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地方政府對城市的規劃和城市概念的打造，毫無疑問給開發商帶來了巨大的利好，但如果地方政府和開發商一起炒作概念，推高地價和房價，甚至進而參與開發商的概念炒作，從一定程度上來講應該說損害了投資者的利益。 《中國經營報》：北京通州在2009年底提出“通州新城”規劃，隨后的半年間，通州在售新房的價格由去年年底的均價15000元/平方米左右飆漲至30000元/平方米，調控后，迅速跌至20000元/平方米以下。通州房價的大漲大跌被很多人認為是政府和開發商聯合炒作概念的結果，你如何看待政府城市規劃和房地產商借勢漲價之間的關系？ 張元端：房價上漲有房地產本身的規律——基礎設施建設會讓房子升值。當然也有人為的原因，比如規劃。打個比方，郊區一塊地，原來交通不發達，土地就不值錢，但是路修通了，肯定就會漲價。 有人說政府炒作概念拉動地價，從而引起房價上漲，但是除非規劃是假的，才可以說是人為造勢。如果規劃是真的，房地產肯定會升值。 曹振良：城市規劃和房地產漲價之間有必然的聯系。我們現在的城市規劃多是發展規劃，涉及到經濟增長、市政建設、道路建設，對房地產本身就有拉動作用，房地產開發本身就包括在城市規劃之中。而開發很大程度上是土地開發，土地供應量的規劃有些時候會使得供求關系緊張、地價上漲；再加上建材、人工費用都在上漲，傳導到房地產，價格必然上漲。 開發商未必是有意借勢政府規劃，投資和開發都要看市場需求，這首先還是政府方面的態度，即希望城市發展。投資者和開發商看到一個地區有發展規劃，肯定會有很多資金流入，這也會推動地價上漲。這種作用在城鄉結合部體現得更加明顯，因為這些區域是待開發的地方。 《中國經營報》：某種程度上說，炒作區域概念最大的獲益者是政府和開發商，政府不斷推概念導致地價和房價上漲的做法是不是涉嫌違規？ 顧云昌：房地產價格根本是由供求雙方決定的。房地產價格由兩方面組成，一個是地價，一個是建安成本。建安成本是由材料和勞動力的費用決定的，占比不大，大頭還是地價。隨著城市規劃的設定，某地可能升值潛力很大。新規劃的地方可能會涌入很多人，造成需求旺盛，必然導致房價上漲。規劃給了土地升值和房價上漲的預期。當然規劃改變，房地產的價格可能會回落。 政府把城市搞得漂亮一點，土地收入會更多，當前中國不太可能擺脫土地財政的現狀。如果將來地價能由買賣雙方決定，情況會好一點。 曹振良：城市規劃表現在政府發展經濟上是種積極作用，但是副作用就是房價上漲，人們會因此買不起房子。而且，房地產價格上漲對推動經濟發展、國家積累、生產發展的作用也是相對的，價格上漲、通貨膨脹對經濟發展和人民生活是有害的。 《中國經營報》：如何能讓地方政府的區域經濟規劃概念和房地產企業之間的關聯性向良性發展？ 張元端：如果一個城市規劃是真的，就不應被看做概念炒作，如果規劃是假的，那么就會導致人為炒作地價升高。這對普通老百姓的影響沒有對開發商的影響大。 中央商務區就是個概念。而這個概念是會實現的。環首都經濟圈也是真的要實現的。水電路這三大基礎設計建設一定要跟上。如果跟不上，那房子蓋起來也賣不掉。比如以前海南的紅樹林地，有人去那邊圈地，但是路一直沒有修好，有些聰明的開發商就沒有蓋房子，那么損失也不會太大。 總的來說，開發商的判斷和營銷手段是很重要的。“通州新城”造成了一座很大的空城，老百姓不買，倒霉的還是開發商。這是開發商經營失誤。 曹振良：政府出臺各種規劃肯定有政績方面的考慮，但是在制定規劃時，需要考慮的重點是是否有必要擴大區域發展。城市發展不是越快越好，經濟增長也不是越快越好。 6月8日，《全國主體功能區規劃》出臺，這個《規劃》將國土空間劃分為優化開發區域、重點開發區域、限制開發區域和禁止開發區域四類主體功能區，并規定了相應的功能定位、發展方向和開發管制原則。這對中國城市的規劃運營提出了一個參考的依據。城市規劃要先看這個城市處于哪種區域。像環渤海、珠三角和長三角是重點發展區，京津冀這幾個主要區域房價上漲是必然的。中國規劃網北京6月12日電 (責任編輯：白雪松) |
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