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    在央行年內(nèi)第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，世界權(quán)威金融分析機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估等級(jí)隨即從“穩(wěn)定”下調(diào)到了“負(fù)面”。此舉無(wú)疑給當(dāng)前的中國(guó)樓市貼上了近乎悲觀的標(biāo)簽。

    這兩天，我省各地紛紛出爐的樓市“半年報(bào)”成績(jī)不佳，似乎也印證了如上評(píng)估。

    銷(xiāo)售之困：

    南京庫(kù)存房源夠賣(mài)一年

    來(lái)自南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)：1—6月南京商品住宅成交19455套，創(chuàng)2008年以來(lái)“半年報(bào)”新低；蘇州“第一房產(chǎn)”的統(tǒng)計(jì)顯示，1—6月蘇州新建住宅類(lèi)房源成交19843套，環(huán)比減少8261套，降幅為29.39%；無(wú)錫365房地產(chǎn)家居網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，1—6月無(wú)錫商品住宅成交總量為13143套，同比下降了32.8%。即便是沒(méi)有執(zhí)行限購(gòu)政策的常州、揚(yáng)州、徐州等省內(nèi)三線城市，迫于市場(chǎng)大環(huán)境，也均出現(xiàn)了住宅成交量的同比或環(huán)比下降。

    在被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策”的打壓下，2011年的樓市充滿各種變數(shù)。統(tǒng)計(jì)顯示，2月成為多個(gè)城市的樓市成交拐點(diǎn)1月出臺(tái)的“新國(guó)八條”進(jìn)入執(zhí)行期后，限購(gòu)、限貸的雙重“緊箍咒”讓樓市從躁動(dòng)趨于平靜。

    目前，各地房源庫(kù)存壓力俱增。南京當(dāng)前待售房源量高達(dá)3.57多萬(wàn)套，而有統(tǒng)計(jì)表明，今年下半年還將上市房源3.5萬(wàn)套。如此，全年可售房源將突破7萬(wàn)套，按照上半年日均100余套的成交量計(jì)算，僅現(xiàn)有庫(kù)存即可銷(xiāo)售一年！

   “錢(qián)荒”之窘：開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率普超90%

   “開(kāi)發(fā)商的資金鏈現(xiàn)在普遍繃得很緊，可以說(shuō)，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)90%的比比皆是。”昨天，廣東世紀(jì)城南京公司副總經(jīng)理張良在接受采訪時(shí)自曝“家底”，言語(yǔ)中透露出強(qiáng)烈焦灼感。而在此前，業(yè)內(nèi)都將70%作為負(fù)債“紅線”。張良甚至在暗自慶幸，去年市場(chǎng)高峰期那場(chǎng)“江北地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)”中，她所在的公司沒(méi)有奪到那塊樓面地價(jià)超過(guò)了7000元的“地王”。

   “土地市場(chǎng)自今年急轉(zhuǎn)直下，6月底拍出的與地王相鄰的一幅地，樓面地價(jià)才4000元出頭。幸好當(dāng)時(shí)我們吃了敗仗，不然現(xiàn)在還不知道該有多么頭疼。”

    開(kāi)發(fā)商的焦灼感，由“錢(qián)荒”而生。

    進(jìn)入初夏以來(lái)，不少開(kāi)發(fā)商就因錢(qián)荒而陷入“冷冬”。在江蘇擁有地產(chǎn)項(xiàng)目的國(guó)內(nèi)大型房企復(fù)地集團(tuán)，沒(méi)能熬過(guò)“七年之癢”，其股票在5月13日正式退市，成為內(nèi)地首家告別資本市場(chǎng)的上市房企。而品牌房企資金狀況不佳，“復(fù)地”并非孤例。同一時(shí)期，萬(wàn)科、保利、金地的資產(chǎn)負(fù)債率也均超過(guò)了70%，更有兩家ST房企已是資不抵債負(fù)債率超過(guò)200%。

    江蘇匯得邦投資管理有限公司在江寧參與多年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，總經(jīng)理陸志光眼下也樂(lè)觀不起來(lái)：從銀行“借錢(qián)”難了。江寧開(kāi)發(fā)商普遍已向民間資金融資，“這部分資金差不多占到了整體資金的20%—25%。”好在土地抵押貸款還沒(méi)有完全禁止，“我們前不久在鎮(zhèn)江拍得一幅總價(jià)7800萬(wàn)元的地塊，通過(guò)土地抵押貸到了5000萬(wàn)。如果不是這筆錢(qián)，估計(jì)無(wú)法緩解當(dāng)前的資金難題。”

    張良說(shuō)，“一月一次的存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，已讓銀行可貸出去的額度越來(lái)越少。事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也在控制。”陸志光補(bǔ)充說(shuō)，“限購(gòu)后，很多開(kāi)發(fā)商都把剛需作為爭(zhēng)奪對(duì)象，但如今銀行有的暫停首套房貸款，有的抬高了門(mén)檻，從而削弱了更多的購(gòu)買(mǎi)力。”

    自救之惑：銷(xiāo)售“暗渡陳倉(cāng)”鉆政策之空

    為尋求資金回籠，開(kāi)發(fā)商自救的步伐顯然在加快，階段性降價(jià)由此產(chǎn)生。

    蘇州品牌開(kāi)發(fā)商6月已開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo)。位于工業(yè)園區(qū)的中海國(guó)際社區(qū)，均價(jià)從每平方米13000元降到了11000元；滄浪區(qū)的世茂運(yùn)河城，售價(jià)由每平方米12000—14000元降到了9000多元。“一方面，這兩個(gè)項(xiàng)目都是大盤(pán)，庫(kù)存量大；另一方面，作為上市房企，他們希望通過(guò)降價(jià)換取銷(xiāo)售量，以期在半年財(cái)表中沖個(gè)好看的成績(jī)。”蘇州“第一房產(chǎn)”研究人士夏瑋芬這樣評(píng)析。

    而來(lái)自搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示，上半年南京在售218家樓盤(pán)中，有31家樓盤(pán)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，最高跌幅為19.23%。另?yè)?jù)365房地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，至6月，南京新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比上漲已不足0.1%。

    一方面開(kāi)發(fā)商在降價(jià)自救，而另一方面，“暗渡陳倉(cāng)”、“曲線救國(guó)”式的“自救”也相伴相生。

    近日，記者通過(guò)暗訪了解到，不止一家省內(nèi)樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員悄悄向購(gòu)房人允諾，只需支付一定的金額，就能突破限購(gòu)、限貸的政策限制。一家以改善型客戶為主的樓盤(pán)銷(xiāo)售人員明碼標(biāo)價(jià)：只要繳納1.5萬(wàn)元，就可以“幫忙”辦到“首套房證明”，再交2.5萬(wàn)元，就可以“首套房”名義貸款。

    業(yè)內(nèi)人士揭秘說(shuō)，這幾乎已成為全行業(yè)通用的“秘笈”。5月以來(lái)，省內(nèi)一些高端樓盤(pán)，之所以能取得令人意外的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，與此不無(wú)關(guān)系。

    陸志光還透露，開(kāi)發(fā)商化解貸款難也有變通之招。比如，銀行不能直接貸款給房企，就以大中型生產(chǎn)企業(yè)的名義去貸，開(kāi)發(fā)商則改做擔(dān)保，最終貸款的錢(qián)還是落入了開(kāi)發(fā)商的“錢(qián)包”里。

    專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：樓市調(diào)控還需“頂層設(shè)計(jì)”

    對(duì)于后市政策預(yù)判，南京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任高波教授認(rèn)為“存有不確定性”。他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行非常復(fù)雜，樓市問(wèn)題并不簡(jiǎn)單，“防通脹的同時(shí)，又要防經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)降低、避免影響就業(yè)等，從這個(gè)意義上看，對(duì)于樓市的調(diào)控還需要頂層設(shè)計(jì)，比如房產(chǎn)稅適時(shí)、合理的征收。”

    6月中旬，美國(guó)《華爾街日?qǐng)?bào)》作出判斷：中國(guó)房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始泄氣。“標(biāo)準(zhǔn)普爾”在他們的評(píng)估報(bào)告中則有這樣的論述：大多數(shù)中國(guó)房企已經(jīng)做好了在12個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)下降10%的準(zhǔn)備，一場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)爭(zhēng)即將打響。

    目前，監(jiān)管層對(duì)于樓市仍沒(méi)有任何放松的跡象。南京大學(xué)城市社會(huì)學(xué)博士孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，為了達(dá)到快速出貨目的，開(kāi)發(fā)商降價(jià)是必然的。但他同時(shí)也表示，指望開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)“不太現(xiàn)實(shí)”，大起大落對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有好處。從調(diào)控很?chē)?yán)的2008年的歷史經(jīng)驗(yàn)看，1年左右的庫(kù)存量還在開(kāi)發(fā)商所能承受的范圍內(nèi)，“如果庫(kù)存量超過(guò)了1年半，那就真的很難扛過(guò)去了。”記者 汪曉霞 田梅