 本報(bào)制圖 伴隨著“總理房價”關(guān)注度的空前集中，“房價收入比”的概念也被置于公眾視覺的前沿。昨日，省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2011年全省房地產(chǎn)市場變化及趨勢分析顯示，2011年江蘇的房價收入比達(dá)到9.5，超過3-6的合理區(qū)間。而在這個平均數(shù)的掩蓋下，不同收入階層的房價收入比差距更大，一戶中等收入家庭不吃不喝11.1年才能買到一套房，而對于低收入家庭來說，這個時間拉長到23.5年。記者 石小磊
房價收入比是怎么算的 根據(jù)江蘇省統(tǒng)計(jì)局昨日在其官網(wǎng)上發(fā)布的《2011年全省房地產(chǎn)市場變化及趨勢分析》中的計(jì)算方法，房價收入比的計(jì)算公式為： 當(dāng)年全省商品住房的平均價格(省轄市區(qū))×城鎮(zhèn)居民家庭人均建筑面積/城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。 省統(tǒng)計(jì)局根據(jù)2011年江蘇的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算得出，江蘇房價收入比為9.5，超過公認(rèn)的3-6的合理區(qū)間。“房價收入比偏高，表明居民支付能力跟不上高企的房價，必然導(dǎo)致一部分剛性需求者由于購買力下降而不能轉(zhuǎn)化為真實(shí)需求者，對房地產(chǎn)市場來說是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。”分析報(bào)告中說。 中等收入家庭11年買一套房 這份統(tǒng)計(jì)分析還指出，9.5只是江蘇房價收入比的平均值，如果按照居民收入分組，計(jì)算2011年不同收入階層的城鎮(zhèn)居民房價收入比，我們可以看到總體平均水平掩蓋下的差距：按全省平均住房水平，現(xiàn)在的房價相當(dāng)于居民年平均可支配收入的9.5倍，也就是說一戶家庭平均9.5年不吃不喝才能買到一套相當(dāng)于全省平均住房水平的房子；而對于低收入家庭而言，23.5年才夠買一套平均水平的房子，對一戶中等收入家庭而言也需要花11.1年，即便是高收入家庭，平均也要花四五年時間才能買到一套房。 從附表中可以看出，除了高收入戶之外，80%居民房價收入比都超出了6：1。顯然，大部分居民對當(dāng)前房價的承受能力較弱，房價水平超出了他們的支付能力。 投資、投機(jī)客轉(zhuǎn)戰(zhàn)蘇中蘇北 在昨日發(fā)布的這項(xiàng)分析中指出，去年以來限購政策對樓市的影響甚大，我省四個限購城市南京、無錫、蘇州和徐州中，蘇南占三席，相比之下，蘇中、蘇北的形勢要寬松一些。很多開發(fā)企業(yè)為拓展開發(fā)市場、緩解當(dāng)前的資金壓力，進(jìn)行了戰(zhàn)略布局的調(diào)整，開發(fā)重心逐步下移，在房地產(chǎn)市場欠發(fā)達(dá)的二、三線城市，掀起一波房地產(chǎn)開發(fā)高潮。統(tǒng)計(jì)顯示，萬科、保利等十大標(biāo)桿房企在二、三線城市土地儲備所占比重已高達(dá)81%。隨著交通、學(xué)校、醫(yī)院、購物等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步到位，中心城市的周邊地區(qū)生活也較為便捷，其樓盤在價位上的優(yōu)勢更加凸顯，很多剛性需求者開始在此置業(yè)，一些投資者、投機(jī)客也轉(zhuǎn)戰(zhàn)到此。 限購政策誤傷部分剛需 作為政府決策者的“智囊”，統(tǒng)計(jì)部門在這份統(tǒng)計(jì)分析中已經(jīng)正視到這樣一個問題——政策在抑制投資投機(jī)性需求的同時也“誤傷”了部分剛性需求。 由于房價收入比沒有真正降下來，而抑制投資投機(jī)的限購政策并沒有針對首套房、改善性住房進(jìn)行區(qū)別化對待，導(dǎo)致剛需購房者并沒有能夠真正地享受到實(shí)惠。統(tǒng)計(jì)部門為此也建議，政府應(yīng)進(jìn)一步探索如何實(shí)施差別化政策，以便調(diào)控達(dá)到“鼓勵居住、限制投資”的效果。另一方面，大規(guī)模的保障房建設(shè)能否真正落到實(shí)處，落實(shí)到真正需要保障的弱勢群體，達(dá)到為房地產(chǎn)市場分流、改變房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局的目標(biāo)，是需要在制度層面進(jìn)行破解的問題。 -新聞延伸 如果套用統(tǒng)計(jì)局公式 南京“總理房價”最多“6”字頭 微博上有網(wǎng)友按照總理提及的“合理價位”，計(jì)算了各地的“總理房價”，近段時間被越炒越熱。如果之前網(wǎng)友計(jì)算的“總理房價”不合理，那么按統(tǒng)計(jì)局的公式計(jì)算，南京的“總理房價”又該是多少錢呢？ 從省統(tǒng)計(jì)局《2011年全省房地產(chǎn)市場變化及趨勢分析》中可以找到，正確的房價收入比的計(jì)算公式為：當(dāng)年全省商品住房的平均價格(省轄市區(qū))×城鎮(zhèn)居民家庭人均建筑面積/城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。那么，反之，合理的房價計(jì)算公式就應(yīng)當(dāng)為：城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入×合理的房價收入比/城鎮(zhèn)居民家庭人均建筑面積。 根據(jù)這一公式，很容易可以算出一個“官版”的“總理房價”：一是南京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2011年統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，去年南京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為32200元；二是統(tǒng)計(jì)部門指出的合理的房價收入比為3-6，我們計(jì)算時可選取“6”這個上限，也就是按一戶家庭不吃不喝6年可買一套房來計(jì)算；三是南京市去年雖然沒有公布城鎮(zhèn)人均住房建筑面積，但是在南京公積金政策中通用的人均住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)為32平方米。 將這3個數(shù)據(jù)套入公式，可以計(jì)算出，南京市的“合理房價”在6037元/平方米左右，這還是以“6”這個房價收入比最大合理值套入公式算出來的“上限”。而這一“合理房價”比去年南京市住宅交易平均價1.12萬元/平方米低了近一半。 ·南京樓市速遞· 前夜領(lǐng)銷許昨晨就開盤 南京浦口長江隧道口“第一盤”突擊認(rèn)購，小戶型賣得快 昨天位于南京浦口新城長江隧道口的中鐵江佑鉑庭突擊開盤，加推了108套房源，折后均價在8800元/平方米左右，比前期略有下調(diào)，最終認(rèn)購了近4成。“金三”月末市場熱銷勢頭有所下降，不少樓盤為了贏得競爭都選擇突擊開盤，位于仙林大學(xué)城的萬科金色領(lǐng)域也是在前天晚上搶推的。 據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，一直有長江隧道口“第一盤”之稱的中鐵江佑鉑庭是在前晚領(lǐng)取的銷許。昨天一早該盤就開盤加推，突擊推出了16棟共108套房源，戶型面積83-122平方米。銷控顯示最高價為9550元/平方米，最低為8150元/平方米，均價9089.51元/平方米。扣除開盤當(dāng)天的優(yōu)惠后，折后均價約為8800元/平方米。而此前該盤的價格一直維持在9000-9500元/平方米左右。 選房開始后，記者發(fā)現(xiàn)好幾套92平方米以下的小戶型房源很快就被貼上了紅色認(rèn)購標(biāo)簽。在開盤后的兩個小時內(nèi)，該盤售出了39套房源，當(dāng)天共認(rèn)購45套，絕大多數(shù)都是82-92平方米的小戶型。(記者張遙) 仙林湖萬科搶推也是小戶型好賣 周二晚上，南京城東仙林湖板塊的萬科金色領(lǐng)域同樣以突擊開盤的方式推出了108套新房源，結(jié)果當(dāng)晚賣出了101套，認(rèn)購率超過了九成。 此次萬科金色領(lǐng)域推出的108套房源同樣是精裝交付，主力戶型面積為90平方米、110平方米和125平方米三種，開發(fā)商在開盤當(dāng)天給出了多重優(yōu)惠，買房人最高可以享受400元/平方米的折扣，折后均價在1.05-1.1萬元/平方米之間。“客戶主要還是之前‘蓄水’的那一批，沒選到滿意戶型的這次都來了”，銷售人員告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者，面積較小的90平方米和110平方米幾乎被搶購一空，面積稍大的125平方米戶型由于總價較高，剩下了幾套無人認(rèn)購。(記者馬祚波) |
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