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所謂房價上漲其實漲的從來不是房子。因為房屋從建成那天起就在不斷貶值，真正上漲的是土地價格。因此，城市住房供給的本質(zhì)是土地問題。只要有了土地，住宅就可以象其它普通商品一樣，源源不斷地再生產(chǎn)出來。 城市化主要是農(nóng)村人口進城及中小城鎮(zhèn)人口向大城市遷移的過程，這種流動會造成居住用地的集約使用，因而并不會造成土地缺口或壓力。我國普通住宅供求的失衡不是真實的土地或住宅建設(shè)能力的瓶頸，而是制度瓶頸。 我國現(xiàn)行的土地招拍掛制度本來是遏制腐敗、制止開發(fā)土地分配不公的積極舉措，但造成了地方政府對土地財政的依賴及與開發(fā)商的利益依存。更重要的是，地方政府成為一手低價征地、一手高價賣地的生意人，在當(dāng)今世界絕無僅有，使政府喪失了在市場經(jīng)濟中的中立性和公信力，既是我國近年來以地方政府為主導(dǎo)的違法用地案件越演越烈的主要原因，也是貧富差距急劇擴大的重要推手。因此，廢止土地財政，回到稅收財政是理順房地產(chǎn)市場的起點。 廢止土地財政，并不是簡單回到開發(fā)商各顯神通、“市場化”拿地囤地的時代。由于土地用途和建設(shè)規(guī)劃管治是世界各國的通例，而城市住宅用地的價值完全取決于城市規(guī)劃和道路交通、學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的環(huán)境外部性，而與土地的自然屬性無關(guān)。這種土地的不可再生與地理壟斷性和環(huán)境外部性造成完全的市場失敗。因此，至少在急速城市化過程中，土地的開發(fā)和增值收益不能由原土地產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)商和囤房投資者所截取，而應(yīng)當(dāng)由社會分享，國家應(yīng)確保按包含了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用的成本價充分供應(yīng)普通住宅用地。這樣，房地產(chǎn)商才會真正回歸承建商，圍繞建筑設(shè)計、環(huán)境營造和房屋質(zhì)量進行競爭。 日本和韓國在城市化過程中的實踐探索提供了宅地平價供給和增值分享的成功經(jīng)驗。中國的經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程基本上屬于后發(fā)追趕型的東亞模式。特別是中國與日韓兩國人均資源稟賦與可耕地十分相近，而且就農(nóng)民進城、出口導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)升級、農(nóng)業(yè)社會向現(xiàn)代工業(yè)化、服務(wù)型社會全面轉(zhuǎn)型這一系列發(fā)展軌跡來看，中國與日本、韓國走過的道路如出一轍。日本、韓國均在幾十年間完成了城市化和國家現(xiàn)代化，安居了移入城市的幾乎全部農(nóng)村和外地移民，并在城市化過程中將貧富差距始終控制在一個很低的水平上，成功解決城市住宅問題就是其中的關(guān)鍵一環(huán)。綜合日韓在住宅供給和需求兩方面的經(jīng)驗可以看到，城市布局和土地供給的前瞻性和科學(xué)規(guī)劃性，住宅用地的公益性即非盈利性，在住房的流轉(zhuǎn)、保有、繼承的環(huán)節(jié)建立完整和高額累進的稅收調(diào)節(jié)體制，實行全面向普通自住房和外來移居者傾斜的住宅需求調(diào)節(jié)制度，保證城市化過程中土地增值社會分享理念的實現(xiàn)等等，是他們成功實踐的核心。正是因為有了這樣一套完整的制度，日本即使在商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重泡沫化的1980年代后期，住宅市場也是最后和最少受到波及，并還在一定程度上催生了日本的《土地基本法》和韓國幾乎同時出臺的土地公概念的系列立法。這些給我國后發(fā)于日韓的城市化住宅建設(shè)提供了彌足珍貴的經(jīng)驗和線索，可使我們免于從頭在黑暗中摸索和誤抄歐美與我們完全不同的國情而走上彎路。我們現(xiàn)在面臨的最后挑戰(zhàn)是，即使已經(jīng)知道了別人的成功經(jīng)驗，面對中國已經(jīng)極度混亂和嚴(yán)重不公的住宅及土地分配，怎樣亡羊補牢，以方向明確又切實可行的制度校正，將其拉回到正確的軌道上來。 相對于住宅的需求，住宅的供給由于涉及到土地制度，是利益更大、更加復(fù)雜實際上在我國當(dāng)前也是法治最為混亂的領(lǐng)域。一年多前，在中國房地產(chǎn)研究報告中我曾指出，所謂房價上漲其實漲的從來不是房子。因為房屋從建成那天起就在不斷貶值，真正上漲的是土地價格。我們這些年來房地產(chǎn)調(diào)控屢不見效的一個主要原因，就是總回避土地這個核心問題。更進一步，土地問題的答案并非止步于批判土地財政。打破土地壟斷，回到土地招拍掛之前各顯神通的“市場化”拿地，一些開發(fā)商和權(quán)勢者自然眉開眼笑，但未必就是購房者的福音。特別是有太多的例證表明：無論開發(fā)商拿地的成本如何不同，他們分期開盤的樓價向來就是隨行就市，從來未曾因當(dāng)初拿地的價格低廉而向購房者讓利。可見盡管土地是房價的核心，但宅地問題的真正答案還不是人們一般想象的那樣簡單。中國規(guī)劃網(wǎng)北京7月7日電 (責(zé)任編輯：白雪松) |
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