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年終歲尾，很多事情要有個(gè)階段性的“了結(jié)”。從2010年就開(kāi)始的這一輪樓市大調(diào)控，自然要對(duì)民眾有個(gè)“交代”。當(dāng)初各地調(diào)控目標(biāo)的“難產(chǎn)”依然記憶猶新，2011年各地樓市調(diào)控的成果究竟怎樣，未來(lái)又將如何延續(xù)呢？ 年初出臺(tái)的“新國(guó)八條”規(guī)定，“新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)”的�。▍^(qū)、市）人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門(mén)將根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。按住建部公布的數(shù)據(jù)，我國(guó)共有608個(gè)城市發(fā)布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，但記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，將該目標(biāo)公之于眾的城市只有121個(gè)。 盡管房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的確定被認(rèn)為是地方政府在博弈中的一次 “勝利”，但今年下半年，不少二三線城市的房?jī)r(jià)逆勢(shì)走高，已危及這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。北京中原地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告顯示，截至11月底，在上述公示目標(biāo)的121個(gè)城市中，至少30個(gè)城市未完成…… 近三成城市尚未達(dá)標(biāo) “房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”最早于年初在“新國(guó)八條”中提出，按照住建部的匯總，截至今年3月31日，全國(guó)657個(gè)城市中，已有608個(gè)城市發(fā)布了年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，占92.5%。此后，又有城市陸續(xù)公布上述指標(biāo)。 但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，將該目標(biāo)公之于眾的城市，僅有121個(gè)。 據(jù)悉，除北京明確“穩(wěn)中有降”外，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)與當(dāng)年的GDP、人均可支配收入增速掛鉤。 以廣東省中山市為例，該市住建局公布的住房?jī)r(jià)格調(diào)控目標(biāo)為“低于全市年度生產(chǎn)總值增幅”。據(jù)此，今年中山的房?jī)r(jià)必須控制在5853元/平方米之內(nèi)。但按照北京中原地產(chǎn)的測(cè)算，除今年2月和3月之外，中山市新房住宅的成交均價(jià)都超過(guò)了6000元/平方米，9月份甚至達(dá)到6336元/平方米，明顯超出上述目標(biāo)。 中原地產(chǎn)還表示，類(lèi)似中山的城市，初步統(tǒng)計(jì)有30個(gè)左右，占比接近三成。這些城市主要分布在東部、東北、華南等地，其中大部分為非限購(gòu)的三線城市。 這與官方數(shù)據(jù)似乎并不相符——國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年10月，全國(guó)70個(gè)大中城市的新建住房?jī)r(jià)格平均環(huán)比下降0.15%，在漲幅持續(xù)縮小數(shù)月后，終于實(shí)現(xiàn)下滑。 北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉稱，納入統(tǒng)計(jì)的70個(gè)城市以大中城市為主，而下半年以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲較快的多是未納入統(tǒng)計(jì)的三四線城市。 部分城市突擊“限價(jià)” 根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的最新統(tǒng)計(jì)，今年11月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8832元/平方米，有43個(gè)城市價(jià)格仍保持環(huán)比上漲。其中，威海、煙臺(tái)、汕頭、包頭、太原位居漲幅榜前5位。而在這5個(gè)城市中，威海、汕頭、包頭未納入國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)范疇。 一些業(yè)內(nèi)人士指出，盡管年初市場(chǎng)普遍低迷，但自今年二季度以來(lái)，不少中小城市房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)較大幅度上漲。北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)稱，部分城市價(jià)格上漲甚至超過(guò)10%，幾乎觸及房?jī)r(jià)控制目標(biāo)“紅線”。 記者也發(fā)現(xiàn)，從今年第四季度開(kāi)始，一些城市已開(kāi)始著手控房?jī)r(jià)。例如，中山就曾在上月初發(fā)布“限價(jià)令”，新房最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為5800元/平方米，略低于該城市的“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”。此外，韶關(guān)、丹東、廊坊、煙臺(tái)、珠海等城市也曾先后出手限價(jià)。 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭向記者表示，“限價(jià)令”的出臺(tái)，除意在規(guī)避限購(gòu)政策外，也有完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的考慮，“像中山、珠海這些城市，如果不出手限價(jià)，完成今年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)恐怕有點(diǎn)懸。” 不過(guò)，即便今年僅剩一個(gè)月時(shí)間，完成上述控制目標(biāo)似乎也不是難事。楊紅旭表示，納入統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市都能完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)為“房?jī)r(jià)指數(shù)”，且以去年全年的平均房?jī)r(jià)為統(tǒng)計(jì)基期，漲幅相對(duì)不大。即便是前期房?jī)r(jià)上漲較快的城市，地方政府也可通過(guò)公開(kāi)限價(jià)，或暗地限制高價(jià)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的方式，控制新房?jī)r(jià)格，來(lái)拉低全年均價(jià)。 因此，楊紅旭認(rèn)為，除個(gè)別城市難以完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)外，今年最終可能出現(xiàn)“皆大歡喜”的局面。 政策博弈將持續(xù) 無(wú)論房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是否能夠完成，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“限購(gòu)令”、“限價(jià)令”等手段，都帶有明顯的“一刀切”色彩，已造成地方的抵觸情緒。 據(jù)悉，除佛山嘗試公開(kāi)放松調(diào)控外，北京、杭州、重慶、長(zhǎng)春等地也紛紛在土地出讓、房源解禁、資格放寬等環(huán)節(jié)試水，以促進(jìn)市場(chǎng)成交。 張大偉向記者稱，在土地出讓收入、房地產(chǎn)稅收銳減的情況下，地方政府放松調(diào)控的意愿頗為強(qiáng)烈。 事實(shí)上，住建部近期已經(jīng)知會(huì)地方政府，明年繼續(xù)實(shí)施 “限購(gòu)令”，但對(duì)于明年是否繼續(xù)出臺(tái)“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”，目前仍不確定。 楊紅旭表示，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的制定，是中央和地方政府博弈的結(jié)果。由于多數(shù)地方的房?jī)r(jià)漲幅與GDP和人均可支配收入增幅掛鉤，甚至低于去年同期，使得地方政府占得先機(jī)，這也成為不少二、三線城市抵制“限購(gòu)令”擴(kuò)軍的主要原因。他認(rèn)為，不排除明年中央加強(qiáng)調(diào)控，并繼續(xù)推出“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”的可能，但該標(biāo)準(zhǔn)的確定，將繼續(xù)伴隨著中央和地方政府的博弈。按照當(dāng)前的房?jī)r(jià)走勢(shì)，即便出臺(tái)上述目標(biāo)，地方政府也相對(duì)容易完成。 上述兩位受訪者均認(rèn)為，從今年10月開(kāi)始，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)將進(jìn)入下行通道中，這一趨勢(shì)將至少持續(xù)到明年第一季度。（每日經(jīng)濟(jì)新聞） 百余城市面臨房?jī)r(jià)目標(biāo)考核 “嚴(yán)格房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)的方向不會(huì)改變，并延續(xù)至明年。”住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長(zhǎng)趙路興向記者明確表示，住建部已經(jīng)明示地方政府，對(duì)于限購(gòu)政策將要于今年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)。 不僅如此，目前除了在限購(gòu)到期的城市是否繼續(xù)執(zhí)行的問(wèn)題之外，多個(gè)城市也將面臨房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)能否達(dá)成。 “全國(guó)有超過(guò)120個(gè)城市制定了明確的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，覆蓋23個(gè)省及4個(gè)直轄市。目前有超過(guò)100個(gè)城市在年底都要面臨調(diào)控目標(biāo)是否達(dá)成的問(wèn)題，高漲幅城市面臨調(diào)控從嚴(yán)或加碼。”張?jiān)抡f(shuō)。 據(jù)鏈家地產(chǎn)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在11個(gè)已經(jīng)明確限購(gòu)令到期時(shí)間的城市，除了石家莊10月房?jī)r(jià)比去年上漲8.5%較為突出外，大部分城市的漲幅都在5%以內(nèi)。 “這些城市中大部分的房?jī)r(jià)漲幅并不高，住建部要求地方政府繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)，表明政府部門(mén)對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控效果具有較高的要求。”張?jiān)路治稣J(rèn)為，在樓市尚未調(diào)整到位期間，政府主管部門(mén)對(duì)于地方樓市的管控也將持續(xù)。 此前記者從權(quán)威渠道獲悉，明年調(diào)控不但不會(huì)放松，限購(gòu)政策很可能會(huì)繼續(xù)實(shí)施之外，政府還有調(diào)控政策儲(chǔ)備，包括限貸、推進(jìn)房地產(chǎn)稅等方式對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)進(jìn)行調(diào)控。（上海證券報(bào)，記者 于祥明） 樓市“承繼式調(diào)控” 限購(gòu)令續(xù)期敲定 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前知會(huì)地方政府，對(duì)于限購(gòu)政策將要于2011年年底到期的地方，地方政府需要在政策到期之后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)。此前，多個(gè)城市對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)，都被解讀為“變相放松”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的表態(tài)，及時(shí)化解了這一尷尬，不過(guò)，地方政府至今并無(wú)明確表態(tài)。 除此之外，住建部還向地方政府知會(huì)了包括一般情況下不對(duì)已經(jīng)出臺(tái)的地方房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行“方向性調(diào)整”、樓市調(diào)控政策承繼性連接等在內(nèi)的一系列主旨精神。 住建部政策研究中心副主任王玨林表示，如果目前就對(duì)已經(jīng)執(zhí)行一年的限購(gòu)政策進(jìn)行松綁，在尚未有承接政策的情況下，可能引發(fā)樓市的報(bào)復(fù)性反彈，從而喪失樓市調(diào)控剛剛?cè)〉玫某尚А?/p> 有消息稱，住建部部長(zhǎng)姜偉新在多次內(nèi)部會(huì)議上表達(dá)了“承繼式調(diào)控”的總體精神。所謂“承繼式”的原則，即在一個(gè)現(xiàn)有政策退出之前，先設(shè)定好一個(gè)承繼的后續(xù)政策，如果后續(xù)政策沒(méi)有研究好，不具備出臺(tái)實(shí)施的條件，那么既有出臺(tái)的政策就不會(huì)退出。而此舉的主旨精神，在于避免出現(xiàn)政策的“空檔期”。 限制購(gòu)買(mǎi)是此輪房地產(chǎn)調(diào)控最有力的措施，目前全國(guó)共有48個(gè)城市樓市限購(gòu)，其中，有12個(gè)城市在頒布“限購(gòu)令”時(shí)都曾明確今年的12月31日是到期之日。多數(shù)城市的住宅成交量在限購(gòu)之后出現(xiàn)大幅下滑，隨后導(dǎo)致土地招拍掛遭遇“寒流”，時(shí)至年末，部分城市開(kāi)始悄悄放松包括限購(gòu)在內(nèi)的調(diào)控政策。以佛山為例，此前出臺(tái)“松綁”限購(gòu)的政策，不到24小時(shí)，在政策即將執(zhí)行的前刻被叫停。 繼廣東佛山“限購(gòu)松綁烏龍”事件后，四川成都市政府發(fā)布通知，將成都市落實(shí)限購(gòu)政策的甄別購(gòu)買(mǎi)資質(zhì)的起始點(diǎn)，由簽訂購(gòu)房協(xié)議后推至辦理房產(chǎn)證，即在業(yè)主辦理房產(chǎn)證時(shí)，再對(duì)其已購(gòu)房情況進(jìn)行審查。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)多為期房銷(xiāo)售，向后推遲審查購(gòu)房資格的日期，實(shí)際上是為房地產(chǎn)銷(xiāo)售留下了空間。 但是，此通知在出臺(tái)不到一周后即被叫停，其叫停方式與佛山限購(gòu)令如出一轍。國(guó)務(wù)院辦公廳、住建部均向四川省政府詢問(wèn)了此事，在中央政府保持的高壓態(tài)勢(shì)之下，最終這紙帶有松綁性質(zhì)的通知也被叫停。 11月25日，北京市住建委、市地稅局宣布自12月10日起北京放寬普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房稅負(fù)最高可省12萬(wàn)元。這項(xiàng)本意是符合現(xiàn)狀的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，同樣難逃“救市”之嫌。此外，馬鞍山“100%契稅補(bǔ)貼”、杭州“租購(gòu)補(bǔ)貼”、南京上調(diào)公積金貸款額度以及最近各地紛紛放寬土地出讓條件等，種種現(xiàn)象皆被媒體解讀為各地樓市自救行為。（證券日?qǐng)?bào)，記者 李木子） 擴(kuò)展閱讀 房地產(chǎn)業(yè)將逐漸回歸理性 調(diào)控政策不會(huì)轉(zhuǎn)向 多位專家認(rèn)為，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果已經(jīng)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸回歸理性，未來(lái)房?jī)r(jià)尤其是一線城市的房?jī)r(jià)下降幅度料繼續(xù)加大。雖然調(diào)控政策存在優(yōu)化空間，但短期內(nèi)不會(huì)轉(zhuǎn)向，未來(lái)政策將以鞏固調(diào)控成果為主。2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈下行趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速也會(huì)出現(xiàn)下滑。 調(diào)控政策短期不放松 住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策存在優(yōu)化空間，但不會(huì)轉(zhuǎn)向，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯，限購(gòu)政策出臺(tái)后，限購(gòu)城市商品房成交面積顯著下滑，非限購(gòu)城市11月也開(kāi)始下降，公眾觀望氣氛濃厚。” 她認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金狀況與2008年不同。“2008年房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺錢(qián)，行業(yè)內(nèi)沒(méi)有發(fā)生并購(gòu)案例。今年大中小型房地產(chǎn)企業(yè)情況不同，有的資金緊張，有的相對(duì)充裕，房企收益和融資能力的結(jié)構(gòu)性差異使房地產(chǎn)整體風(fēng)險(xiǎn)仍處于可控范圍。”秦虹表示，市場(chǎng)沒(méi)有形成趨勢(shì)性一致變化，僅是結(jié)構(gòu)調(diào)整，不足以支持宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，“國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)去投資化的決心不會(huì)改變”。 北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，就目前的形勢(shì)來(lái)看可以得出幾個(gè)判斷： 第一，明年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策肯定不會(huì)放松，“明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我判斷仍然和今年類(lèi)似，由于貨幣政策定向?qū)捤�，行業(yè)可能略有一些起色，但一線城市的房?jī)r(jià)肯定會(huì)持續(xù)回落。” 第二，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尤其是龍頭房企資金雄厚，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)投資不至于太差。 第三，有跡象表明，仍有大量外資覬覦我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)明顯 秦虹認(rèn)為，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以結(jié)構(gòu)性調(diào)整為主，未來(lái)房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)明顯。調(diào)控政策對(duì)限購(gòu)城市影響較大。預(yù)計(jì)2012年市場(chǎng)仍呈下行趨勢(shì)，但需關(guān)注之后的供應(yīng)指標(biāo)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將呈較快下降趨勢(shì)；地方財(cái)政收支壓力將明顯增大。 中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春認(rèn)為，明年房地產(chǎn)整體價(jià)格回落不會(huì)超過(guò)25%。局部調(diào)整和房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)部調(diào)整仍是今年四季度的主流。在房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)的前提下，2012年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)包括交易、價(jià)格、投資在內(nèi)的全面回落。 北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，“11月入市的個(gè)別新項(xiàng)目明顯低開(kāi)，搶奪目前市場(chǎng)上所剩不多的‘房票’，成為新項(xiàng)目打開(kāi)銷(xiāo)售僵局的唯一選擇。”預(yù)計(jì)今年年底降價(jià)三成的項(xiàng)目將逐漸增加，從目前銷(xiāo)售情況來(lái)看，老項(xiàng)目要想獲得比較好的降價(jià)效果必須一次到位。雖然目前市場(chǎng)需求基本冬眠，但只要有合適的、很低的價(jià)位依然可以刺激需求。 “作為行業(yè)標(biāo)桿的一線房企的帶動(dòng)作用非常大，一旦出現(xiàn)部分企業(yè)全國(guó)性下調(diào)價(jià)格，市場(chǎng)拐點(diǎn)特別是價(jià)格虛高的一線城市的拐點(diǎn)將加速出現(xiàn)。”張大偉認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控不斷推進(jìn)，交易市場(chǎng)的天平正逐漸傾斜至“買(mǎi)方市場(chǎng)”，樓市降價(jià)的輪廓越來(lái)越清晰。 房企將加快資金回籠 陳志表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸走向理性。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有危險(xiǎn)到需要房企賠本賣(mài)房的地步，“即使是諸如龍湖在北京的時(shí)代天街項(xiàng)目，根據(jù)我們的計(jì)算，他們還是有利潤(rùn)的，只是利潤(rùn)比較少。其實(shí)這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性的過(guò)程。” 在目前的條件下，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用仍舊很強(qiáng)，對(duì)地方稅收貢獻(xiàn)度依舊很高。房地產(chǎn)行業(yè)若要長(zhǎng)期健康發(fā)展，其利潤(rùn)率就應(yīng)該和其他的一般行業(yè)利潤(rùn)率逐漸趨同。否則，其他行業(yè)、實(shí)體產(chǎn)業(yè)的資金，仍會(huì)進(jìn)來(lái)追逐房地產(chǎn)市場(chǎng)的高利潤(rùn)率。 他認(rèn)為，目前房地產(chǎn)企業(yè)的心態(tài)仍舊很正常，大小房企都在尋求多元化的盈利模式，以求盡快回籠資金，“包括打折降價(jià)促銷(xiāo)等，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)、政策走向的判斷更趨于理性，對(duì)買(mǎi)房客戶的價(jià)值也有了明晰合理的判斷。”房企“低價(jià)換量”也確實(shí)取得了效果。 張大偉認(rèn)為，“現(xiàn)在市場(chǎng)肯定不是底部，但是大部分購(gòu)房者很難判斷樓市行情，可以選擇一些明顯低價(jià)的新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目相比老項(xiàng)目而言，需要低價(jià)入市，也避免因?yàn)椴桓医祪r(jià)捂盤(pán)待售。”。（中國(guó)證券報(bào)） |
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