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楊紅旭
編者按：5月初，上海世博會隆重開幕。世博會的舉辦，對上海房地產業可謂意義重大。無論是軌道交通建設還是世博園區用地開發，都將給上海樓市帶來更大商機，城市發展也將由此邁上新臺階。在“世博”效應的帶動下，近期上海樓市和土地市場出現了哪些新動向？周邊房價及銷售情況如何？對此，上海易居房地產研究員楊紅旭進行了詳細分析。他表示，世博會后，對于上海房地產業而言“后發效應”將比“先發效應”更大。
上海世博會已開幕多日了。世博會的舉辦，將拉動很多行業的發展，對上海房地產業意義尤其重大。從上海世博會的主題看，“城市，讓生活更美好”，直接與城市建設和人民生活有關，二者皆與房地產業有著緊密聯系。其實，世博會申辦成功不久，上海城市建設已經明顯改觀，房地產市場更是受益匪淺，尤其是場館周邊區域，為了安置動遷居民，新建的浦江世博家園和三林世博家園兩個大型居住社區，總居住建筑面積約200萬平方米。當年申辦成功后，世博會周邊許多樓盤立即“封盤”，其后更是“跳價”出售。之后，樓市中的“世博概念”一直是吸引購房人的重要因素，浦東三林因此一躍成為全市最熱的樓盤。所以筆者認為，世博會之后，對于上海房地產業而言，其“后發效應”比“先發效應”更大。
“軌道交通建設”將給樓市帶來更大商機
上海世博會的直接投資將達30億美元，而由此帶動的交通、通信等城市基礎設施以及商業設施、舊區改造等延伸領域投資，將是直接投資的5～10倍。上海世博園區從規劃、搬遷、建設、運營到二次開發，至少歷時10年。由此投入的巨額資金以及帶動的相關技術和產業的勃興，在一定程度上可支撐起上海兩個“五年規劃”的經濟基本面。
其一，根據國際展覽局的規定和歷屆世博會的慣例，所有的外國國家館均為臨時建筑，因此世博會建筑中的大部分都將拆除，取而代之的將是幾百萬平方米的新建筑。對于房地產開發商來說，其中隱藏著巨大商機。
其二，世博會后，為世博而提前進行的軌道交通建設，公共環境包括街坊內道路、廣場、綠化等配套設施建設卻可持續造福市民，尤其是世博板塊的房地產開發，檔次將明顯提高。比如交通方面，世博會期間，新建的越江隧道和軌道交通13號線，都將作為世博專用公交線，世博園區周邊也將以公共交通為主。屆時，上海將有11條軌道交通線路投入運營，運營總長將達420公里。
其三，世博會后，這一區域將是上海的一張名片。這里將成為上海新的會展中心、商業經濟交流中心、旅游休閑景點和高檔居住區。留下大規模、現代化的公共建筑群，將成為上海新地標。此外，在開發新能源的同時，首次在城市街區大規模集中使用的半導體照明，以此減少園區夜景燈光的能源消耗。節能、生態，這些設施均標志著上海城市建設在環保方面的升級。
世博園區用地未來升值潛力較大
作為人口密度非常大的都市，上海市區用地緊張已成為經濟發展和產業布局的“瓶頸”。《物權法》實施后，舊城改造和城市動拆遷已越來越難，開發商想在外環以內較好地段擁有相對完整的大塊建設用地，其可能性也變得越來越小。正是在這種情況下，借世博會的契機，以相當高的成本拆遷出的世博用地，顯得彌足珍貴。
5.28平方公里的世博會園區建設用地范圍，包括圍欄區和圍欄區外的配套設施用地，其中浦東3.93平方公里、浦西1.35平方公里。在很大程度上，5.28平方公里,可以承載重大城市規劃、新經濟、新產業，即使是相對完整的3.93平方公里的浦東世博園區，也非常難得。因此，世博會后，除了少數保留建筑外，4～5平方公里的用地到底會不會有重大用途和定位，非常值得期待。
目前，小陸家嘴地區僅1.7平方公里，基本已沒有空地可供開發，而且區域規劃先天不足，交通線路復雜，上下班堵塞嚴重。隨著上海金融中心獲得中央批準，陸家嘴金融核心區擴容實屬必然。前幾年，政府曾有意向東邊擴張0.7平方公里，但動遷遇到了“攔路虎”。比如，在以九號線建設過程中進行的商城路以北、浦東南路以東的SN1地塊拆遷過程中，居民補償費達到每平方米2.1萬元，刷新了歷史紀錄，而且尚有部分居民未能遷出。
此外，未來世博會區域成為國際金融中心功能的一個組成部分，并非沒有可能。果真如此，則世博區域將成為高端商務區，商業地產開發前景廣闊。
黃浦江兩岸將成房地產開發重點板塊
世博會對城市發展的推動作用很大。歷史上，多個城市因為舉辦世博會而躍升為一座世界級城市。自上世紀90年代初以來，隨著浦東開發的完成，上海的經濟發展與城市布局成功跨越黃浦江。世博會的舉辦，必將推動上海城市發展和房地產開發邁上新臺階。
根據規劃，上海世博會的規劃面積為400公頃，在這個區域內，上海世博會將充分發揮濱水特點和區位優勢，建造一批大型文化、會議、展覽、居住、休閑娛樂和商業服務設施，這些設施連同綠色走廊和運河，都將在世博會后予以保留，并發展成為上海重要的文化博覽中心和特色濱江居住區。
黃浦江蜿蜒穿過上海市中心，沿江進行城市發展，是必然趨勢。此前上海市政府曾正式宣布，進行黃浦江兩岸地區的綜合開發。按原計劃，是上海繼上世紀90年代浦東開發之后的又一項重大工程。據了解，規劃面積為2260公頃，岸線長20公里，靜態投資額預計超過人民幣1000億元。后來由于種種原因，推進力度并不大，但筆者認為，這項工程早晚會推進下去。世博會的建設，為黃浦江兩岸地區的綜合開發開了一個好頭，積累了寶貴經驗，提供了一個范本。因此，原規劃區域依然是房地產開發投資的潛力板塊。
(責任編輯：瑋鋒)
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