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隨著調控政策的深入，參與降價的項目數量越來越多，優惠促銷的力度和范圍也越來越大。不過，記者調查發現，在一片降價呼聲中，仍有不少項目“死扛”不降，甚至不乏逆勢漲價的案例。 豪宅市場量跌價升 據北京房地產交易管理網統計數據顯示，截至10月16日，北京在售商品房住宅均價排名前30的項目合計簽約量為745套，簽約面積為12.9萬平方米，簽約總金額為73.1億元，與去年同期相比分別下調44.6%、49.8%和48%。不過，這些高端項目的簽約均價為56552元/平方米，同比上漲了3.6%(具體30個項目數據見附表)。 其中，有13個項目在今年和去年兩年的TOP30榜單中均有出現，與去年價格相比上漲幅度超過30%的就達到5個，譬如，釣魚臺七號院單價最高漲幅為4.6萬元/平方米、北京財富中心單價漲幅也達到3.2萬元/平方米。 從項目單價來看，截至今年10月16日，單價超過6萬元/平方米的項目共有10個，而去年同期為6個，今年單價超過8萬元/平方米的項目合計有6個，而去年只有兩個；從項目總價來看，單個項目銷售金額超20億的有7個，其中房山兩個為低價項目，其余5個均為單價在3萬-4萬元/平方米的中高端項目。顯而易見，無論單價還是總價，今年的高端項目均遠超過去年水平。 北京中原地產三級市場研究部總監張大偉表示，在目前普通住宅價格已經開始出現下調的情況下，豪宅項目并未選擇明顯的促銷降價行為，同比漲幅遠超過普通住宅市場，其主要原因是，豪宅項目大部分位于絕對稀缺地段，降價不僅會影響項目品質，更會影響品牌形象，所以價格一般會保持平穩。 不過，與豪宅市場價格上漲相對應的卻是成交量大幅萎縮。在限購8個月之后，北京商品房住宅簽約套數為51934套，較去年同期的63705套下調18.4%，頂級豪宅的成交量下調幅度更是接近5成。“可見，在限購影響下，由于豪宅市場的需求基本為多套房需求，因此受政策影響更為明顯。”張大偉表示。 中海風情苑出現逆勢上漲 除了豪宅項目，部分城區樓盤的價格也未見明顯下降，多數保持平穩走勢，個別出現逆勢上漲。 位于朝陽區小紅門鄉的中海風情苑項目，今年3月13日推出一批房源。據北京市房地產交易管理網上的數據顯示，中海風情苑于3月13日推出的370套房源，截至10月25日已成交332套，成交均價為24290元/平方米；而6月26日推出的210套房源，成交均價上升至26033元/平方米，相較于前一期上漲近2000元/平方米。 位于朝陽區來廣營的文合苑項目，也分別于6月和10月各推出一批房源，其中，6月26日推出256套房源，至今已簽約230套，成交均價為24539元/平方米。10月1日，該項目再次推出376套房源，截至10月25日已簽約50套，成交均價為27544元/平方米，較前期上漲約3000元/平方米。 此外，位于朝陽區東壩的首開常青藤家園項目，于今年10月23日獲得預售許可證，共推出330套房源（住宅），擬售均價約23738元/平方米，目前尚無簽約記錄，擬售均價較上一期（今年8月6日）成交均價上漲近1000元/平方米。 亞豪機構市場總監郭毅對記者表示，目前在售的城區項目以價格持平為主，漲價項目只占少數，由于城區項目供應較少且普遍價格較高，預計未來降價空間并不大。不過，鏈家地產分析師張月認為，受后市成交、供應等多方面因素的影響，未來幾個月城區漲幅回落趨勢會持續，但城區商品住宅價格下降的拐點相對于郊區會滯后一個季度左右，因此隨著郊區房價不斷下跌，不排除城郊區價格差距短期內還會擴大的可能性。 郊區樓盤降價“誠意不足” 北京房地產交易管理網數據顯示，截至10月10日，北京從9月1日開始的金九銀十中，入市商品房期房住宅項目達到了34個，在入市的34個項目中，有明確優惠的達到22個，其中7個項目針對部分客戶出現了95折及更多優惠，且大部分項目都表示，到售樓處現場還會有更多優惠。然而，不少購房者到項目售樓處卻發現，中意的房子價格依舊堅挺，開發商打出的降價口號更多的時候只是個促銷的噱頭。 據北京中原統計數據顯示，從9月開始，北京在售商品房住宅項目中，有銷售記錄的合計為191個，其中成交均價相比8月下調的只有14個項目，價格持平的有173個，有4個項目價格逆勢上漲。 鏈家地產首席分析師張月認為，滯銷項目中很多都是高端項目，比如玉湯山莊園、中海九號院、華府莊園等，“而且他們的定價與成交價之間的差價率也低于周邊項目，購房者的獲利感受偏低”。加上早期項目定價較高，開發商在新入市項目定價上偏于保守，早期項目比新項目及周邊其他項目定價平均高出10%左右。 東湖灣名苑之代表樓盤 兩個月銷售簽約率僅16% 位于北京朝陽區東北四環（望京區域）的東湖灣名苑項目，今年9月4日開盤，與前一期（去年9月23日）開盤價相比，漲幅為12.6%。但簽約情況并不理想，截至今年10月25日的近兩個月時間內，簽約不足百套，簽約率僅為16.2%。 根據北京房地產交易管理網統計數據顯示，東湖灣名苑于今年9月4日獲得預售許可證，共推出518套房源，以125平方米和175平方米三居為主，另有部分47平方米開間和240平方米的大戶型。截至目前，已簽約數量僅84套，簽約率約16.2%，成交均價為35834元/平方米。 值得注意的是，去年9月23日該項目也推出一批共316套房源，目前已簽約280套，簽約率為88.6%，簽約均價為31835元/平方米，與去年同期相比，項目銷售均價上漲12.6%。 與同樣位于該區域的另一樓盤保利中央公園相比，東湖灣名苑的銷售情況并不理想。據北京房地產交易管理網統計數據顯示，保利中央公園于8月19日獲得預售許可證，共推出552套房源，不到半個月時間簽約套數就達到109套，截至10月25日，該項目已簽約269套，成交均價為39162元/平方米，簽約率達到49%。作為同期開盤的新項目，東湖灣名苑的簽約數量僅為其三分之一。 “一二手房價倒掛是東湖灣名苑遭受冷遇的一個主要原因。”一位業內人士對記者表示。據悉，該項目目前在售房源為三期，前期產品二手房價為35000元/平方米左右，在售新房價格要高于二手房價，“前兩期均為現房，各方面都已經比較成熟，小區景觀的覆蓋面積也要比三期大，因此前期項目更具有優勢。”該人士表示，選擇東湖灣的購房群體多是在望京區域工作的高收入人群以及500強企業高管，這些人無論租住還是購買，公司方面都有一定的補助，他們更青睞一期、二期的二手房源，因為是現房，可以立刻入住；此外，從戶型來看，一期、二期還有80平方米左右的中等戶型，屬于剛需類產品，更能迎合市場需求。 此外，從周邊配套及項目自身條件來看，軌道交通等城市配套尚不成熟、毗鄰的北小河遭遇污染使項目整體環境變差、物業管理費相對較高、戶型偏大等缺點，也都成為制約其銷售的主要原因。 北京ONE之代表樓盤 咸魚難翻生 位于通州的北京ONE（推廣名“新華經典麗園”）項目，于去年10月24日獲得預售許可證，共推出730套房源，截至今年10月25日，整整一年時間內，該項目僅簽約148套房源，簽約率為20%，成交均價為25805元/平方米。 記者曾于今年2月在該項目采訪時了解到，當時其在售的4號樓均價高達3.5萬元/平方米，較開盤價有10%的漲幅，在通州其他項目紛紛選擇降價時，北京ONE卻逆勢上漲。即便是目前25805元/平方米的成交均價，也要遠遠高出周邊同品質的其他樓盤，這在通州房價一再探底的情況下非常醒目。不過，并沒有多少人為這一“通州最貴樓盤”買單。 雖然該項目的銷售人員一再強調，項目對面即為通州區政府，地段優勢突出，同時采用“置換式新風系統”等高科技產品，居住的舒適度能得到有效保障。然而，高達4.8的容積率、較小的樓間距等事實讓人對該項目如此高的價格望而卻步。 業內人士指出，率先降價是通州部分開發商較為明智的舉動，如果將價格調至買賣雙方都能接受的合理價位，那么成交自然不成問題，但是如果死扛不降，定價遠遠高于產品的價值，以后將面臨更大的問題。一位通州不愿具名的開發商更是向記者直言：“北京ONE已經是‘死盤’了，一年時間內才賣出這么幾套，在現在大浪淘沙的市場下，想要再翻身的機會已經微乎其微。” (責任編輯：白雪松) |
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