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新“國十條”出臺一個月來，盡管樓市成交量銳減，但房價卻依然沒有明顯下滑的跡象。 北京市房地產交易管理網的統計數據顯示，截至5月13日，北京商品房一個月內成交6846套，比去年同期下跌幅度達到53.3%。但北京房屋銷售價格4月份仍比3月份上漲2.6%。 作為一線城市高房價的典型，北京的情況足以說明樓市當前量跌價滯的困局。為何樓市冷卻期只有成交量冷卻，而房價不冷？這樣的混沌期還將持續多久？ 有業界專家指出，樓市從來不是單純的購房者與賣房者的簡單博弈，現在正處于一個開發商以及其他房價上漲利益群體與政策博弈的時期。 顯然，房價調整的主動權掌握在開發商手里，由于對市場信息的掌握程度不一樣，二手房業主和投資客往往是跟開發商的風進行市場判斷，因此可以說，開發商的銷售策略是新房和二手房市場價格變化的風向標。 按照正常的市場規律，供求關系的變化應該在房價上有所體現。在樓市火熱的去年，投資性需求撐起了市場，房價自然大漲。如今，持續的高壓式調控不斷擠出很大部分的投資、投機性需求，造成成交量下跌迅速。那么，開發商為什么撐著不降價？甚至為了規避調控政策還出現了幫購房者墊首付款的怪招？ 從心理來看，開發商一方面是寄希望于成交量下滑后政府放松調控；另一方面期待著經過一段時間觀望后，購房需求能夠集中釋放。 但是與去年相比較,今年這兩個條件都不具備。調控力度的不斷加碼，顯示出政府解決高房價問題前所未有的決心，同時調控正在持續擠出投資性購房需求甚至部分改善性需求，二手房市場供給也在迅速增加，一些城市甚至出現了小型退房潮。而且，資本市場的變現以及信貸資金的收緊也對開發商不利。 與政策博弈，開發商自恃的是手中資金彈藥充足，去年火爆的銷售業績以及銀行信貸資金的充足給了開發商這樣的底氣。但是去年開發商瘋狂拿地，地王頻現造成的成本升高使得很多開發商并非“不差錢”。滬深兩市67家房企發布的2009年年報顯示，去年累計實現凈利潤接近300億元，但同時，這些房企負債總額卻超過5100億元，其中32家資產負債率在70%以上，占比為47%。 之所以撐著不降價，甚至喊出房價還會繼續上漲的聲音，是因為開發商們習慣了房價的上漲，在房價上漲中賺取高額的利潤。我國的樓市處于賣方市場久矣，開發商以及其他利益群體習慣了主導市場的話語權以及在房價博弈中的強勢地位，希望仍能通過他們的言論來主導購房者的預期。 其實降價對于開發商來說一定弊大于利嗎？未必。房價下降一部分就會增加一部分購買力，就有一部分被高房價擠出市場的自住型購房者重新進入市場。我們看到，有的開發商比如恒大地產已經開始打降價牌。但這只是個別房企出于資金壓力的權宜之計，難以成為趨勢。據中國不動產研究中心對全國25家知名房企的調查，有2成房企表示絕不降價，5成房企稱將觀望數月后再視市場情況而定。 事實上，購房者也是存在兩種心態。當前盡管房價依然堅挺，但是成交量的下降卻讓投資者失去了拋盤機會，不少擁有多套住房的人群也在期待再次出現越調控越漲的現象。而購房者在觀望的同時，剛性需求也在積攢。因此，盡管調控政策頻出，但是市場的多種制約因素決定了房價調控將是一場持久戰。 那么這場持久戰的結果是什么？現在許多業界人士擔心，房價在經過短暫的調整后會出現報復式反彈。如果樓市調控氛圍不能持續的話，開發商、投資者將有能力、有時間改變市場的預期，進一步抬高房價。在以往樓市的觀望期，往往是越弱勢的群體情緒越急躁，購房者缺乏長期博弈的耐心，主動打破市場的僵局，開發商再趁機調價。 決定未來房價走勢的還有各個市場主體對市場話語權的掌握程度，在樓市博弈雙方陷入僵局時，往往是輿論的導向改變了博弈雙方的心態和平衡力量�，F在盡管由于成交量下滑，市場話語權逐漸向購房者傾斜，但是開發商還是掌握著主流話語權，還有一部分其他利益群體為他們搖旗吶喊。尤其是在二手房市場上，出于自身利益的考慮，房產中介對于房價上漲言論的“宣傳”對購房者仍有很大的蠱惑性。 由于開發商、投資者、購房者等市場主體占有信息資源的程度、對市場的判斷能力不一樣，調控政策能短時間內顯著影響購房者的預期和行為，但要影響開發商和投資者的行為需要時間很長，更何況這些市場主體還有一些本錢和招數來跟政策博弈，想方設法來打政策擦邊球。因此，只有將調控措施落實到位，不斷強化樓市的調控氛圍，開發商、投資者的行為才會真正轉向，房價的理性回調才真正有可能實現。 (責任編輯：瑋鋒) |
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