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地處濱湖區的“地王”上被種植了蔬菜
“地王”看上去郁郁蔥蔥，其實一直荒著
無錫市錫山區的XDG-2010-24地塊上長滿了荒草 本版攝影 現代快報記者 匡笠 唐奕 不久前，一則來自某網絡媒體的消息在無錫引起軒然大波。該消息稱，無錫有近30幅不同面積的土地存在著閑置現象，并直指其中錫山區的XDG-2010-24地塊被拍出1年多，仍未開發。而根據新出臺的《閑置土地處置辦法》規定，7月1日起，國土部門正式亮劍閑置土地，對到期未動工開發滿一年的閑置土地征收出讓或劃撥價款20%的土地閑置費，未動工開發滿兩年的土地，將無償收回其國有建設用地使用權。據此，該媒體推測，如果按照新政，XDG-2010-24地塊或將被處以高達1.72億元的巨額土地閑置費。 無錫真的有近30塊地存在閑置情況嗎？如果有，它們是否會按照新規被處以巨額罰款甚至回收使用權？無錫又是否會成為新規試水的第一批城市？現代快報記者就此展開調查。 網媒曝光： 近30塊地塊存閑置現象 日前一家網媒報道稱，據其不完全統計，2006年-2011年上半年無錫拍出的國有建設用地中有近30幅可能存在閑置現象。該報道稱，位于太湖新城的錫國土XDG-2009-77地塊，2010年底即被一家置地公司競得，至今已經有1年半，但目前該地塊還未開發；號稱無錫的樓面價地王，樓面價最高達到9913元/平方米的濱湖區錫國土XDG-2009-02地塊，2011年就已經被拍出，但如今已淪為菜地；最夸張的是，早在2006年11月就被拍出的北塘區2006-62地塊至今還未拆遷完畢，開發也無從談起。此外，分別位于濱湖區和錫山區的XDG-2009-37地塊和XDG-2010-24地塊從被拍出至今都已經有3年和1年多的時間，但這兩塊地至今都未開發，荒草遍地。 而根據7月1日開始正式實施的新版《閑置土地處置辦法》規定，對到期未動工開發滿一年的閑置土地將征收出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費，未動工開發滿兩年的土地，國土部門將無償收回國有建設用地使用權。 基于此，該媒體猜測，包括這五塊土地在內的近30幅土地，一旦被證實確有閑置的現象，很可能會成為新規試水的第一批對象，被處以巨額罰金甚至收回使用權，掀起無錫地產界的驚濤駭浪。其中，當初成交金額為8.6億元的錫山區的XDG-2010-24地塊更可能被處以高達1.72億元的巨額土地閑置費，令人咂舌。而2006年拍出至今未完成拆遷的北塘區的2006-62地塊更可能會被直接收回建設用地使用權。 長草、種菜 被拍出土地未見開工 網上提到的閑置地塊究竟是真是假？ 快報記者選擇了其中的3塊進行實地探訪。記者首先來到了位于錫山經濟開發區紅星美凱龍附近的XDG-2010-24地塊。資料顯示該地塊是在2011年首場土地拍賣中由華夏房地產開發有限公司拍下，面積為157248平方米，出讓總金額為8.6億。該地塊原本計劃打造成包括商業樓宇在內的綜合體項目。可當記者抵達現場時卻發現，該地塊被一圈圍墻圍住，從圍墻的一缺口進入后，記者發現里面沒有絲毫開工的跡象，只有幾處水塘和大片的荒草，荒草長勢強勁，足足有一人多高。附近的一位居民告訴記者，這里被圍墻攔住已經有八九個月時間了，平時也沒見到有大型挖土機前來施工。“好好的地就一直用來長草。” 隨后，記者又來到濱湖區香雪路與漁港路交界處，尋找XDG-2009-02地塊。資料顯示，XDG-2009-02地塊在2010年無錫國土第四次土地拍賣中，以1.51億人民幣成交，面積12693.1平方米，溢價率85.30%，樓面價最高達到9913元/平方米，是無錫2012年之前樓面價地王。 令人意外的是，這塊昔日的地王，雖然看上去郁郁蔥蔥，樹木、綠化搞得非常漂亮，但整個地塊處在荒廢的狀態。在地塊邊緣位置，有一座座小型的土丘，這些土丘有3-4米高，部分土丘上還堆滿了建筑、生活垃圾。除此之外，這里有小部分區域被用作了農民的“私家菜園”——在沿漁港路一側，一些土地上被整齊地挖出了一塊塊小地方，種上了各種蔬菜。 附近的一位居民陸先生告訴記者，這里原本都是村莊，大約4年前，這里進行了梅梁河改造工程，涉及到了他們這一地塊的拆遷，原來的居民都搬到了一旁的大渲南苑。 “原來以為這里會造出一片房子來，說不定能建成金太湖、萬達廣場那種又有住房，又有商業的地方。”陸先生說，那樣一來，既能方便周邊老百姓的生活，也能把周邊的人氣給帶動起來，可誰知道房子拍賣之后，這塊地就一直荒著，現在4年過去了，它還是老樣子，一點動工的跡象都沒有。 陸先生告訴快報記者，由于該地塊一直處在閑置的狀態，周邊一些老百姓就自發到這片地里栽種蔬菜。 最“拖拉地塊” 拍賣了5年多還未動工 除了菜地和荒草地，有的地塊至今還未拆遷完畢。 記者在無錫北塘區錫滬路和錫澄路交界處的東北側，找到了2006-62的地塊。據資料顯示，該地塊在2006年11月23日就被拍賣，被無錫市銀橋房屋開發有限公司拍下，距今已經5年多。該地塊總面積48765.8 平方米，成交金額為1.7342億元，樓面價為每平方米1616元，土地用途為商業、辦公、居住。 記者來到此處，卻發現該地塊上還有很多民房，其中混雜著一些老式公寓住房。占據這個地塊很大一片面積的是原來的梨莊實驗小學。該小學于幾年前新建了校區，師生及辦公場所都搬到新校區內，老校區就荒廢了下來。 “我們也希望這塊地方能早點拆掉。”住在這里的居民李先生抱怨說，這里的居住環境十分差，不僅房子年久失修，周邊地區的環境也是一團糟。李先生說，由于該地區缺乏管理，大約3年前的夏天，曾有一個月的時間，垃圾都沒有人清理，導致這一地區的居民全都生活在臭氣中。 即使是現在，居住環境也不行，和周邊的一些新建樓盤、新建小區相比，這里猶如上世紀六七十年代的老城，已經不再適合市民居住。 “幾年前確實聽說這塊地被拍賣了，原本指望著能夠早點搬走，誰知道這一等就是5年多。”李先生說，如今有能力的住戶早已搬到了其它地方，還留在這里的大多是老年人，還有一大部分是外來租住戶。 當地一位知情人告訴記者，當時這塊土地雖然被拍賣了，但由于某些原因，實際上開發商并未將這塊地拿到手。 “可能是資金原因，也可能是因為拆遷問題。”這位知情人透露，從地價來看，雖然這塊地閑置了5年多的時間，但實際上這塊地只賺不賠，與該地塊一路之隔的蔚藍觀邸，房價已經在每平方米8000元左右，只要將這里開發出來，地塊的潛力無法估量。 開發商喊冤： 不開工是因為政府不作為 某網絡媒體提到的5幅地塊為何至今未開工？快報記者試圖聯系這些地塊的開發商。聽說自己拍下的XDG-2010-24地塊被懷疑閑置，無錫市華夏房地產開發有限公司(以下簡稱華夏地產)的董事長潘泉生直喊冤。潘泉生表示，目前XDG-2010-24土地的確只是搭好了圍墻，但大體的設計方案已經完成。而未開工并非外界推測的資金原因，而是因為該塊地目前還未到合同約定的開工日期。 2011年拍下的地，為何至今未到開工日期？潘泉生表示是因為政府推遲了交地時間。他說，公司和國土部門于2011年2月15日簽訂了《國有土地建設用地使用權出讓合同》，合同約定XDG-2010-24地塊應于2011年5月30日交地，但由于拆遷等原因，實際交地時間為2011年8月。 由于政府部門單方面推遲了交地時間，雙方在原來合同的基礎上又簽訂了補充合同。隨后，潘泉生向記者出具了一份由華夏地產和無錫市國土資源局簽訂的補充合同。合同上可以看到，國土部門同意XDG-2010-24地塊在2014年3月31日前開工，2017年3月31日竣工。 為什么在2011年就交地的地塊要拖到2014年開工？對此，一位知情人士稱，華夏地產在錫山區的地塊不止XDG-2010-24土地一塊，還有其他地塊同樣存在延期交地的情況。XDG-2010-24之所以已交地仍要拖到2014年開工，就是要等其他未交地的地塊交地后一起開工。而華夏地產的潘泉生也向記者證實，在他所拍下的土地里，因為政府遲遲不交地，導致地塊無法正常開工的土地不止XDG-2010-24土地一塊，比如在安鎮他有一塊地塊，是2010年拍下的，共有A、B兩塊，本來合同約定地塊中的A地塊是2010年6月30日交地，B地塊為2010年10月30日交地。后來因為拆遷沒完成，他和政府部門第二次簽訂了協議，將交地時間調整為，A地塊2011年3月30日交地，B地塊調整為2011年10月 30日交地，但到了日期，政府部門還是無法交地，為此他們又簽訂了第三次補充合同，合同規定A地塊再次調整為2012年6月30日交地，B地塊再次調整為2013年6月30日交地。 至今A地塊還未交地，而A地塊究竟何時能交地，B地塊究竟能否在合約期內交地至今還是個未知數。 “昔日地王”稱 開發工作已提上日程 而作為“昔日地王”的XDG-2009-02地塊的資料顯示其地塊競得單位是自然人尤曉東，身份為無錫市不銹鋼商會秘書長、無錫市東之鋼業有限公司總經理。盡管尤曉東本人并未向記者解釋這塊地的相關情況，但該公司一位楊姓負責人卻向記者透露，目前這塊地的開發工作已經提上了日程，并稱“現在正在做方案，大概到今年年底、明年年初的時候，這塊地就會動工。”對于為何這塊地遲遲未能開發的問題，這位負責人稱，這里面有很多原因，但并未透露更多情況。 隨后，記者又試圖聯系某網絡媒體提到的其他3塊土地的開發商，遺憾的是，截至記者發稿前，沒有一位開發商愿意接受采訪。但記者通過多種渠道，從知情人處得知，這3處地塊至今尚未開發的原因也與地塊上的拆遷未完成，或是雖然拆遷已經完成但延遲交地有關。 為了進一步弄清事實，記者又先后前往無錫市國土局北塘分局和濱湖分局。北塘分局一位負責人表示，2006-62 地塊沒拍賣，直接流拍了。他解釋稱，2006年的時候，這塊地確實被掛牌出讓，但因為拆遷問題始終無法解決，所以并未拍賣掉，開發商沒拿到這塊地，自然也就沒有簽訂合同。關于這個地塊今后走向會如何，還要看無錫市政府如何來規劃這一地區。 而濱湖分局監察中隊的負責人萬海濤在接受采訪時表示，XDG-2009-02、XDG-2009-77地塊均屬市級國土資源部門負責人管理。 國土局：“土地閑置” 主要因晚交地造成 為了核實某網媒所稱的無錫近30幅土地閑置的消息，快報記者來到了無錫市國土局。 國土局土地利用處的曹姓處長表示，他們已經就此事展開調查。據調查，目前網上提起的近30塊地，其實還未構成真正意義上的閑置土地，但部分地塊的確存在雖然到了雙方約定的開工日期，但未按時開工的現象，成了“拖拉地塊”，主要都是因為晚交地造成的。曹處長介紹說，造成拖拉的情況分三種，其一是拆遷晚交地，導致無法正常開工，但目前開發商已經簽好補充合同，并約定了重新開工的日期；第二種是因拆遷未完成，導致無法開工，但目前補充合同還在談，也未確定開工時間。第三種是，該地塊已交地，目前也已到開工日期。而開發商還未開工，但至今逾期還未滿一年，這種情況開發商違反了相關約定，但還未構成閑置土地。對于網上點名的地塊，曹處長向記者證實，這些地塊未動工的原因大都是因為晚交地。據他介紹，2006-62地塊雖然早在2006年就已經拍賣，但目前這塊地僅交地了一部分，至今還未完全拆遷完畢。但與北塘區國土局稱土地流拍不同，曹處長稱，這塊地塊目前正在計劃簽訂補充協議；XDG -2009-02地塊則是因為遲交地導致無法正常開工。他解釋稱這塊地塊按照約定應該去年交地的，但實際上，今年5月29日剛剛交地，所以目前雙方還在談簽補充協議；XDG-2009-77地塊則是因為該區域內有一個革命歷史墓未遷，所以，至今還未交地，目前雙方正在談簽訂補充合同。 曹處長稱，XDG-2009-37深航地塊，拆遷遇到了困難，至今還未完成拆遷工作，目前雙方已經談好了補充合同內容，正準備簽補充協議。 “拖拉地塊”成因 與拍賣毛地有關？ 為什么無錫有這么多土地存在著晚交地現象？對此，一位不愿透露姓名的業內人士表示，實際上這也是無錫的歷史遺留問題。他表示，這兩年無錫國土部門拍賣的都是凈地，有時即使將“毛地”掛出去了，國土部門在發現后也會停止掛牌。但在2011年前，由于當時房價一直比較高，開發商拿地的積極性也非常高，地方政府出于經濟利益的考慮也是急于售地。三者一結合，拆遷的速度趕不上賣地的速度，所以導致無錫很多拍出的地塊都是毛地 (即未拆遷完的地)，而一旦政府無法在合同期限內完成拆遷工作，就很容易造成晚交地，最后導致工程無法正常開工。另一方面，由于截至今年上半年房價都比較高，地價升值也很快，所以有的開發商在拿地的時候，明明知道拿毛地可能存在無法正常交地的情況，但是基于地價每年都在上漲，也樂于讓政府晚交地，造成“合理閑置”的理由，變相囤地。這樣的情況下才造成了目前出現部分地塊因為晚交地，遲遲無法開工的情況。 那這樣的情況該如何解決呢？對此，無錫國土部門的一位負責人表示，這樣的情況下，一方面是由政府和開發商進行協調，加緊交地，并且簽訂補充合同。但如果真的拖的時間太久，比如5年都無法解決，那最終可能雙方就只能解除合同，由政府來退款并且按照合同約定進行補償。 國土部新規 明令禁止拍賣毛地 記者在采訪中獲悉，國土部自7月1日正式施行《閑置土地處置辦法》后，新條例將明令禁止拍賣毛地。即市、縣政府供應的土地應當是土地權利清晰，安置補償落實到位，沒有法律經濟糾紛，地塊位置、使用性質、容積率等規劃條件明確，具備動工開發必需等基本條件，避免因拆遷等原因造成土地閑置。 對此一位業內人士表示，新條例的出臺或將從根本上解決因遲交地導致開發商逾期不開發的問題。此外，新的國土條例對閑置土地的定義更加詳細，可操作性更強。據無錫國土部門相關負責人介紹，老版條例雖然也規定對未動工開發滿一年的閑置土地將征收土地閑置費，但沒有對“動工”狀態制定具體標準，一些用地者在地塊上造了“圍墻”，或者偶爾叫了一兩臺挖土機擺擺樣子，就作為動工標志。此外，老版本中提到的開發建設面積占應動工開發建設總面積1/3或已投資額不足25%的計算標準也不清晰，閑置認定的難度很大。而這次新的條例，則專門在附則中作出名詞解釋，其中，“動工開發”定義為依法取得施工許可證后，區分需挖深基坑的項目、使用樁基的項目和其他項目，分別確定標準；“已投資額、總投資額”均不含土地價款和相關稅費，標準更加清晰，操作性更強。而新老版本對違規的閑置土地的處罰措施是基本一致的，但老版本是規定1年未動工，征收20%以下的閑置土地費，而新版本是征收20%的閑置土地費，處罰力度有所提高，而對于滿2年未動工開發的土地，都是收回使用權。此外，新《辦法》還明確要求建立開發進度報告制度及閑置土地處置備案制度，即要求開發商及時向監管部門報告項目動工開發、開發進度、竣工等情況。國土部也將繼續加強與證監會、銀監會的聯動，從土地市場動態監測與監管系統中提取部分房地產土地閑置的情況，并抄送給銀監會、證監會等部門。對于涉嫌土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，銀監會將在新開發項目貸款的發放上給予限制，證監會將在其上市、再融資和重大資產重組的審批上予以限制。 新辦法出臺后，無錫國土部門有沒有發現違規的閑置土地？對此，無錫國土部門一位負責人表示，國土部門一直沒有停止對閑置土地的依法處置。新規出臺前，無錫國土部門就在著手調查一塊疑似閑置時間滿1年的土地，但是具體情況因為不明朗還不能透露。一旦這塊土地被查證存在閑置滿一年的情況，他們將按照規定對其征繳土地閑置費。同時，國土部門也歡迎市民發現有閑置土地第一時間向國土部門舉報，他們將嚴格按照新的條例執行。 □現代快報記者 金辰 匡笠 唐奕 新聞鏈接 《閑置土地處置辦法》 (節選) (2012年6月1日中華人民共和國國土資源部令第53號) 本辦法所稱閑置土地，是指國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地。 已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發建設滿一年的國有建設用地，也可以認定為閑置土地。 未動工開發滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經本級人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《征繳土地閑置費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產成本；未動工開發滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條的規定，報經有批準權的人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。閑置土地設有抵押權的，同時抄送相關土地抵押權人。 國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書應當就項目動工開發、竣工時間和違約責任等作出明確約定、規定。約定、規定動工開發時間應當綜合考慮辦理動工開發所需相關手續的時限規定和實際情況，為動工開發預留合理時間。 因特殊情況，未約定、規定動工開發日期，或者約定、規定不明確的，以實際交付土地之日起一年為動工開發日期。實際交付土地日期以交地確認書確定的時間為準。 (責任編輯：白雪松) |
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