有13支球隊征戰本屆世界杯，然而大部分小組賽就已經出局。尤其是傳統強隊，如西班牙、意大利、英格蘭等表現差強人意，反倒是非傳統強隊的球隊進入16強：如總共才三次參加世界杯決賽圈比賽的希臘、人口只有770萬的瑞士，還有崛起的比利時以小組賽第一名晉級16強。 和歐洲球隊情況類似，新城片區樓盤多，一直是各路豪強主戰場。但是今年以來，樓盤整體表現低迷，中心地段的樓盤也不例外。新城片區在市中心四大區域中銷售排行前十名的樓盤，數量上雖然和東城旗鼓相當，但這個比例顯得太小，而且大部分銷售量比不過東城的樓盤。 令人驚訝的是，相對體育館、市政府附近的項目，在許多人看來位置并不好的萬豪水晶灣等項目表現尤為搶眼，截至6月26日，該盤今年以來商品住宅網簽量達460套，位居市中心四大區域銷售量第二名。 對此，一些業內人士分析，新城片區在發展中，早期的市政配套紅利已經消化殆盡，隨著城市擴張，新的區域發展受制于基礎配套和公共配套建設，加上新城樓盤相對松散，散居在各個地段，導致許多樓盤各自為戰，公共配套的優勢很難體現出來。 劣勢1 重要公共基礎建設剛啟動利好效應仍需時間沉淀 很多人將新城發展寄托于燕湖新城這個巨大的新城規劃，當然，在市政規劃中，燕湖新城片區無疑是新城向東發展的龍頭規劃新區。 按照規劃，燕湖新城規劃總用地面積約45平方公里，城市建設用地面積約28平方公里，至2020年容納人口規模約30萬人。集城際輕軌站場、高速公路門戶和高品質自然環境于一體，將以TOD、高密度路網、高品質生態景觀、功能混合發展等理念，通過水道、綠道來串聯城市中心區的各個功能模塊，著力培育城市服務功能，打造成為清遠市新的市級政務、文化、商業、商務中心和核心景觀。將以“三年搭建框架，五年基本完成配套，八年初具規模”為建設目標，將燕湖新城建設成為“綠色低碳生態新城”。 然而燕湖新城自去年才進入基礎建設工作，目前仍集中在拆遷環節，道路骨架、基礎公共配套建設還沒有真正啟動，這個最大的市政利好暫時還不能直接產生效益。 早些年市民期待的廣清輕軌，由于經過多年仍沒有突破進展，因此其“紅利”已經被時間消磨殆盡。效應要真正體現，也只能等到即將通車時。 此外，廣清大道以西部分，尤其是橫荷片區，南北縱深交通尚未打通，道路骨架沒有搭好，對于一些新開發的項目來說，要看到市政利好的“紅利”還要等到若干年后。 劣勢2 新區樓盤分散公共配套難有效發揮作用 新城經過20多年的開發拓展后，市區面積越來越大，新的樓盤誕生逐漸向東、西、南三個方向轉移。然而新城片區實際上集洲心、橫荷兩個街道主要城區部分，城市發展鋪的面很寬，樓盤相對分散，公共配套直接作用很難體現出來。 以新城西的人民路至北江四路部分為例，目前聚集商品住宅項目有翔隆七色城邦、臥龍五洲世紀城、金世紀豪園、恒福上筑、鳳凰海岸公館等，一個最核心的資源是新北江小學新校區，然而學校更靠近七色城邦和五洲世紀城，其他樓盤則隔得很遠。距離遠，這種公共配套作用很難直接同體現出效益。 另一個典型例子是北江一路，數公里的一條路上聚集有富景天下、翡翠壹號、金逸雅居、金信藍灣、金信海怡花園、金海灣等等，這些盤離市中心有一段距離，公交車少，因為北靠近北江，南面大部分是以前村鎮，很難直接享受到市中心市政配套。 這些因素造成新城許多樓盤孤軍作戰，個人力量畢竟有限，加上運營能力、企業實力等限制，制約了樓盤銷售。 點評 成績好不好 有時需要 那么一點運氣 有人說看世界杯虐心，尤其是對剛看世界杯的球迷，每一場賽都決定著晉級的命運，輸不起，有時感覺還沒有到高潮，你所喜歡的球隊已經打道回府了。 然而，一屆賽事并不代表一切，勝敗乃兵家常事，有時候就需要那么一點點運氣。 去年以來，峽江西路一些新推出的樓盤表現差強人意，今年以來則因為萬豪水晶灣的崛起，讓周邊一些樓盤沾了光，銷售量在近幾個月突然大增，連續多月進入市中心四大區域銷售前十名。 這個不是筆者想當然以為，該區域一個樓盤負責人坦承，萬豪水晶灣經常做活動，人流量很大，他們采取的辦法只有一種：降價。但是效果很明顯：截了很多客。另一個盤則在萬豪水晶灣做活動時把展位擺到路中間，銷售人員現場拉客。 也有壞運氣的，去年北江一路東路和延長線施工建設，沿江封路，完全堵住了從江邊去富景天下的道路。 這就是運氣，有的是以令你想都想不到的方式來了，有的是你無論怎么躲也躲不掉。 但是這并不代表一切，正如能從小組賽突圍而出并不代表這個國家足球水平一流，相反，西班牙、意大利、英格蘭盡管出局，誰都不敢說他們足球已經沒落。最根本的還是整體實力，要靠背后強大的資金、人才、運營能力等來支撐。 其實只要能長期穩定地保持較高水平，說明這個樓盤和房企已經走上正軌，在任何情況下，或許都比一般樓盤和房企更容易生存下來、甚至壯大。 撰文：南方日報記者 陳步上 攝影：南方日報記者 曾亮超 (責任編輯：白雪松) |
