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　　以房養(yǎng)老這個詞聽起來并不新鮮了，本文之所以叫做真的“以房養(yǎng)老”，是區(qū)別于人們通常印象中的那個傳統(tǒng)概念把屬于自己的房子出租，然后用每個月的租金來養(yǎng)老；這里所說的這個以房養(yǎng)老是金融機構(gòu)推出的一項服務(wù)項目，簡單來說就是把房子抵押給銀行，換來比租金高得多的養(yǎng)老金養(yǎng)老。
　　以房養(yǎng)老，行嗎？
　　中信銀行率先吃螃蟹
　　早在2003年，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇便將“以房養(yǎng)老”這一理念介紹到了國內(nèi)。隨后的幾年時間里，“以房養(yǎng)老”在北京、上海等地都曾進行過試點，但因各種原因未能堅持下來。直到今年10月9日，中信銀行總行推出“養(yǎng)老按揭”，才讓“以房養(yǎng)老”進入了可操作層面。
　　那么，中信版本的“以房養(yǎng)老”到底如何操作呢？中信銀行總行零售銀行部總經(jīng)理助理王劍向記者進行了詳細(xì)介紹：“10月9日，中信銀行舉行了中老年借記卡的發(fā)卡儀式，這張卡除了結(jié)算功能之外，還增加了一些功能來應(yīng)對老年人的特殊需求，比如醫(yī)療方面的預(yù)約掛號、貴賓導(dǎo)診，房產(chǎn)方面的養(yǎng)老按揭等。”王劍告訴記者，具體到“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，需要滿足以下幾個條件：
　　首先是申請此項業(yè)務(wù)的老年人需要年滿55周歲，老年人可以單獨申請或者和自己年滿18歲的法定贍養(yǎng)人一起申請貸款用于養(yǎng)老；
　　其次是申請人需要提供房產(chǎn)的相關(guān)材料，經(jīng)過專業(yè)公司評估后，最多可以獲得不超過評估值60%的貸款，貸款也必須用于養(yǎng)老；
　　第三，申請人還需要提交擁有第二套住房的材料，也就是說申請“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的老人和子女至少需要擁有兩套住房；
　　第四，目前這種“以房養(yǎng)老”按揭最長的時限是10年，這種養(yǎng)老金的付款方式是每個月支付一筆，單月的貸款總額不超過兩萬元；
　　第五，申請業(yè)務(wù)的老人只需按月償還利息或部分本金，利率為市場基本利率，貸款到期后再一次性償還剩余本金。如果到期后不能償還本金，將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還銀行貸款。
　　算算養(yǎng)老按揭賬
　　王劍介紹，中信銀行的“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)與國外的“倒按揭”業(yè)務(wù)比較類似，但根據(jù)中國的國情進行了改進。國外的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)在期滿后，銀行會收回房產(chǎn)。但是，中信銀行的“以房養(yǎng)老”按揭不同，貸款期限后并不收回房產(chǎn)。房產(chǎn)的處置由借款人決定，銀行只收回貸款本息。這樣房子依然屬于老人，將來也可留給孩子，更符合當(dāng)前中國人的習(xí)慣。
　　通過了各種限制條件，申請業(yè)務(wù)的老年人每月到底能夠得到多少養(yǎng)老金呢？記者算了一筆賬，如果申請業(yè)務(wù)的老年人擁有一套100平方米的房子，按照目前北京市平均兩萬左右的單價，那么這套房子的評估價格就是200萬元，按照最多不超過評估值60%的規(guī)定，申請人能夠獲得的貸款總額為120萬，再按照“以房養(yǎng)老”按揭最長的時限是10年計算，每年養(yǎng)老金為12萬元，合每個月有一萬塊錢的養(yǎng)老金。這確實比房屋出租要獲得更多的現(xiàn)金，但是申請人實際拿到手的貸款金額要少一些，因為還要負(fù)擔(dān)貸款利息。對于還款方式，中信銀行有明確規(guī)定，申請人可以選擇每期只還利息貸款，到期后償還本金；也可以選擇每期償還一部分本金和利息，貸款到期后償還剩余本金；也可選擇最后一次性償還利息。如果借款人到期不能償還貸款，則按合同約定處置抵押房屋。如果選擇一次性支付，則10年后需要支付全部利息超過40萬元。
　　什么人適合以房養(yǎng)老
　　這次“以房養(yǎng)老”成為社會關(guān)注熱點的大背景是，北京市民政局公布了《北京市“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，其中明確提出，北京市鼓勵商業(yè)保險企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門，建立公益性中介機構(gòu)開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務(wù)。同時，也鼓勵發(fā)展商業(yè)性老年保險，支持商業(yè)保險企業(yè)開發(fā)推廣老年人意外傷害保險產(chǎn)品，并采取政府引導(dǎo)、個人交費、企業(yè)讓利相結(jié)合的方式，試點探索建立長期照料護理保險。對于此次在規(guī)劃中提出“以房養(yǎng)老”，北京市老齡委相關(guān)人員表示，這并不是說要政府部門去開展，而是由政府來鼓勵企業(yè)等相關(guān)機構(gòu)去試點開展這項業(yè)務(wù)。
　　至于老年人為什么可以選擇“以房養(yǎng)老”，樂成養(yǎng)老運營中心副總經(jīng)理趙良羚站在一個老年人的角度解釋了這個問題：“很多老年人實際上是沒有辦法了才拿房子養(yǎng)老�，F(xiàn)在保姆比較貴，差不多要2500元左右，而不少老年人的平均退休工資只有一千多元，最多兩千多塊錢，單獨請一個保姆是超出經(jīng)濟能力的，這時候就想到了拿房子養(yǎng)老。”中信銀行總行零售銀行部總經(jīng)理助理王劍介紹，根據(jù)數(shù)據(jù)分析，55歲以上的客戶占到他們整個客戶構(gòu)成的25%左右的比例，很多老年朋友不太愿意用卡，更多的是現(xiàn)金交易和柜臺取現(xiàn)。很多銀行的方便設(shè)備，如ATM機和網(wǎng)上銀行，老年人更不愿意用，覺得不安全，一些銀行也缺乏對這些老年客戶在這方面的培訓(xùn)。所以，中信銀行希望在養(yǎng)老、敬老這方面可以做一點事情，專門為老年朋友推出這么一張卡。“養(yǎng)老按揭”和國外最大的不同是，他們還是基于老人最后要把貸款還給銀行的設(shè)想，由老人的子女把錢還給銀行，房子還是老人自己的，而不是房子歸銀行來設(shè)想。
　　對于什么人適合“以房養(yǎng)老”的問題，王劍認(rèn)為，首先是有一定經(jīng)濟實力，有兩套以上房產(chǎn)，具備償還能力的老人是他們的目標(biāo)客戶。另外，這些老人的子女通常不在身邊，無法或不方便居家養(yǎng)老，而貸款的目的是為了提升老年人的生活質(zhì)量，比如外出旅游或者添置必要的生活保健設(shè)備等，讓晚年的生活更有保障。
　　外國以房養(yǎng)老
　　運行模式
　　美國：雖然美國的社會養(yǎng)老保障體系比較健全，但大多數(shù)美國老年人依然以“以房養(yǎng)老”方式作補充。美國政府和一些金融機構(gòu)也向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，發(fā)放對象為62歲以上的老年人。
　　加拿大：超過62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬至30萬加元之間，只要不搬家、不賣房，房屋產(chǎn)權(quán)人不變，可一直住到逝世，后人處理房產(chǎn)時折還貸款。
　　日本：老齡化現(xiàn)象十分嚴(yán)重，導(dǎo)致其“以房養(yǎng)老”也非常普遍。通常選用“倒按揭”形式，適用于55歲以上的人群。
　　英國：有不少老年人把自己的養(yǎng)老地點選擇在西班牙、南非等國家。這些國家物價低，英國老人把本國住宅出售后，可在物價便宜的國家享受到比本國更好的生活和服務(wù)。
　　新加坡：60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)，由公益性機構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時產(chǎn)權(quán)由這些機構(gòu)處置，“剩余價值”(房價減去已支付的養(yǎng)老金總額)交給其繼承人。
　　先吃螃蟹不容易 
　　雖然中信銀行的“養(yǎng)老按揭”說起來有自己的優(yōu)勢，可以讓老年人拿到比出租房產(chǎn)高得多的現(xiàn)金來養(yǎng)老，充分享受晚年生活，但是推出一個多月以來目前還是問的多，做的少。到底是什么原因讓看起來很美的“以房養(yǎng)老”落實起來卻困難重重呢？
　　傳統(tǒng)觀念抑制推廣
　　對于以房養(yǎng)老來說，就像送老人到養(yǎng)老院的老話題一樣，首先面臨的就是傳統(tǒng)觀念的沖突。在龍?zhí)豆珗@，一位看外孫的老大爺聽記者聊到“以房養(yǎng)老”的話題時，都沒等記者把情況介紹完就干脆地說：“抵押房子來換養(yǎng)老金？不可能！別說我現(xiàn)在退休金還能夠維持生活，就是不夠花了，也有孩子呢！反正不會把房子押出去，要是這么做了，人家會覺得你的孩子沒本事。另外，這房子是我要給孩子留下的財產(chǎn)呀，不能給銀行。”老爺子堅持認(rèn)為，把自己的房產(chǎn)傳給子孫后代是老輩留下來的傳統(tǒng)，不能丟掉。盡管很多老年人已經(jīng)不那么堅持“養(yǎng)兒防老”的觀點了，但是把辛辛苦苦一輩子最大的財產(chǎn)冒著不還款就收回的風(fēng)險抵押出去，無論如何都讓老年人感情上接受不了。去養(yǎng)老院很多人都覺得沒面子，把房子抵押了這種做法就更讓老年人為難了，在記者隨機采訪的七八位老人中，全都表示不能這樣做。只有一位老同志留了一點活話：“我們兩口子有三套房，如果實在缺錢了，可以拿一套去試試。”
　　雖說“以房養(yǎng)老”的概念進入中國已有一段時間，但正是這種把房產(chǎn)留給子女的觀念制約了其推廣。2007年的重陽節(jié)，石景山區(qū)試點首家通過房屋租賃方式提供養(yǎng)老服務(wù)的新型服務(wù)模式，該模式在石景山壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心率先推行，該項目被稱作“養(yǎng)老房屋銀行”。作為整個事件的幕后策劃，趙良羚向記者介紹說：“我們當(dāng)時的服務(wù)模式是，由養(yǎng)老院與地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司合作，對老人的房屋進行出租，所得的房租返還給老人，以抵免在養(yǎng)老院的所需費用，或由老人自行處理。但是由于當(dāng)時的合作方出了一些問題，所以很多老年人其實是自己把房子出租了，但也算是以房養(yǎng)老了吧。”
　　說到為何不用國外的倒按揭模式，趙良羚認(rèn)為，主要是顧慮倒按揭影響產(chǎn)權(quán)，中國的老年人接受不了。“老年人的觀念往往是我自己有房產(chǎn)，要傳宗接代，我走了以后給孩子留一點什么。我接觸很多老人，房產(chǎn)證就別在腰里，一聽說做倒按揭，就怕房子沒了。當(dāng)時我們就出了一個主意，叫做‘房屋銀行’，產(chǎn)權(quán)給你�，F(xiàn)在養(yǎng)老院普遍最低都要兩千塊錢，管吃管住管護理。但兩千塊錢的水平，肯定護理難以到位，一個人護理十個人和一個人護理一兩個老人肯定不一樣。所以最終的解決方案還是中國式的‘以房養(yǎng)老’把房產(chǎn)放在中介，靠租金過日子。”
　　適用人群數(shù)量較少
　　說起“養(yǎng)老按揭”和傳統(tǒng)按揭的最大區(qū)別，中信銀行王劍認(rèn)為：“過去，銀行貸款一般都是先一次性發(fā)放一筆總額，然后分月還。而養(yǎng)老按揭則是零貸，每月發(fā)放一小筆，最后一次性償付本金總額。概括為按月還息，到期一次性還本。”如果到期后不能償還本金，房子該怎么辦？他表示，如遇這種情況，將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還銀行貸款。前面記者已經(jīng)給養(yǎng)老按揭算了一筆賬，實際上如果純粹想賺錢，這樣的方式是不合適的，它本質(zhì)上是一項抵押貸款業(yè)務(wù)，貸款人要以支付利息為代價。但是如果10年之內(nèi)經(jīng)濟負(fù)擔(dān)較重，并且預(yù)期將來有還款能力，這便是個可以考慮的選擇。如果申請人剛好55歲，還沒有達(dá)到領(lǐng)取養(yǎng)老金的年紀(jì)，但是家庭條件很拮據(jù)，比如孩子正在上學(xué)，開支較大。這樣的情況下，可以考慮抵押房屋，等將來孩子工作了，自己也有養(yǎng)老金了，就有能力償還貸款了。從這個角度來說，這種方式的“以房養(yǎng)老”是一種過渡舉措。依照中信銀行的設(shè)計，只有年滿55歲以上的老人，名下有兩套以上的房產(chǎn)，才符合貸款條件，適用人群比較有限。
　　和北京石景山區(qū)壽山福海養(yǎng)老中心的先期嘗試一樣，早在2007年，上海公積金管理中心也曾推過一種叫做“住房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型“以房養(yǎng)老”模式，一時吸引無數(shù)關(guān)注。與傳統(tǒng)倒按揭貸款不同的是，該模式從一開始就變更了房屋產(chǎn)權(quán)人。具體程序為：老年人將自有產(chǎn)權(quán)房屋出售給上海市公積金管理中心，并選擇在有生之年住在原房屋內(nèi)，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關(guān)交易費用后由老人自由支配。不過，這一模式后來因真正符合條件的申請者很少而停止�，F(xiàn)在，中信銀行的這種“養(yǎng)老按揭”也在不知不覺中把適合的人群限制在很少的人群中，所以這也就成了發(fā)展的一塊絆腳石。
　　政府銀行尚需配合
　　在10月31日舉行的第四屆“老生常談?wù)搲?rdquo;上，很多專家就以房養(yǎng)老問題發(fā)表了自己的看法。趙良羚重點提到了政府要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，她總結(jié)壽山福海的經(jīng)驗說：“雖然現(xiàn)在這家養(yǎng)老院入住率非常高，但是當(dāng)時我們也沒有推廣得非常好，因為我們當(dāng)時找的中介不是特別給力。我最近關(guān)注了一下美國的‘以房養(yǎng)老’房產(chǎn)抵押養(yǎng)老，就是政府參與的政府行為，算是給老人的一個福利。62歲以上的老年人有自己的房產(chǎn)，經(jīng)過評估以后做一個最低價，每個月可以領(lǐng)到錢，一直到老人離開這個世界。這個房產(chǎn)如果夠老人領(lǐng)的錢就互不相欠，如果不夠，由政府的住房和城市發(fā)展部補貼，銀行也不吃虧。如果盈余了，就還給老人的孩子。”從專家的介紹來看，美國模式體現(xiàn)了由政府提供保障的一種福利。
　　樂成老年事業(yè)投資有限公司營銷中心總經(jīng)理高峰認(rèn)為，中國現(xiàn)在面臨老齡化、老年產(chǎn)業(yè)化的問題，尤其要重視金融產(chǎn)品能解決的問題，不應(yīng)只停留在觀念上或者呼吁上。他說，目前來看，商業(yè)社會最佳的方法就是金融產(chǎn)品。“我覺得中信銀行的這個模式就是老人花錢子女償付，什么時候算這個賬合適呢，就是賭房價大幅度增值，你付給銀行的利息不如房價漲得快就要留房子，如果是慢熊市或者其他情況，就可以利用房子變現(xiàn)做一些其他的事情，從綜合的角度來說更劃算。”
　　其實，中信銀行推出老年客戶的銀行卡和養(yǎng)老按揭的產(chǎn)品，都經(jīng)過了反復(fù)測算。王劍坦言：“從銀行的角度，養(yǎng)老按揭主要就是我們的倒按揭的產(chǎn)品，這幾年來都沒有太大的突破。銀行做這類事情本身還是有一定的錯位。銀行現(xiàn)在都是商業(yè)機構(gòu)，目前大部分商業(yè)銀行都已經(jīng)上市，主要的目的是要實現(xiàn)市值的不斷增長，給股東帶來回報，而‘以房養(yǎng)老’很大程度是福利性的，這就產(chǎn)生了錯位。”
　　產(chǎn)權(quán)年限懸而未決
　　“70年產(chǎn)權(quán)問題”也是推行“以房養(yǎng)老”的障礙之一。雖然2007年出臺的《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費用將是一個巨大的未知風(fēng)險。王劍在接受記者采訪的時候也表達(dá)了類似觀點：“現(xiàn)在政策法規(guī)還有很多不配套的地方，因為土地是70年產(chǎn)權(quán)，70年以后怎么辦？還不明確；另外在目前房價上漲的情況下可能還好，如果以后房價下跌了，這個風(fēng)險誰來承擔(dān)？雖然法律界的人士說70年并不是問題，但是政府層面都在爭論不休，從銀行的操作層面就有很多的問題不太好把握，本身倒按揭業(yè)務(wù)要去預(yù)測未來幾十年以后的情況，在政策不明朗的情況下，我們在操作層面上也面臨很多的困難。”
　　對此，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院院長謝太峰認(rèn)為，現(xiàn)在“以房養(yǎng)老”存在兩個最大的問題。一是70年的產(chǎn)權(quán)問題，現(xiàn)在大多數(shù)人買一套房，都想把它留給孩子，但70年的產(chǎn)權(quán)有可能連第二代都住不到頭，所以“以房養(yǎng)老”并不現(xiàn)實。雖然說產(chǎn)權(quán)到期后，還可以交土地出讓金延長產(chǎn)權(quán)，但是對老年人來說，收入本來就低，再拿出一筆錢來，顯然就存在悖論。二是我國的住房質(zhì)量問題。相關(guān)部門的官員曾表示，國內(nèi)住宅的平均壽命只有30年�，F(xiàn)在有二三十年房齡的住宅，看上去已經(jīng)很破舊了。很明顯，到70年的時候，這樣的房子已經(jīng)成危房了。
　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”多年來沒能推行，最大的問題就是房地產(chǎn)市場的變數(shù)不可控。“現(xiàn)在社會上對于房產(chǎn)的需求很大，房價也非常高，但到下一代時，一個孩子手上可能有幾套房，隨著現(xiàn)在政府加大力度建公租房，房價降下來的可能性很大，最終受影響的可能是老人。”
　　以房養(yǎng)老銀行暫時靠不住
　　近日，中信銀行推出一張針對中老年人的專屬借記卡 “信福年華”，率先在國內(nèi)試點以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，但市場反應(yīng)冷淡。筆者認(rèn)為，在目前的國情下，老年人想要靠銀行實現(xiàn)以房養(yǎng)老還不現(xiàn)實，當(dāng)然，通過運作房產(chǎn)可以提高自己老年生活的水準(zhǔn)，這個理念是值得推廣的。
　　以房養(yǎng)老的最佳模式是 “倒按揭”，但中信模式并非真正的“倒按揭”。該項業(yè)務(wù)申請的門檻比較高，申請人名下至少要有兩套住房，且養(yǎng)老按揭貸款最長期限為10年，貸款必須用于養(yǎng)老。貸款到期后，可由自己或子女還款，還清貸款后，房屋解除抵押。確切地說，這其實類似房屋抵押消費貸款，房屋的產(chǎn)權(quán)基本不會發(fā)生轉(zhuǎn)移。而真正的“倒按揭”，其實是一種對賭的游戲，產(chǎn)權(quán)人將房子抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，后者在綜合評估后，每月給房主發(fā)放固定資金，房主身故后，房子的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給銀行和保險公司。雙方對賭的其實就是房主生存期，貸款的發(fā)放不能確定期限，房主生存期越長得到的貸款越多，銀行和保險公司在該筆業(yè)務(wù)上就越可能虧損，所以在確定合理的“倒按揭”比率時，必須依據(jù)比較穩(wěn)定的房價、人均預(yù)期壽命等因素，如果定價過低，房主覺得不合算，業(yè)務(wù)就沒有人接受；反之，定價過高，該業(yè)務(wù)就存在較大的虧損風(fēng)險。顯然，在我國房價波動較大的情況下，“倒按揭”的定價是最大的難點，所以，中信銀行沒有推出真正意義上的“倒按揭”業(yè)務(wù)就不難理解了。
　　“倒按揭”在發(fā)達(dá)國家能被接受，一是房價長期穩(wěn)定，二是倫理傳統(tǒng)能夠認(rèn)可房屋不傳給子女。而在中國，絕大部分人都愿意把房屋留給繼承人，所以，在不轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的前提下，幫助老年人更好地運作房產(chǎn)，應(yīng)該是社會保障機構(gòu)努力的方向。當(dāng)然，一些房產(chǎn)中介、物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以從中挖掘商機。
　　中信銀行以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)雖然遇冷，但在某種意義上來說，還是能夠起到提示作用的，它提示老年人，運作好自己的產(chǎn)權(quán)住房可以提升晚年生活質(zhì)量，可以在遇到變故時幫助自己度過難關(guān)。在發(fā)達(dá)國家，年輕時努力工作，按揭買房，退休后或是辦理“倒按揭”生活無憂，或是出租自己的房產(chǎn)周游世界，成為很多人的理財模式。在中國，銀行還不能辦理“倒按揭”，但通過其它方式運作房產(chǎn)，比如把中心城區(qū)的房產(chǎn)換到郊區(qū)，把大房子換成小房子，出租自己的大房子換租小房子，或者出租自己房子的部分房間等方法，都可以用房產(chǎn)換來養(yǎng)老的資金。
　　這些運作房產(chǎn)的方式，靠銀行都靠不上，行動不便的老年人能靠誰呢？有子女的靠子女，沒有子女的則應(yīng)該靠社會。比如，依靠公益性質(zhì)的專為老年人服務(wù)的房屋出租服務(wù)管理機構(gòu)，或者支付一定的費用委托房屋中介和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。顯然，在中國，這種社會化的服務(wù)是缺失的。比如，很多中國留學(xué)生在國外都會住在學(xué)校附近的居民家中，其中，學(xué)校和社區(qū)的緊密聯(lián)系起了重要的作用。在上海的很多大學(xué)附近，有不少居住條件不錯的空巢老人，出于安全原因，他們不敢貿(mào)然出租房間給陌生人，但如果是由學(xué)校推薦的留學(xué)生，他們就能夠放心，這需要學(xué)校附近的社區(qū)管理機構(gòu)能夠與學(xué)校建立良好的互動機制。