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據《新聞晨報》報道，高企不下的庫存、緊張的資金、局部地區慘烈的銷售競爭……種種因素相加，使得年底的新房市場形勢一觸即發。剛結束的國慶“假日樓市”中就已出現了個別大幅度的折扣，而這樣的樓盤還在增加。業內人士預計今年年底，開發商面臨的局面將更嚴峻，甚至有可能出現“跳樓價”的樓盤。 在售樓盤越來越賣不動 同潤菲詩艾倫限時優惠10萬、一品漫城三期現購房總價優惠10萬元，按時簽約再另減3萬元、佘山別墅68折、嘉定高爾夫別墅6折促銷……也許就在2個月前，購房者看到這樣的優惠會覺得已經很夠意思了。但如今嘉定出現了直接打九二折的新盤，而在房展會期間更是有別墅項目打了七折，直降幾百萬，不由讓人感嘆形勢變化之快。 “降價大致有兩種情形直降和低開。”知名地產營銷人士楊子江表示，直降的樓盤通常是已在售的項目。由于越來越賣不動，必須選擇各種形式的降價，且必須降價到確保現金流（甚至賬面明虧也在所不惜）的地步，否則毫無意義。這類情況在前期高價拿地的樓盤中也可能有所體現。只不過由于成本的剛性約束，使得這種降價顯得越發慘烈。并且最終拖累周圍樓盤都處于吃力狀態，這些區域的樓盤對于買家來說可以多關注一下。 低開，往往是一些新開樓盤或者大盤中的全新一期加推產品。因為沒有前期高價客戶的壓力，或者產品形態、條件本身有較大變更（本來賣別墅的，現在改賣公寓），參照性比較小。所以可以更加放手一些。尤其是一些上半年沒有開盤，把主要的業績指標都放在下半年的樓盤。年底將近，不成功便成仁。低開的樓盤往往手段更為彪悍，而且絕不糾結。 “年底或許會出現一批"跳樓價"的樓盤。”金湛久稱，即便沒有形式上的降價，但是不少新盤已經呈現出明顯的低開格局：如靜安區的遠中風華園市場均價達9萬元/平方米，可是臨近的某酒店式公寓項目報價2.6萬元/平方米。 早降？晚降？最愁滿倉未售樓 開發商降價的壓力首先來自于庫存。“問君能有幾多愁，恰似滿倉未售樓！”易 居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭稱，“我們的研究表明：雖然淡市中仍有個別企業、少數樓盤賣得不錯，但至9月底，全國典型城市新建商品住宅存銷比為11.1，已經連續7個月上升，創下2009年以來新高。” 其中上海新建商品住宅存量截至10月12日，達到870萬平方米，同比增長約39%之多。而且專家預計四季度新建商品住宅存量將繼續增加。楊紅旭認為，一方面，在二三季度捂盤觀望后，受資金壓力的影響，部分開發商要加緊推盤，四季度新建商品住宅供應量將繼續增加；另一方面，四季度調控政策仍難以放松，樓市仍將延續前期的低迷狀態。因此，四季度新建商品住宅庫存量將進一步增加，存銷比將繼續升高，開發商促銷壓力加大。 其次，降價還來源于競爭的壓力。“要降價的話早降晚降效果會完全不一樣。”金湛久認為，目前的市場形式，一個區域賣的好的樓盤也就那么一兩個，因為客戶就這么點。只要有一個樓盤相對價格低，意向客戶就會涌入，另外幾家就會變得很被動。 “降價不要羞羞答答，活下來才是最重要的，千萬不要為別人做了嫁衣。”金湛久說，走降價的開發商是聰明的，跟風的話也就只能“喝湯”了。 楊子江則表示，今年底的價格戰將非常慘烈，尤其是寶山和嘉定這兩個新盤集中的區域。“特別是嘉定新城，開發商當時拿地就比較集中，上市節奏也差不多，開盤量也很大，而且開發商大多是"跑量"的那種類型，所以競爭會比較慘烈。” 漢宇地產認為，目前一些代理機構在建議開發商降價時，很少會建議開發商采取直接降價的動作，一般會通過打折、贈送或者其他優惠手段變相降價。所謂“直降”只會偶爾出現，這種策略一般只有在市場特別低迷，資金壓力較大的情況下才會被采用。某個樓盤如果采取了“直降”的方式，代理機構會力爭在最短的時間內完成銷售，因此會投入更多的人力、物力或者輔助其他促銷手段引爆銷售。所以往往“直降”能夠推動樓盤出現集中成交。 二手房“降價潮”漸行漸近 據漢宇地產市場研究部二手房統計數據顯示，9月份上海全市共成交各類二手房10315套，環比下降8.77%，為近七個月以來的新低。與此同時，二手房價格也出現松動跡象，上海全市二手成交房源最終實現議價空間已普遍在3%之上，上海二手房市場的降價潮可能即將來臨。 漢宇地產市場研究部經理付偉認為：作為上海的二手房活躍區域代表，上海閔行、寶山、松江等地的成交量下跌比較明顯，這些區域的二手房成交量跌幅在10%至16%之間。目前二手房交易量已經逼進同期谷底，十月份之后，再度劇烈下跌的可能不大。雖然市場傳出上海房產稅即將調整的消息，但整個政策面總體不會有太大變化，隨著供需雙方的角色轉換，預計二手房價格在未來數個月內有望打破僵局。 關注“直降”盤出手一定要果斷 對于還有購房需求、能力、資格（“房票”很重要）的購房者來說，從現在起到明年上半年，都是很好的購房時機。業內幾乎一致認為，先關注、選擇、比較，心態從容一些。一旦有心儀樓盤，出手一定要果斷。 楊子江表示，首先可關注一些新盤項目，尤其是這個階段，低開的可能性相對大一些。同時，對于一些最近樓盤供應量大的地區，競爭態勢激烈甚至是慘烈的板塊多關注一下，那里往往會有直降的情況，而且一旦直降開始，周圍樓盤會傳染，這個不可避免。再者，市場低迷時候還是多關注一些大中型企業、品牌地產商的產品。或者一些雖然是中小企業開發，但是出于需要快速回籠資金，盡早收場的樓盤，這個時候往往尾貨里的產品性價比也不錯，可以淘到好東西。 (責任編輯：白雪松) |
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