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“史上最嚴”的調(diào)控重拳之下，很多投資住宅市場的市民都敏銳地察覺到，要想在住宅市場通過房屋漲價獲利越來越難，風(fēng)險也越來越高。 統(tǒng)計統(tǒng)計顯示，新政實施以來，市民投資“轉(zhuǎn)投”現(xiàn)象非常明顯，在一手樓、二手樓交易幾乎陷入“冰點”的形勢下，店鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項目成交卻逆市上升，較上月猛增兩成。 “性急”的市民甚至緊急拋售手頭的3套豪宅，購進8公斤黃金以保值，黃金超市黃金銷量在20天內(nèi)猛增一成。樓市“高危”，市民投資資金將何去何從？把手頭的閑錢投向哪里才安全而高效呢？且看記者為你繪制“投資地圖”。 投資方向一：商鋪漸成“金鋪”投資市民猛增兩成 綜合指數(shù)：★★★★ 房產(chǎn)新政使住宅市場信心受挫，越來越多市民將資金轉(zhuǎn)向投資商鋪。 房產(chǎn)中介巨頭合富置業(yè)首席市場分析師龍斌表示，最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要針對住宅市場，商鋪未受影響。4月下旬至今，盡管一手房、二手房成交均陷入“冰點”，很多網(wǎng)點甚至“零成交”，但商鋪成交卻逆市上揚，較上月同期增加兩成。 而他表示，商業(yè)地產(chǎn)更多的是受經(jīng)濟形勢的影響，泡沫小，風(fēng)險自然就小，即使長期持有出租，租金回報率也遠遠超過住宅產(chǎn)品。當(dāng)前商鋪可以說處于價格洼地，在未來幾個月的樓市調(diào)整期，肯定是市民投資熱點。 滿堂紅置業(yè)有限公司佛山分公司吳皓總監(jiān)也表示，最近咨詢投資商鋪的市民特別多。隨著投資客暴增，商鋪價格也猛漲，祖廟商圈的百花廣場臨街商鋪起碼7萬元/平方米，東方廣場臨街商鋪起碼8萬元/立方米。但商鋪、寫字樓投資回報率高，若按8%～9%的回報率，10～12年即可收回成本。 由于商鋪和寫字樓在此番樓市新政中受影響較小，表現(xiàn)穩(wěn)健，預(yù)計近期不論是價格還是成交規(guī)模都將有15%～20%的漲幅。 【錢袋子指引】：龍斌表示，商鋪投資對市民的眼光要求很高，地段、商業(yè)氛圍、人流、規(guī)劃等都很關(guān)鍵。 “因為商業(yè)都存在一個養(yǎng)商期，位置上具有優(yōu)越性的商鋪養(yǎng)商期將縮短，租金上漲也較快，升值空間也大。只有成行成市才有可能把商鋪做旺。”其次，要做好長期投資打算。商鋪首付比例均為50%，盡管回報率高，但要想在兩三年內(nèi)就收回成本，那也是不可能的。 投資方向二：賣掉百萬豪宅轉(zhuǎn)投寫字樓 綜合指數(shù)：★★★ 5月3日，原本在佛山亞藝板塊天湖驪都擁有一套121平方米大房的石先生將“豪宅”以110萬元的價格出手，而選擇在東方廣場和桂瀾路購買寫字樓。而購買商鋪的價格僅為12000元/平方米，比一手樓高不了多少。 而石先生表示，地鐵的開通讓地鐵沿線寫字樓價格猛漲，地鐵附近的寫字樓，叫價達1.5萬元/平方米。但這個價格已經(jīng)透支了未來3年的升值空間。 他選擇在地鐵附近，但又不是靠近地鐵口的“二線寫字樓”，一來價錢沒那么高；二來離地鐵口稍遠，選擇更多。隨著地鐵將來開通，人氣帶旺后，可以形成商圈效應(yīng)，“錢景”絲毫不比地鐵口的差。 佛山經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢公司一位負責(zé)人昨天也表示，國內(nèi)許多城市都出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)與住宅樓倒掛的現(xiàn)象，這種情況在佛山也同樣存在。寫字樓價格只比住宅高出1000元/平方米左右，但租金方面寫字樓要比住宅高出很多。以一處寫字樓1萬元/平方米的價格計算，月租往往能達到100元/平方米，一年下來就是1200元/平方米，10年即可收回成本。最近，寫字樓租售量明顯增加3成以上。 隨著新政的打壓，手上有閑余資金市民投資寫字樓的熱情空前高漲。 而受祖廟東華里規(guī)劃重建和廣佛地鐵即將開通等多重利好消息的影響，祖廟商圈和東方廣場范圍寫字樓的售價也悄然上漲，旺鋪叫價達到1萬～1.3萬元/平方米，同比上浮10%～15%。 【錢袋子指引】：經(jīng)緯房地產(chǎn)公司該負責(zé)人表示，寫字樓價格普遍比商鋪低很多，通常只有商鋪的一半，風(fēng)險也小很多，對市民的財力要求也沒有商鋪高。但投資寫字樓尤其要注意配套設(shè)施建設(shè)，比如交通便利、有停車場、好的物業(yè)管理 等。 投資方向三：拋售3套豪宅搶購8公斤黃金 綜合指數(shù)：★★ 據(jù)粵寶黃金超市負責(zé)人介紹，最近金條供不應(yīng)求，幾乎每天都被掃光，很多人買不到現(xiàn)貨要求訂貨，近10天黃金銷量較4月份增加1成，其柜臺零售賣出大約有10多公斤，此外白銀最近也特別暢銷，每天都要賣掉10多公斤。 “不管是黃金還是白銀，至少有一半都是被從房市轉(zhuǎn)過來的投資客買走了。”該負責(zé)人表示，從房市轉(zhuǎn)戰(zhàn)黃金白銀市場的投資客出手特別大方，往往一出手就是2～3公斤黃金。 在東建大廈粵寶黃金超市，一名姓馮的順德民企老板，更是一口氣預(yù)訂了8公斤金條，價值200多萬元，其“豪氣”令超市工作人員咋舌。 據(jù)了解，馮姓老板幾年前就開始炒房，手里已存下5套豪宅，但樓市調(diào)控政策令其倍感壓力。新政一出，馮先生就從樓市撤出，將手中的3套房拋出套現(xiàn)，將變現(xiàn)的部分流動資金拿來買黃金保值。 【錢袋子指引】：業(yè)內(nèi)專家分析，目前黃金已處于高位，正是各方風(fēng)險博弈時期，建議投資者謹慎觀望，切勿盲目追漲。 投資方向四：回老家買樓孝敬父母也當(dāng)投資 綜合指數(shù)：★★★★ 在佛山市區(qū)，即便是購買一套面積60平方米的小房，10萬元的首付也是遠遠不夠的，但在不少二線城市，10萬元已足夠支付一套80平方米的房子近7成首付。 而來自湖北隨州的杜芳在佛山一家陶瓷企業(yè)任銷售經(jīng)理。五一期間她就首付10.7萬元在老家隨州市區(qū)以1900元/平方米的價格，為父母購買了一套面積81平方米的商品房。 杜芳說，在老家買房，一來可以孝敬父母，讓父母可以住進嶄新的新房，二來房屋可以穩(wěn)定增值，作為投資。 【錢袋子指引】：吳皓表示，一線城市樓市降溫起碼還要持續(xù)幾個月。而二線市場無論是房價還是交易量都還沒有受到新政的影響，樓市交易不降反升。如果市民手頭有閑余資金，投資二線、三線城市的不動產(chǎn)將是不錯的投資方向。 投資方向五：炒房產(chǎn)股權(quán)成新寵 綜合指數(shù)：★★★★★ 房地產(chǎn)股權(quán)與信托類理財產(chǎn)品，是繼房地產(chǎn)實體投資之后興起的一種房地產(chǎn)投資品種。據(jù)諾亞財富佛山區(qū)域總經(jīng)理鄭藝介紹，樓市新政實施后，短平快且利潤回報高的房地產(chǎn)信托類理財產(chǎn)品開始成為投資者爭搶的“香餑餑”。 禪城黎先生目前已坐擁6套房子，去年9月起停止投資房產(chǎn)，將資金開始試著向房地產(chǎn)股權(quán)投資轉(zhuǎn)移，并在全國各地挑選了4～5個項目，試投了1000萬元購買股權(quán)。隨著地價上漲，截至目前，半年內(nèi)凈賺了300萬元。 【錢袋子指引】： “房地產(chǎn)股權(quán)投資，作為小股東的散戶投資者面臨的最大風(fēng)險就是信息不對稱導(dǎo)致判斷出錯。”泰康人壽佛山中心支公司理財師謝放提醒投資者首先要選對所投資項目的管理人，通常挑選具有一級開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，最好是上市企業(yè)和業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)。 權(quán)威視點：市民投資結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大變化 在新政形勢下，當(dāng)住宅市場的投資受到限制后，市民投資資金將何去何從？市民手頭的錢投向哪里才更安全高效呢？ 吳皓表示，當(dāng)前市民投資從住宅市場向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的趨勢十分明顯。即便當(dāng)前投資回報率只有4.5%～5%，沒有達到常有的8%～9%，但市民投資熱情依然高漲。 未來幾年，佛山的商鋪投資規(guī)模仍將以15%～20%的速度猛增。由于商業(yè)地產(chǎn)主要靠長期收租盈利，屬于中長線投資。因此，商業(yè)地產(chǎn)較住宅地 產(chǎn)更穩(wěn)定。樓市新政對商業(yè)地產(chǎn)影響不大，住宅市場的獲利難反而可能促成投資客更傾向于商業(yè)地產(chǎn)投資。從發(fā)展前景上來看，廣佛地鐵即將開通，祖廟東華里片區(qū)改造正酣，可以預(yù)計佛山的商圈效應(yīng)會更加明顯。因此，投資商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項目，上升空間仍非常大。新政實施后，百花廣場、東方廣場鋪租、寫字樓開始漲價就是實證。 龍斌也表示，投資者此前不管是投資期房還是現(xiàn)房，現(xiàn)在都面臨著巨大的風(fēng)險，市民投資轉(zhuǎn)投現(xiàn)象很明顯。 新政對住宅投資的限制將會促進對商業(yè)地產(chǎn)的投資，投資住宅的資金會大規(guī)模向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。以商鋪、寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)可以說是成了近期市民投資的“避風(fēng)港”。市民投資結(jié)構(gòu)也將發(fā)生重大變化，商業(yè)地產(chǎn)、黃金等穩(wěn)健渠道可能吸引近半“轉(zhuǎn)投”資金。 |
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