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今年以來，全國樓市進入深度調(diào)控期，限購、限貸政策作用明顯，交易量日益萎縮的同時，南京樓市的住宅“庫存量”也突破了5萬套大關(guān)。在供過于求的背景下，房價開始出現(xiàn)下行趨勢，降價之聲不絕于耳，品牌房企成為這一波降價潮中的“領(lǐng)頭羊”。樓市的谷底已經(jīng)出現(xiàn)了嗎？明年的房地產(chǎn)市場究竟何去何從？ 昨天，由本報主辦、長三角房地產(chǎn)研究院協(xié)辦的“2012中國房地產(chǎn)市場形勢分析”研討會在天目湖畔的涵田度假村酒店召開，多位知名經(jīng)濟學(xué)家展開了激烈交鋒，精彩觀點引人入勝。 交鋒熱點之1 限購令 限購令會不會被取消？ “最近通過三個渠道，我向中央建議取消限購令。”南京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任、博士生導(dǎo)師高波開門見山。 首先，高波認為限購令扭曲了市場，使得那些被限購區(qū)域的人，轉(zhuǎn)而“奔向”不被限購的城市，拉動了當(dāng)?shù)貥鞘械匿N售。“如今很多人到句容去買房子，所以碧桂園在那里的項目很火，再放眼蘇北，好些地方今年上半年的房價漲了20%都不止，什么原因？就是因為限購政策抬升了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格。” 其次，高波認為限購還導(dǎo)致全國的統(tǒng)一市場難以形成，因為房地產(chǎn)不能流動了，一旦被限購，人才也難以流動起來。“比方說我要去上海謀一個職位，你上海現(xiàn)在被限購了，我有錢也買不到房，那就只好不去了。”高波表示，限購還導(dǎo)致房子賣不出去，影響到稅收、土地市場等多個環(huán)節(jié)，壓力還是很大的。 盡管與會專家大多認為限購令早晚會取消，不過他們認為取消的時間表尚未制定。上海財經(jīng)大學(xué)國際文化交流學(xué)院院長、博士生導(dǎo)師姚玲珍表示，今年以來全國房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，開始于限購政策的推出，目前出臺新的政策不太可能，而限購令到明年年中也不會被取消，即使取消，也會有其它替代政策出現(xiàn)。 高波還表示，雖然他建議取消限購令，不過從今年樓市的價格走勢看，到明年二三月份，2011年全國房價公布時，總體上很可能還是上漲的，因此限購令應(yīng)該不會很快被取消。 如果取消，房價會不會反彈？ 不久前，住建部部長姜偉新稱，“樓市限購政策是行政辦法，是不得已而采取的辦法”。該發(fā)言曾一度讓“限購令”取消的說法風(fēng)生水起，同時也讓人們對限購令一旦取消后，房價會否反彈充滿了擔(dān)憂。在昨天的研討會上，各路專家在這一問題上也各抒己見。 華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院常務(wù)副院長華偉認為，限購令取消后，“憋”了很久的買房人會大量出動購買房地產(chǎn)，尤其是中高端樓盤。姚玲珍也認為，取消限購肯定會導(dǎo)致房價反彈，因此必須有相關(guān)替代政策的出臺，比如稅收等政策出臺，才不會造成樓市的失衡。 但南大不動產(chǎn)研究中心主任高波卻不認同上述觀點，他認為，限購如果取消，人們不會如想象中那樣瘋狂買房，導(dǎo)致房價飆升，因為從房地產(chǎn)的中周期和短周期來看，這兩年都處于樓市低谷，“你想想，都已經(jīng)不限購了，你還急于現(xiàn)在買房嗎？不如等到合適的機會再出手。” 哪些政策可以替代限購令？ 在關(guān)于限購令是否取消的討論中，“替代政策”多次被諸位專家提及，究竟哪些政策是“替代政策”？這些政策能否在“限購令”之后起到樓市維穩(wěn)的作用呢？ 浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、博士生導(dǎo)師賈生華表示，他心中的“替代政策”有四種： 第一類是“限政”，也就是限購政策在明年下半年或后年做出調(diào)整和退出，政府不會馬上宣布停止限購，而是為逐步退出做出一些調(diào)整； 第二類是“保政”，即保障房的政策，這一塊應(yīng)不斷更新與完善，像目前這樣將一把手的政績與保障房的開竣工面積相掛鉤，就不是一個長效的機制； 第三類是“稅政”，稅收方面的政策應(yīng)逐步推進，防止出現(xiàn)2009年那樣房價報復(fù)性的上漲； 第四類是“地政”，也就是土地相關(guān)的政策，這個是最根本的。賈生華認為，房地產(chǎn)調(diào)控之所以越調(diào)越漲，原因還是在土地供應(yīng)的政府壟斷上，土地政策的創(chuàng)新和改革，可能是未來房地產(chǎn)的重中之重。 交鋒熱點之2 明年走勢 曙光可能在明年下半年出現(xiàn) 南大不動產(chǎn)研究中心秘書長吳福象認為，今年底到明年之前，樓市不會有更加嚴厲的政策出現(xiàn)。 而上海財大的姚玲珍則認為，“樓市在這輪調(diào)控中的曙光應(yīng)該會在明年下半年出現(xiàn)。”姚玲珍表示，今年四季度和明年上半年是黎明前的黑暗，樓市曙光應(yīng)該在明年下半年會出現(xiàn)。 而華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院常務(wù)副院長華偉認為明年樓市的中高端產(chǎn)品必漲無疑，而低端產(chǎn)品仍將“不死不活”。華偉認為，目前物價的上漲和房價的不漲，使大量資金被迫流入股市，而明年如果“雙限令”出現(xiàn)松動，這部分資金就將流向中高端樓市。 對明年樓市不看好 對于目前房價的下跌，王洪衛(wèi)認為這是2008年房價下行的一種延續(xù)，因此將持續(xù)1年到1年半的時間。2008年房價開始下跌時，正趕上全球經(jīng)濟危機，中國樓市在這種非常時期被強行拉起，因此今天的下跌包含對當(dāng)時的延續(xù)。 從供需角度看，每年約1千萬人口從農(nóng)村進入城市。可目前每年5億平方米的住宅開發(fā)量遠超這個需求。從信貸角度看，央行對信貸額度控制過緊，導(dǎo)致私募基金過多地進入了房產(chǎn)市場。而樓市進入拐點后的持續(xù)不振將導(dǎo)致基金大量退出，這對樓市殺傷力也很大。“此外，保障房也會分流商品房的客戶，這幾方面都讓我對明年樓市不看好。” 交鋒熱點之3 未來發(fā)展 今年冷、明年僵、后年醒 賈生華認為，樓市的走勢可以用今年冷、明年僵、后年醒來形容，今年用一個“冷”字來形容，今年上半年沒覺得冷，現(xiàn)在的形勢環(huán)境很冷；而明年是“僵”，就是比現(xiàn)在更難受的一個時期；后年可能是醒，就是三年醒了，后年才可能出現(xiàn)市場的蘇醒。 “房地產(chǎn)一會是天使，一會又是魔鬼，像一個結(jié)合體。”賈生華的這個比喻引得現(xiàn)場掌聲連連。賈生華表示，宏觀調(diào)控就是要約束開發(fā)商魔鬼的性格，發(fā)揮其天使的作用。無論如何，房地產(chǎn)行業(yè)都是我們生活所離不開的，因此從2004年到現(xiàn)在所出的各種調(diào)控政策，談到的都是限制房價過快上漲和保持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，調(diào)控的目標(biāo)不是讓開發(fā)商死掉。 舉例來看，2007年房價開始快速上漲時，開發(fā)商就是作為魔鬼面孔出現(xiàn)的；而2008年國際金融危機襲來之際，作為幫助中國經(jīng)濟渡過難關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)又展現(xiàn)了天使的一面。之后從2010年到2011年，開發(fā)商又成了“魔鬼”。經(jīng)過調(diào)控，到2013年，開發(fā)商的面孔又會變成天使。 房地產(chǎn)業(yè)還有“白銀十年” 姚玲珍認為，長期來看，在度過了“黃金十年”之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)還將有一個“白銀十年”發(fā)展期。她認為，城市化率達到30%和70%是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩個重要指標(biāo)。她介紹，1995年，中國城鎮(zhèn)化率達到了30.6%，而從1998年房地產(chǎn)行業(yè)放開到2009年，正是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”。中國城市化率的70%節(jié)點可能將在2018年出現(xiàn)，這意味著下一個“白銀十年”也將是良好的發(fā)展期。因此盡管目前房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了困難，前景依然是好的。 ■論壇花絮 論壇舉辦地已成中歐經(jīng)濟論壇永久會址 此次論壇的舉辦地涵田度假村酒店讓與會專家與代表贊嘆不已。該酒店位于風(fēng)景秀美的溧陽天目湖畔，曾成功接待過中歐經(jīng)濟論壇等國際性會議，并被確定為中歐經(jīng)濟論壇永久性會址。西門子、貝爾等世界500強的年會均選址于此，寶馬、奔馳等頂級豪車的車主活動也在這里常年包場。有涵田度假村酒店的超級配套助陣，再加上天目湖的自然美景，以及山頂溫泉、高爾夫等項目的魅力，與該酒店為鄰的高端度假別墅產(chǎn)品亞東·涵田半島也成為了市場關(guān)注的焦點。目前亞東·涵田半島別墅酒店已開始試運營，成為商務(wù)接待的理想選擇。 ■精彩觀點 1、房地產(chǎn)有多重身份，一會兒像天使，一會兒像魔鬼，我們離不開房地產(chǎn)，但是它有很多的毛病會鬧出來。因此在中央政府這個層面，始終存在一個調(diào)控的任務(wù)，那就是要約束它的魔鬼性格，發(fā)揮它的天使作用。——賈生華 2、我們的房地產(chǎn)業(yè)就像美麗的少女，臉上長了痘痘，其病根不是在臉上，而是在身體里面。——華 偉 3、基金的錢是要賺價格差，賺暴利的，如果真有樓市拐點，很多基金很快就會從房地產(chǎn)業(yè)退出去，基金進入得太多，對房地產(chǎn)的殺傷力太大。——王洪衛(wèi) 4、我對樓市走勢的判斷是今年冷、明年僵、后年醒，明年的市場會比今年更難受，后年可能會出現(xiàn)復(fù)蘇。——賈生華 5、2012年買房要謹慎，開發(fā)商都已經(jīng)“現(xiàn)金為王”了，你為什么不以“現(xiàn)金為王”呢？ ——高 波 6、現(xiàn)在開發(fā)商究竟要不要降價？我的觀點是還可以降，現(xiàn)在降了還能賣掉，等到明年再降，未必能賣得掉。——高 波 7、一年分春夏秋冬四季，樓市也分春夏秋冬，分別對應(yīng)“復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條”四個階段，完成四個階段為一個周期，現(xiàn)在樓市正處于深秋，明年上半年可能進入冬天。——高 波(記者 馬祚波 張遙) (責(zé)任編輯：白雪松) |
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