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據北京中原研究部對監測樣本樓盤的統計顯示：2011年4月北京中高檔二手商品房成交均價為24209元/平方米，二手商品房買賣領先指數為312點，環比2011年3月下降0.52%是繼10年8月環比下降后，相隔7個月的首次下降，而同比2010年4月上漲0.60%，已基本持平。 4月二手住宅成交量約為9172套，環比3月下降了約18%。從同比表現來看，較2010年4月成交量更是下降了72.12%。市場總體呈現了量價齊跌的態勢，在區域方面的表現為郊區房價普降，下降幅度在1%-3%之間，主城區，熱點區域價格基本穩定，而學區房等稀缺房源表現為微漲狀態；而成交量方面，郊區二手住宅成交量下降，主城區保持穩定，一些熱點區域和供應量有限的黃金地段成交量由小幅攀升。 總結4月的京城樓市，可以概括為“整體價量齊跌，局部差異明顯，郊區勢同整體，主城價穩量穩”。北京中原市場研究部的專業人士總結分析導致京城4月的二手住宅市場變化的原因主要有以下幾個方面： 量價齊跌的原因 限購政策影響持續，目前北京樓市約九成的二手住宅交易都是剛性自住和剛性改善需求，第二套購房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市戶籍居民購房占比由40%多降至7.6%； 信貸政策門檻維持高位，貸款首付和利率都較高（首套首付3成，貸款基準利率；二套首付6成，貸款基準利率的1.1倍），極大程度上抑制了投資客戶和自住購房者的投資和需求； 4月新房期房住宅供應和成交量普遍增大，4月僅一月的期房住宅供應已超一季度，部分區域供應量明顯上漲，4月來預售的期房住宅項目為10個，提供的住宅套數合計為5584套，超過了一季度提供的5360套成交量。而成交量方面，4月新房期房住宅較3月環比上漲了近25%，從而使購房需求形成較強的分流效應，致使二手房成交量出現下滑； 部分客戶仍持幣觀望 期待房價下調 新上市期房價格較低，10個新項目中有8個項目均價不足2萬元，占到了供應總量的83%； 新房供應增加，而符合政策要求的需求絕對值在逐漸減少（滿足5年繳納納稅或社保的客戶數量很難一時增加，而已滿足需求的客戶一旦購買，即減少了一部分需求），因此房產市場供求緊張進一步緩解，成交量下降，從而有效支撐房價維穩回落； 誠意出售物業的原因多為業主急用錢，用途如資金周轉，投資轉向或升級置業，因此價格普遍低于市場價5%左右； 郊區供應量明顯增加，局部供求緩解明顯，郊區二手房房價和成交量下降顯于中心城區。 4月各城區二手房呈現普遍微幅下降的趨勢。中心城區下降幅度較小平均在0.4%以內，而周邊城區下降幅度較大，普遍在0.6%左右；其中，亦莊、崇文成交價格下降幅度最大，達到0.71和0.74%。 4月下降幅度最高的城區為亦莊和崇文區。 原因分析 亦莊區域本月成交量很小，主要是受到投資客撤出的影響，中、大戶型的住宅成交明顯下降，因此房價也隨行就市，呈現明顯下降； 崇文本月成交已回遷房為主，因此類房產普遍價格低于商品房，且房齡較大，但因此符合自住對房價低、面積適中的需求，因此成交較多，此類房源成交量較大導致房價下降幅度相比其他區域下降較多； 中心城區房價下降幅度普遍較小，主要是房源稀缺性導致供求狀況仍趨緊所致，因此價格以穩定為基調； 周邊城區房價下降相對明顯，主因是新增供應量較大，且房屋可替代性較強。 五月走勢預測 5月，北京可能出現商品房項目開盤井噴的現象，壓抑了4個月的市場供應很可能在5月份出現突破。特別是郊區中低價商品房的供應上漲，促使郊區成交量出現上漲，但是郊區大部分項目的價格都呈現平穩下行的趨勢。受此影響，二手住宅的成交量仍將保持在4月的水平，其中郊區成交量下降更明顯，主城區的成交會與4月基本持平或小幅上漲，從而總體成交量仍在1萬套左右徘徊。 受到郊區價格下降和主城區價格支撐不足的影響，二手房價格有繼續下探的趨勢。 具體到不同板塊，由于一、二手房之間供給比例不同和板塊條件特點不同，價格漲跌幅度存在差異屬于正常現象。中國規劃網北京5月1日電 記者林丹 (責任編輯：白雪松) |
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