 資料圖：鄭東新區(qū)規(guī)劃模型(人民網(wǎng))
劉弘毅 董昭武 譚宏安 過去幾年來，鄭州主城區(qū)以東的那一大片區(qū)域，成了中國中部最大也是最繁忙的建筑工地，地產(chǎn)大鱷、商業(yè)巨頭和資本玩家頻頻出手，用不計(jì)其數(shù)的高樓大廈和外形摩登的公共建筑，為這個(gè)中原經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)勾勒出一幅令人驚異的未來“臉譜”。 但并不是所有人，包括生于斯長于斯的數(shù)百萬鄭州市民，都會(huì)甘心情愿地為這一“奇跡”而歡呼。 走馬“空城” 2010年年底，美國一家名為“商業(yè)內(nèi)幕”的網(wǎng)站公布了若干幅鄭東新區(qū)的衛(wèi)星圖片，并從圖片上判斷，這只是“一片空屋的堆積”，可能是中國最大的“鬼城”。 此言一出，鄭州當(dāng)?shù)剌浾搰W然，官方反應(yīng)尤為強(qiáng)烈。 “我們聽到后很生氣，怎么能說是‘鬼城’呢！”鄭東新區(qū)管委會(huì)信息中心新聞干事司棟彬?qū)Α吨袊?jīng)營報(bào)》記者說。該管委會(huì)當(dāng)時(shí)就發(fā)布了一份數(shù)據(jù)，表明鄭東新區(qū)CBD入住率達(dá)到90%，并強(qiáng)調(diào)鄭東新區(qū)常住人口已達(dá)30多萬。 鄭東新區(qū)建設(shè)于2003年正式拉開序幕，南北走向的中州大道將鄭州新老城區(qū)涇渭分明地“切”開。截至2009年3月，官方公布的鄭州市城區(qū)面積為303平方公里，而鄭東新區(qū)規(guī)劃面積為150平方公里(一說因包含在新區(qū)規(guī)劃內(nèi)的鄭州國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)地位難以協(xié)調(diào)，鄭東新區(qū)實(shí)際面積為115平方公里)。 占地3.45平方公里的鄭東新區(qū)CBD，正好隔中州大道與老城的金水區(qū)相望，這個(gè)占新區(qū)面積約2.3%(按150平方公里算)的核心區(qū)，是開發(fā)最早、配套最全、人氣最旺的地方。 但早在那家美國網(wǎng)站“爆料”之前一個(gè)月，河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)12名大學(xué)生就公布了一份抽樣調(diào)查報(bào)告，鄭東新區(qū)住房空置率在鄭州各城區(qū)中“不幸”高居榜首。 在這次歷時(shí)兩個(gè)月的調(diào)查中，學(xué)生們從鄭州市中心六個(gè)區(qū)29家大型樓盤抽取了約1.1萬套商住房為樣本，運(yùn)用查驗(yàn)水、電、氣表，點(diǎn)算“黑燈率”等方法，測算空置率。結(jié)果表明，鄭東新區(qū)商住房空置率超過55%，其他五區(qū)也不低于20%。 為實(shí)地了解情況，近期記者走訪了鄭東新區(qū)數(shù)個(gè)住宅小區(qū)。位于新老城區(qū)交匯處的鑫苑中央花園，2006年便已建成，屬于鄭東新區(qū)入住人數(shù)較多的小區(qū)之一，多位小區(qū)居民表示，大概有三成左右的房子，不是經(jīng)常有人居住。 記者注意到，該小區(qū)外圍的底商大都空置，一些開門營業(yè)的商戶生意看上去也比較冷清。一家桶裝水中轉(zhuǎn)站工作人員稱，從他們客戶訂水的數(shù)量看，鄭東新區(qū)越往東，小區(qū)入住率越差，能有40%就算不錯(cuò)了。 誰是推手？ 按照國際通行慣例，商品房空置率在5%~10%之間為合理區(qū)，10%~20%之間為危險(xiǎn)區(qū)，20%以上為嚴(yán)重積壓區(qū)。如果那12位大學(xué)生的調(diào)查報(bào)告結(jié)果可信，那將住房空置率高達(dá)55%的鄭東新區(qū)稱為一座“空城”，也不算危言聳聽了。 盡管面臨“空城”質(zhì)疑，鄭東新區(qū)住宅樓盤，尤其是高檔社區(qū)的開發(fā)熱情卻日益見漲。記者走訪了一處定于2011年下半年發(fā)售的新樓盤，據(jù)售樓小姐稱，預(yù)計(jì)售價(jià)將在每平方米1萬~1.5萬元之間，相當(dāng)于鄭州老城區(qū)住宅平均售價(jià)的2~2.5倍。 除大量住宅社區(qū)外，辦公物業(yè)也是鄭東新區(qū)開發(fā)重點(diǎn)。河南房地產(chǎn)商會(huì)向記者提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2010年鄭東新區(qū)銷售辦公物業(yè)約75萬平方米，占全市同類銷售辦公物業(yè)總面積的八成以上，比相鄰的金水區(qū)高出6倍，平均售價(jià)和租金也是全市最高的。 相比之下，鄭東新區(qū)的商鋪、商場等商業(yè)物業(yè)銷售，遠(yuǎn)不及辦公物業(yè)火爆，2010年售出了不到14萬平方米，僅占鄭州全市同類物業(yè)銷售面積的16%。 新區(qū)之惑 2010年8月，國務(wù)院批復(fù)的《關(guān)于〈鄭州市城市總體規(guī)劃(2008~2020年)〉的請(qǐng)示》中強(qiáng)調(diào)：“要合理定位老城區(qū)與鄭東新區(qū)的功能，優(yōu)化城市空間布局，提高對(duì)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的輻射帶動(dòng)能力。” 換言之，無論在河南省地方還是國家中部崛起的區(qū)域戰(zhàn)略中，鄭東新區(qū)的地位都不容忽視。 如今，在鄭東新區(qū)CBD以北，還有一片約40平方公里的土地正在靜靜等待開發(fā)。 按照整體規(guī)劃，未來幾年內(nèi)，這里將挖出一個(gè)面積達(dá)6平方公里大的人工湖，環(huán)湖一帶都是高度在100米以上的高檔住宅、賓館和寫字樓，它們共同組成CBD副中心商圈，與已具雛形的CBD中心區(qū)相連，狀似一個(gè)柄端為“心”形的巨大“如意”。 這是日本建筑師黑川紀(jì)章最得意的一個(gè)意念，同時(shí)，它也是鄭東新區(qū)作為鄭州及整個(gè)河南省未來發(fā)展新引擎的一個(gè)象征。 十年前，即2001年，鄭東新區(qū)遠(yuǎn)景總體概念規(guī)劃方案進(jìn)行公開國際招標(biāo)，經(jīng)30多位國內(nèi)外專家反復(fù)評(píng)審，黑川紀(jì)章的方案最終“以先進(jìn)的理念和獨(dú)具魅力的設(shè)計(jì)”獲得通過。 按該方案估算，150平方公里的鄭東新區(qū)建設(shè)總投資應(yīng)在2000億元人民幣以上。如此龐大的預(yù)算，對(duì)當(dāng)年全市財(cái)政總收入只有50多億元、年均城市基建資金僅6億元的鄭州來說，無疑是一個(gè)天文數(shù)字。 為解建設(shè)資金饑渴，當(dāng)時(shí)的鄭州市主管領(lǐng)導(dǎo)拍板，以“經(jīng)營城市”的思路來建設(shè)“國際一流水準(zhǔn)”的鄭東新區(qū)。簡而言之，就是依靠“土地財(cái)政”來推動(dòng)新區(qū)發(fā)展。 自2003年起的七八年來，這片100多平方公里的土地上，一共2500萬平方米建筑面積的各類樓房建成或在建，包括河南建業(yè)等在內(nèi)的省內(nèi)外大小開發(fā)商，都紛紛砸重金進(jìn)軍鄭東新區(qū)。新區(qū)內(nèi)房價(jià)在政府、開發(fā)商及各路投資者的合力推動(dòng)下，一路上漲。房價(jià)飆升，反過來又帶動(dòng)地價(jià)大幅上揚(yáng)。 2010年11月中旬，就在大學(xué)生們公布空置率調(diào)查報(bào)告前夕，鄭東新區(qū)新火車站旁邊一幅13畝商務(wù)金融地塊由一家名不見經(jīng)傳的地產(chǎn)商以2000萬元/畝的單價(jià)拍得，創(chuàng)下鄭州有史以來土地出讓價(jià)新高。 據(jù)說，附近另一地塊此前出讓時(shí)的拍賣價(jià)不過500萬元/畝。中國規(guī)劃網(wǎng)鄭州1月28日電 (責(zé)任編輯：白雪松) |
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