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百萬大盤新開二期售價每平方米 比周邊樓盤低兩千元至三千元 房多價低周邊項目壓力陡增——— 相比近期大興、房山等區域新盤接踵入市以低價換銷量的“順應時勢”，年初漲幅最高、輿論壓力最大的通州板塊似乎一直變化甚微。哪怕是成交量多月來急劇下降接近 “冰點”，其整體售價依然保持在2萬元/平方米以上。 （本報8月12日發表的《通州房價還能扛多久？》曾對區域樓市進行詳細報道） 而就在本周，通州樓市僵持局面在一些即將入市的新盤帶動下，有了松動的跡象，曾經高調直沖“單價三萬”的通州樓市眼下高燒已退，狂熱的區域樓盤逐步降溫，而由即將入市大盤“低開投石問路”引發的“蝴蝶效應”，正快速在區域內蔓延。引用一位業內人士的觀點，“盡管來得遲了些，但無論是心理承受能力還是市場現實壓力，都已經讓通州樓盤面臨一個關鍵臨界點，價格的下降指日可待。” ●市場觀察 百萬平方米大盤低開預期震動區域樓市 “通州地鐵沿線馬上要有新盤入市了。據說價格比周邊樓盤都便宜，而且不是打折促銷，就是直接低開，如果真是這樣的話，對我們這些項目的影響肯定不小。”近日本報在通州某項目“探盤”時，項目銷售負責人透露出這樣一個信息，話語中對“競爭對手”的“來勢洶洶”不無擔憂。 這位行業人士口中的地鐵沿線新盤，是位于八通線臨河里站附近的“華業·東方玫瑰”，這一近百萬平方米大盤預計將于8月底9月初入市，目前正在緊鑼密鼓的蓄客階段。本周末《廣廈時代》在該項目現場看到，郁郁蔥蔥的園林實景已初現雛形，現場售樓處正式開放不久，當天在場咨詢的買房人絡繹不絕。“現在只是做客戶登記，我們的銷售價格還沒有最終確定，但是肯定比同區域其他項目都低，比一期也高不了多少。”盡管華業·東方玫瑰的銷售人員對價格“三緘其口”，但是知情人士還是向本報透露了該項目待開的二期大概的價格區間：“這次開盤整體價格在1.5萬至1.6萬元/平方米左右，毛坯房的價格應該不會超過1.5萬元/平方米。” 來自亞豪機構數據顯示，7月份通州區在售樓盤整體成交均價為20442元/平方米，算一筆賬，如果按照1.5萬/平方米左右的價格入市，華業·東方玫瑰的價格比八通線周邊在售樓盤普遍要低2000元-3000元/平方米，而對比上半年炒得最熱的“五河交匯”、“通州新城”區域樓盤動輒24000-25000元/平方米的單價，更是差距明顯。再考慮到該項目近百萬平方米的充足供應量的持續釋放，也難怪通州不少項目對華業·東方玫瑰的入市如臨大敵，紛紛考慮對自身價格的重新制定。而尚未入市就曾經高調表示將領區域價格之先的富力、遠洋等名企通州項目，如今也對價格一詞諱莫如深。 大批開發商醞釀深度降價 “我們畢竟是個百萬平方米的大盤，現在剛開了個頭，還要操作好幾年，采取低價入市的方式也是合情合理。”華業地產負責人表示，該項目去年底開盤的一期兩棟樓基本以內部消化方式認購一空，當時的銷售均價約12500元/平方米，時隔大半年后二期開盤，他們認為也會保持在一個合理的價格區間內。“避開了上半年通州樓市的瘋漲對我們來說也是件好事，使得這個項目在價格制定上更為從容和理性。”華業·東方玫瑰負責人說。 “大興、房山的集中推盤主要出現在調控新政出臺之后，在價格制定上擁有相當大的余地。通州的情況卻大不一樣，就是因為年初區域價格被炒得太高才造成今天這一騎虎難下的局面，其實目前的市場蕭條已經讓不少樓盤有些扛不住了，畢竟成交才是硬道理。之所以一直沒有實質性降價，一是考慮到前期高價接盤的老業主的心理感受，怕引起糾紛，二是也不愿當率先降價的出頭鳥成為眾矢之的，因此大部分項目這么長時間一直在觀望和猶豫，到底降不降和降多少合適，所以之前的價格調整基本都是以少量特價房等方式變相打打擦邊球。”北關環島附近某項目開發商接受采訪時剖析了通州區域不少樓盤的“硬扛”心態。 而這樣的“硬扛”心態有可能在近期入市的幾個大盤帶領下“瓦解”。采訪中多位開發商表示，一旦華業·東方玫瑰等項目價格正式出爐，他們也會作出相應反應，通過價格調整換取市場競爭力。“降不降只是個時間問題，而降多少就得互相參照了。”梨園鎮附近某項目開發商表示。 ●分析 市場轉好開發商伺機快速套現 北京房地產交易管理網數據顯示，截至8月3日，北京通州區在4月15日新政后總預售項目為9個，共提供房源2552套，而其中簽約量僅為264套，簽約率僅為10.3%，九成房源滯銷。新政以后單個項目銷售率最高的僅為31.8%，更有4個項目接近零成交。盡管通州只是北京的一個區，其實際成交量只占全市不足5%，但值得注意的是，目前通州區的商品住宅期房存量已經占到北京全市存量的20.4%。是目前北京市存量房源最多的區域，而且其單個項目平均庫存量也屬于最高。 “通州樓盤長期高價造成的有價無市局面其實讓不少項目已經叫苦不迭，大盤低開的來勢洶洶更讓他們忐忑不安。市場越差越不敢降，怕降了也沒人買，而市場轉好伺機快速套現，趁著區域樓市再度轉熱的東風，就此放下身段也不失為明智之舉。”亞豪機構市場總監郭毅提出了“賣漲不賣跌”的新觀點，她認為，種種因素疊加下的通州整體降價時機將到，即便是有些“半推半就”找臺階下，但一旦預期下調其降價效果將更加明顯。 ●后市動態 下半年通州區40萬平方米供應量集中入市 據了解，下半年通州樓市將迎來新一輪供應高峰。除華業·東方玫瑰即將推出10萬平方米、589套房源之外，包括遠洋東方 (論壇 新聞)、金隅花石匠 (論壇 新聞)、世紀星 (論壇 新聞)城、北京one、天晟嘉園 (論壇 新聞)、阿爾法·汀香麗舍 (論壇 新聞)等在內的多個新老項目，都將先后入市。預計三、四季度總供應量將達40萬平方米以上，在市場購買信心還未完全恢復之際，樓盤的集中入市，無疑更使區域競爭趨于白熱化。 ●行業觀點 “亡羊補牢” 、“理性回歸”獲行業一致認可 對于通州樓市眼下的“理性回歸”，業界專家一致認為，“亡羊補牢”為時不晚。中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰認為，通州是靠世界城 (論壇 新聞)市的概念炒熱的，這個利好要等到幾年之后才能顯現。而從去年直至今年新政出臺前，通州房價至少透支了三年�？梢娡ㄖ莘績r出現回歸是正常的。 中原地產華北區董事總經理李文杰亦表示，過去的經驗表明，通州樓盤漲價過快，銷售就會迅速下降�？梢姡殡S著新城利好而產生的漲價沖動實不可取。這些教訓都足以令開發商保持謹慎，今后更為科學地合理定價，維持市場平穩上升的局面。文/邱旸 中國規劃網北京8月19日電 |
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