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這個春天有點(diǎn)冷 房企的春天似乎遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到來。 自2010年4月“國十條”頒布以來，房地產(chǎn)市場在政策高壓、銷售不暢、資金緊張三方夾擊下，漸入寒冬。 而當(dāng)2012年的春天到來時，資金鏈已然緊繃的房企卻還將迎來到期信托支付這一場暴風(fēng)雪。國泰君安孫建平統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年2月～3月份，房地產(chǎn)信托將迎來首個兌付小高潮，全年到期需要支付的房地產(chǎn)信托總額接近2000億元。 分析認(rèn)為，房企的資金鏈惡化程度將超過2008年。而當(dāng)這場暴風(fēng)雪席卷過后，將可能有超過6000家開發(fā)商消失。 上火 房企急“找錢” “我們老板這幾天忙得很，基本上都是忙著籌資。今年錢不好借啊！”在一家小型房企做設(shè)計的小林表示。記者試圖親自找這位“忙人老板”聊聊，被小林拒絕。最近，即將到期信托讓許多房企負(fù)責(zé)人很“上火”，一方面?zhèn)鞅苽讲奖平环矫娴教幓I資錢難借，沉寂一時的開發(fā)商融資再度火熱起來。 要么斷臂求生 要么向民間借貸 根據(jù)小林透露，像他們這樣的中小開發(fā)商在本輪樓市調(diào)控中最受傷。政策調(diào)控一方面卡住購房人貸款，資金回籠受影響；另一方面，又把開發(fā)商資金來源收緊。 “我們這樣小的企業(yè)不可能去股市套錢，銀行在政策調(diào)整之后，也不愿意再給我們貸款。中小型房企要么把項(xiàng)目賣掉，斷臂求生，要么向民間借貸，渡過難關(guān)。但民間借貸成本高，時間短。所以現(xiàn)在老板很‘上火’。”小林感慨，同往年相比，今年的錢實(shí)在不好借。 今年以來，忙著籌錢的開發(fā)商又多了起來，從中小企業(yè)到大型巨頭，從A股公司到港股公司，新一輪融資的帷幕似乎已經(jīng)悄然拉開。 1月份12家房企融資238.5億元 南豐集團(tuán)1月融資6.5億美元。2月6日，瑞安房地產(chǎn)宣布計劃通過全資附屬公司，發(fā)行一筆優(yōu)先票據(jù)用作資本開支、收購發(fā)展及還債等用途。同日，九龍倉公告表示近期將發(fā)行一筆規(guī)模為6億美元的擔(dān)保票據(jù)。評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普披露，中海近期也正在進(jìn)行一項(xiàng)債券融資行動。 而據(jù)中國指數(shù)研究院信息粗略統(tǒng)計，僅今年1月份萬科、華潤置地、金科、凱德置地、名流置業(yè)、廣宇集團(tuán)、瑞安房地產(chǎn)等12家房地產(chǎn)企業(yè)以債券、信托等方式在資本市場融資238.5億元。 安信證券鄒文軍指出，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成中最重要的三個部分分別是：企業(yè)自籌資金、銷售現(xiàn)金回款(定金與預(yù)收款)和貸款。 而影響企業(yè)資金來源的最大的兩個源頭是銀行與購房者。 下雪 房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進(jìn)入密集兌付期 而讓很多包括大型開發(fā)商在內(nèi)的房企感到頭疼的還有即將的信托支付。有機(jī)構(gòu)預(yù)計，今年僅房地產(chǎn)信托到期的額度就達(dá)到千億元級別。有消息透露，部分地區(qū)的銀監(jiān)部門甚至已經(jīng)開始對所處轄區(qū)的信托業(yè)展開檢查，提前防范風(fēng)險。 國泰君安孫建平統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年2月～3月份，房地產(chǎn)信托將迎來首個兌付小高潮，全年到期需要支付的房地產(chǎn)信托總額接近2000億元。孫建平表示，2010 年以來，房地產(chǎn)信托大規(guī)模發(fā)行，特別是2010 年3 季度和4 季度，發(fā)行規(guī)模到達(dá)頂峰。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多在1.5 年期到3 年期之間，尤其是兩年期的產(chǎn)品居多，平均期限1.9 年，多數(shù)產(chǎn)品在2012 年到期。 兌付壓力將持續(xù)到2013年 根據(jù)國泰君安統(tǒng)計結(jié)果，今年總到期規(guī)模達(dá)到1758 億元，整年兌付規(guī)模較大，其中季度高峰在三季度，為716 億元；單月高峰在7月份，到期總額達(dá)到504億元。 “對過多依賴信托融資的公司來說，大量的到期支付無疑又是一場暴風(fēng)雪。”東莞一位房企副總對記者表示。 孫建平也指出，2010年密集發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品都是按照高房價的房地產(chǎn)市場設(shè)計的，比如回報率指標(biāo)一般在15%~20%。而房地產(chǎn)的冬天來臨，開發(fā)商一般難以達(dá)到設(shè)計產(chǎn)品時的高利潤。而且信托一般不能展期，到了結(jié)束的時點(diǎn)就要兌付本息。因此，從2011 年下半年開始，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進(jìn)入密集兌付期，且兌付壓力將持續(xù)到2013 年。 冰凍 房企資金鏈惡化或超2008年 每一次地產(chǎn)的調(diào)控、危機(jī)與變局演變的焦點(diǎn)最終無不集中在房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈上。有機(jī)構(gòu)分析指出，房企資金鏈的惡化程度將超過2008年，其中，今年的資金缺口就可能超過萬億。 2012年資金缺口將達(dá)12423億 安信證券鄒文軍表示，在項(xiàng)目未達(dá)到銷售條件時，銀行貸款對企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生決定性影響。個人按揭部分屬于銀行貸款，其來源的關(guān)鍵在銷售環(huán)節(jié)。根據(jù)安信證券對萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)三家大型開發(fā)商的對比，現(xiàn)金回款大約占到當(dāng)期銷售額的80%左右。而在當(dāng)前清淡的銷售業(yè)績下，開發(fā)商出現(xiàn)了大量資金缺口。 “根據(jù)我們的估算，2011 年資金缺口約3506 億，相對于2011 年5 萬億左右的銷售體量，該資金缺口對行業(yè)的影響并不大。但是2012、2013年房地產(chǎn)資金鏈缺口加大，分別將達(dá)到12423億、20351億，資金缺口大致相當(dāng)于當(dāng)期銷售額的25%、40%。”鄒文軍指出。孫建平也預(yù)計，部分中小開發(fā)商資金鏈將有斷裂的可能。 莫尼塔機(jī)構(gòu)施琪博士也表示，2012 年上市房企籌資獲得現(xiàn)金的低谷將和銷售回籠資金的低谷相重合，房企資金鏈進(jìn)一步惡化，情況將比2008年最差水平還要差。“由于2009 年二季度以來的大量借款將集中到期，上市房企今年可能開始持續(xù)面臨較大的籌資壓力，并于二季度出現(xiàn)現(xiàn)金缺口。”施琪認(rèn)為。 蒸發(fā) 三方夾擊推高房企“消失潮” 在政策高壓、銷售不暢、資金緊張三方夾擊下，大型房企自然收縮戰(zhàn)線，中小房企要么賣項(xiàng)目死撐，要么退出游戲，另謀他路。根據(jù)2008年情況，預(yù)計今年被踢出局的開發(fā)商超過6000多家，給部分大型房企提供難得的“美餐”。 2011年12月19日，北京市住建委發(fā)文稱，北京東方時代等473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書，有效期屆滿后未依法申請延續(xù)或工商營業(yè)執(zhí)照已注銷。這意味著這473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在京城樓市消失。“房企消失潮并不只是出現(xiàn)在北京，在各方壓力共同作用下，房企今年可能會出現(xiàn)大面積被蒸發(fā)的現(xiàn)象。”上述東莞房企負(fù)責(zé)人預(yù)計。 2008年全國開發(fā)商“蒸發(fā)”7155家 記者從同花順系統(tǒng)查詢發(fā)現(xiàn)，1997年，全國房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)為21286個，而在2008年的房地產(chǎn)低迷中，全國開發(fā)商突然蒸發(fā)了7155家，減少了8.17%。在2009年市場好轉(zhuǎn)的刺激下，2010年開發(fā)商數(shù)量又增加到85218家。 因此，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，如果按照8%的比例計算，今年一年可能消失的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將達(dá)到6800多家。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，房企注銷潮、并購潮、退房潮等等，這些都是表象，背后是中國樓市環(huán)境發(fā)生了巨大變化。 行業(yè)大鱷或享并購“美餐” 部分開發(fā)商清盤出局或許會給一些購房者奉上一些“廉價品”，但最為受益的應(yīng)該還是那些行業(yè)大鱷們，每次危機(jī)或許都能給他們帶來豐盛的“美餐”。預(yù)計二季度將出現(xiàn)房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險、資金鏈斷裂和開發(fā)商變賣股權(quán)。而具有充裕現(xiàn)金及管理優(yōu)勢的龍頭公司的并購機(jī)會將大幅上升。(文/表記者張忠安、 潘彧) (責(zé)任編輯：白雪松) |
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