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絕密一 現在你們知道炒房團怎么炒了吧？ 絕大多數人都以為是開盤之后溫州人和山西人以市場價買進。那你就錯了，炒房團深知開發商的軟肋——缺錢！巨額資金的介入，會讓開發商眼前一亮，頭暈目眩。 因為，說實在話，幾億、十幾億從銀行得到貸款，遠不是想象的那么容易。炒房團，就是有錢人組成團，給房地產開發商提供巨額資金。 目的一：幫助房地產商，使其光環維持和光大。房地產行業，時刻在風口狼尖上，不進則退，不活則死。 目的二：使城市房屋(包括商、住)價格狂飆，徹底激活消費者買漲不買跌的心理。 目的三：盤活房地產開發商的資金鏈，使其銀行巨額貸款的困難逐步消化，分解給剛性購房群體和中產階層(絕大部分都是銀行按揭)。 實際上，投資性購房者可以說是象狗一樣地在吃人家丟的骨頭。 顯而易見，房地產的泡沫是由：1、愚民的政府政策；2、貪婪的商業銀行；3、無德的富人階層；4、無辜的中華文明(安家立業是成年標志)這四個條件促成的。 絕密二 房子究竟值多少錢？ 你說它值多少錢它就值多少錢！既然買房子對所有人來說都是投資，那么它的價格與成本之間小幅度或大幅度的波動，都應該認為是正常的。 沒有漲和跌反而是不正常的，漲的越快，應該跌的越猛。 公眾期盼的是：1、富人應該有社會公德，不應該為高房價推波助瀾；2、國家政策應該明確，你鼓動高房價就是與縮小貧富差距相悖；3、商業銀行應該為關乎民族命運的科教文衛和制造業發展提供服務，為熱衷于虛擬經濟的降降溫。 絕密三 房地產行業的潛規則： 官商勾結成大事。不與官(至少是涉及的所有主管部門一把手)勾結寸步難行。想勾結出感情，不動大手筆免談。 噱頭必不可少。要么是海外投資的旗號(其實是老虎皮)，要么是浙閩大亨的來頭。奔馳車和保時捷排量越大越有感召力，宣傳冊子、廣告語越霸氣越能打動中國人。 抓機遇是高手。國家土地政策、銀行放貸政策、城市規劃方案，歷來都是中國弱智商、低水平的政府官員和經濟學家、金融家等摸石頭過河的杰作，政績風格突出，短期效應畢現，自相矛盾，漏洞百出，“擦邊球”大有可為。 融資途徑廣泛。具備條件的，可以到A股里面套點現金回來“做大做強”。民間游資，不可小覷，炒房團就是典型示范，幾千萬、上億的現金，有時候對開發商就象是春雨貴如油，那時候開發商甚至能下跪給炒房團(絕密)，至于巨額讓利給炒房團，樓上已見。 房地產行業靠逃稅漏稅發財，是洗錢的圣地。很簡單的公式：樓盤銷售總額—(土地金+建筑成本+水電氣配套費用)=毛利潤。 還要交50%左右的各種稅費才是純利潤。 可以在建筑成本上大作文章：本來是1000元/平方米，可以和建筑公司老板勾結(絕密)，簽定1800元/平方米的結算單，超出的800元/平米，從施工隊帳上過一下，還是現金回到了開放商手里，建筑施工稅費僅3.4%左右，可以逃避稅收至少30%。(洗錢和逃稅并舉)。 實在還覺得不夠，可以打出“送20萬精裝修”的幌子，原理和以上相同。 絕密四 說說散戶炒房 案例如下： 1、100萬資金首付30%，按揭3套100萬的期房，總價300萬，支出90萬。 2、兩年后交房，當天交房屋維修基金和契稅3.5%。兩年期間已歸還銀行貸款30萬。當你收到房子時，你已經累計支出130.5萬元。 3、此時，房價已經過兩年的共20%的上漲，市場上你的3套房總價已達360萬。通過你在房屋中介公司掛牌銷售，你可能有幸按360萬全部脫手，獲利29.5萬。 4、實際獲利與銀行存款相比，100萬元銀行2年期存款利息可達12萬元(大額存款是高利息)，你實際比銀行存款利息多得17.5萬元。 5、如果中介在1年內才把你的3套房出手，你實際獲利比存款利息還要少3.5萬元(多還一年房貸15萬元)。 6、若恰逢國家房地產政策調控，或者你貪婪地捂到5年后出手，你自己計算吧。到那時候，你就死去吧。不僅僅是sb。 那時候，銀行會一天一個函催你還款。你實在挺不住了，把“夏利”車也賣了，把16歲的女兒也早早嫁人，甚至你老婆會到廣州街頭“站街”幫你賺錢還債。也許你會跳樓。即使你不跳樓，法院會把你領進小黑屋。如果你跳樓，那就是中國房地產崩盤了。 絕密五 炒房團：資金從哪里來？ 再說說炒房團。 資金從哪里來？ 山西煤老板：非法開采國家資源，廉價使用勞動力，因陋就簡的采掘設備和安全技術措施，結伙入盟哄抬煤炭價格，以極快的速度實現資本積累。 溫州客：沒有文化的個體戶出身，小手工作坊仿冒國際名牌產品，在全國各地(特別是西部偏遠落后地區)開設銷售網點，春江水暖鴨先知把握了市場經濟形勢，早期斂財速度驚人。大資金動轍數千萬、數億、數十億。 福建客：房地產熱之前(2005年之前)，全國70%的公路、鐵路、電站隧道工程幾乎被福建人一手獨攬，采取不正當的手段榨取民工血汗，鉆營中國央企施工企業(說白了就是給央企領導投資)，很快發達。要知道隧道工程資金流量巨大，比如一項工程總投資3個億，賺5000萬利潤是最笨的福建老板。另外，早年的走私之流，能讓楊鈺瑩這樣的名女人都投懷送抱，可見走私資本積累速度也是很罕見的。 絕密六 炒房的暴利究竟有多大？ 以樓上為例，提前與房地產董事長暗地協議，以2200元/平方米搶購巨量房源(至少300套)，鼓動市場價超過7000元，并力挺10000元/平，逐步隨售樓部銷售出手，資金逐步回籠，在中國政府的目前政策形勢下，回籠的越慢，反而利益收獲就越大。大到多少？ 當二、三線城市的平均房價達到10000元/平的時候，炒房團的收益完全可以達到500%！炒房團撲向一個城市，是同時撲向所有樓盤。這樣一來，一個城市的房價飆升已成定勢！以去年底的海南島為例，炒房團可以讓海南的房價一天一個價，一夜一個行情，造就一個又一個真實的夢！ 其實，炒房團的組成人員，絕大多數都是高中沒讀完的，自己簽個名字都歪歪扭扭。炒房的技術含量確實很低，真的很低，會用加減乘除足矣，甚至連加權平均都不用。更不用看什么各類權威的什么CPI、PPI、GDP。投入了一些錢，3個月后賺多少錢？6個月后賺多少？1年后賺多少？ 絕密七 房地產會崩盤嗎？ 中國的房價走勢不可能效仿日本的崩盤時間表。說這話的，忘記了最關鍵的東西——中國是偉大的社會主義國家！崩盤是什么概念呀？房價崩盤了，中國就亂了。 那時候說不清人民幣究竟會升值還是貶值，反正銀行要不會倒閉，但存款取現困難，30%的央企倒閉，60%的中小民企消失。但房價必須下跌，跌30——40%一點也不過分，到這個水平，銀行依然不吃虧，已買房自住的跟這幾乎沒關系，想買房的肯定喜上眉梢。炒房團或投資性購房的散戶，為國家和社會做點貢獻合情合理。 絕密八 房市四大傻 1、自住房買漲不買跌的心理害人又害己，是一大傻； 2、不要以為買房子從銀行貸款手續簡單就很方便。銀行的還款計劃是前2年先把它的利息大部分回收，銀行是貪婪的，也是不可靠的。貸款180萬、25年還貸期是二大傻； 3、如果你是城鎮戶口，沒有遷移戶口的需求，現在買房子是大笨蛋。 買房自住的叫“房奴”，前世來生都得還，“出來混，總是要還的”。每個月還銀行幾千元，你從今往后的生活就談不上質量。城鎮居民買高價房是三大傻； 4、有人說，買得起高價房是男人成功標志，這里我要說，買高價房的人都是四大傻。 建議：真的要住城市，租房(當然要穩定的租價和租期)是最好的選擇。 絕密九 知道什么是“房蟲”嗎？ 在北方，街上練攤的，都要請些哥們朋友來捧場，造成人頭攢動的聲勢，名字叫“托兒”。房地產行業的“托兒”有個專用名稱叫“房蟲”。 1、樓盤開盤當天，你要去買房子排隊買號，你也許排在第500位的號，然而等你出手敲定一套房子，等你簽定合約時，你會發現你的合約編號是第0030號。 你明白了嗎？你前面后面排隊的數百人、上千人，都是人家花小費請來的“房蟲”！ 2、還有一類“房蟲”，是真的交定金、簽合同。然而1~3個月后，一旦房價飆漲，他們會成批成批地退房。他們是打“假球”，真正目的是把球傳給剛性購買群體。當然，他們與房地產老板的合同與你的合同有關鍵性的差別：不存在退房扣5%的違約金！ 肯定啦，買房時的定金是房地產老板提前給的。還有，不瞎忙，參與本次房蟲活動，每個cao作員都有5000~20000的“辛苦費”。你相信嗎？ 絕密十 究竟有多少人在真正關心房價？ 1、政府官員：關心自己的仕途；關心本界政績；關心本轄區的GDP，能創造越多的地王，本地經濟越繁榮。 2、商業銀行：歷來發愁貨幣貸款任務完不成。放貸越多，收益越大。存款準備金或貿易逆差是北京總部的事(各商業銀行在全國的市級分行網點至少5000個，具體小政策自己靈活機動掌握)。 3、經濟學家：是讀書到博士、評職稱到正教授級、寫書給省部級刊物，順理成章到所謂的“發展研究中心”上班，每天8小時上班，業余時間保養下身體，否則頭發會掉光。不可忽視的是，相當一部分經濟學家已經依附于財團，持有的某些觀點是為了賺得一些小實惠。 4、富人階層(僅流動資金就超過500萬人民幣)：早就對房子這個東西沒有激情啦(早有豪華居所)。 5、中產階層(固定資本超100萬，流動資本低于100萬)：可能介入炒股、炒房，會迅速步入富人階層或淪為貧民階層。 6、貧民階層(上班族或個體業主，家庭月收入低于10000，存款低于10萬)：是剛性消費群體，對房價漲跌敏感，有強烈的改善住房需求，是忠實房奴。 7、貧困階層(家庭月收入低于3000，比如即將倒閉的企業職工，頻繁跳槽的年輕大學生，還有農民及農民工，存款低于20000)：有飯吃、餓不死的一族，城市買房幾乎是夢。 8、特困階層(家庭月總收入低于1000，天旱沒水吃，下雨屋漏雨)：是政府救濟對象，聽買房子象聽天書。 揭秘中國5大炒房黑幕 當無數普通老百姓還在苦苦為一套房子掙扎時，一少部分人已經通過房子賺得盆滿缽滿了，那么，中國房價究竟是如何被5個級別的炒房者越抬越高的呢？本期《鄒濤投資理財實戰研究系列作品》為大家一一透視。 在前面的系列《鄒濤房產理財實戰研究系列作品》中，鄒濤試圖努力通過自己多年的一線實戰經驗與感悟來告訴全國2010年準備購房的朋友如何避開風險，如何跑贏投機者。 對于每一個欲購房的普通老百姓來說，由于房地產專業知識的缺乏，看不清這個市場，很多人到最后都成了“炒房者”的待宰羔羊。在鄒濤的官方群中，大家問得最多的也是為什么房價會這么高，2010年中國房價會不會跌，還會不會繼續漲？中國房價會不會崩盤等等問題，鄒濤會在4月7日的全國首個買房實戰風險分析研修課程網絡班中用3天的時間一一為大家分析研討。經過多年的暗訪和實地調研，鄒濤走訪了數以萬計的購房者、房地產商、建筑商、炒房人、賣房人。也親歷了中國樓市的瘋狂與恐懼。今天，鄒濤特把中國樓市5個級別的炒房黑幕與手段進行全面系統透視，希望能給千千萬萬渴望安居樂業的人們買房時一點參考、思考，也希望能在2010年反思中國的樓市現狀。 一、中國房地產市場5大炒房黑幕與手段之一：低級炒房—菜鳥級炒房。 主要參與人員：家庭主婦、私營業主、房地產銷售人員、房地產中介人員，機關企事業單位職員、小白領，離退休老人等。 主要操作手段：賺取簡單差價。這類人員利用手中的一點資金付完首付房款買入一套或幾套房子后，馬上在中介門店掛牌出售轉手。賣出去后再繼續買、賣。 主要操作揭秘：鄒濤在調查中發現，其實這個層次的炒房者是比較“可憐”的一類。這類人員一般資金量不大，一般在8-100萬左右，在看到別人通過房子賺錢時也受影響加入。對（宏觀）政策和微觀市場研究不多，有時會對市場判斷失誤和對政策的把握不準，屬于“菜鳥”級別。這類人中不貪的賺到了，一些貪的在高位接盤，常常被套。有的從2007年7月一直套到2009年12月才勉強解套。有的沒有能熬過，結果斷供被法院拍賣，還有一小部分直到今天還沒有解套。 炒房時間周期：時間周期基本上是1-24個月的中短炒為主（如被套后則在被動等候著）。 鄒濤式投資法給普通自住購房者的應對策略與建議：凡是沒有辦完房產證就掛牌出售或不滿12個月就在中介鋪面出售的新房二手房，98%都是投機者在找接盤的傻子。 二、中國式房地產市場5 大 炒房 黑幕與手段之二：初級炒房-- 高拋低吸炒房。 主要參與人員： 家庭主婦、私營業主、房地產銷售人員、房地產中介人員、企業白領、銀行信貸職員、離退休人員等。 主要操作手段：高拋低吸獲取較高利潤。 這類人員利用充足的時間和精力，時刻有機會在第一線接觸、了解市場，有掌握真實信息情況的優勢，是第一類炒房者的“升級版”，成功操作一套后至少可以賺到一年甚至幾年的工資，因此買賣樂此不彼，有的甚至辭去工作專職炒房。 主要操作揭秘： 這類人員一般已經對房地產有一一定的了解，擅長研究分析國家政策，具備了一定的經濟方面與房地產方面專業知識，有成功炒作過至少一套以上房子并獲利后，開始專門研究炒房。并且會用好金融工具，會與中介公司、房地產商、銀行、擔保公司等合作，盡量降低首付成本買入后，實施高拋低吸來獲利。 炒房時間周期： 基本上是1-100天的短炒為主。 鄒濤式投資法給普通自住購房者的應對策略與建議： 凡是沒有辦完房產證就掛牌出售或不滿12個月就在中介鋪面出售的新房二手房，98%都是炒房者在找接盤的傻子。 中國房地產市場5 大炒房黑幕與手段之三：中級炒房- 空手套白狼炒房。 主要參與人員： 這類人員中又分為2大類。 第一大類是 房地產公司高管與銷售負責人，銀行高管及相關負責人，國土、規劃、消防、建設、物價、產權登記等與房地產相關的涉及到需要行政審批、辦證等的政府職能部門負責人、具體辦事把關人員等，黨政軍等權力部門相關人員。 第二大類是 由“初級炒房者”成長起來的一部分人。 主要操作手段： 空手套白狼買空賣空獲取暴利。 狼是吃人的，能空手去套到狼的人當然是比吃人的狼更厲害的人。這2類人員要么是非常具有熟練的炒房“杠桿”操作經驗和資源的人；要么是手中掌握有一定的實際權力，并且能影響到房地產商的實際利益的。房地產商需要去與這些部門打交道辦理各類證件和進行行政審批。為防止項目在建設、完工、銷售、辦證等環節受影響，一般房地產商會拿出一部分房源進行一定的利益輸送。 主要操作揭秘： 1 、一個 房地產樓盤項目的開發過程中要蓋上百個公章，每一個拿章的人都會有類似的要求，要求留一套或幾套房子。這類人會利用工作于職務之便，給房地產商老板打招呼，預留1套或幾套房到其名下。再交由樓盤代理銷售公司在市場上高價賣出給普通購房者。有的是基本上不交任何費用，也有的是會象征性的交一點定金做樣子。如果該房子一旦不好賣，又會退回發展商。基本上是非常隱形的“權房”空手套白狼交易，也沒有任何風險。 房子打了招呼后在沒有普通老百姓來接盤之前是不能出售的，但是他們不會立刻給開發商房款，而是要等到房價漲了后賣出，再支付房款。這樣的結果不算是索賄受賄，因為成交價就是開盤價，是“市場價”成交，賺的錢是打招呼人可以解釋的“投資房產”的收入。這種投資是旱澇保收的。如果房價沒有漲或者跌了，他再說一聲“不要了”，風險就被轉嫁給了開發商。更有甚者，在房價上漲以后，他還會要求開發商以開盤價把房子賣給他。打招呼要求留房的人實際上也有一個底線，就是不會主動要求開發商按照低于開盤價的價格（起碼不是低很多的價格）賣給他房子，因為那樣會有索賄受賄的嫌疑，不是“正常投資房產”。 2 、擅用各類假手續和金融工具的人 。這類人員是在初級炒房者的基礎上成長起來的，已經有非常豐富的經驗了，懂得如何串通中介公司、房地產商、銀行、擔保公司等做假評估報告、假合同來實現零首付。用最少的錢甚至是一點手續費就可以獲得房子，然后再轉手，而萬一碰上房價大跌賣不出去，他們也有很多辦法繼續玩擊鼓傳花的游戲。最壞的打算是即使擊鼓傳花也玩不下去的時候，干脆就不要房子了。反正也只花了一點手續費而已。 炒房時間周期： 基本上是1天-3個月的短炒為主。 鄒濤式投資法給普通自住購房者的應對策略與建議： 對第一類人暫時無。因為根本無法分辨，最后銷售辦證手續還是由房地產商統一辦理的。當然如果掌握證據可以向紀委監察部門舉報。對第二類人則要看一套房在銀行的貸款還有多少，如果你要接手的一套房市場售價和銀行貸款相差不到1成，則要非常小心了。 中國式房地產市場5 大炒房黑幕與手段之四：高級炒房-- 資本運作炒房。 主要參與人員： 房地產公司的老板或決策者，有一定資金實力的房地產中介代理公司、各種各樣的投資公司、擔保公司、有實力的個人等。這就是真正的“炒房團”了。其實鄒濤更愿意把其稱之為房地產市場專業的“機構投資者”。 炒房時間周期： 基本上是3個月-24個月左右。 主要操作手段： 資本運作獲取暴利。 開發商主動勾結，通過房地產開發商銀行貸款利率與民間利率的利差獲取高比率的收益。屬于游資性質的“炒房團”，其資金規模巨大。真正的富人是非常低調的，不會招搖過市，甚至不想讓那么多人知道自己的家在哪里，他們都擁有自己的職業，并且非常繁忙，根本沒有時間在各個城市往來去炒賣和管理房子。臺前的角色往往只是借用過來充數的普通農民甚至挖煤工人。炒房團巨額資金的幕后操盤手，則脫離于公眾的視線之外。 主要操作揭秘： 利潤實為銀行信貸利率與民間利率之差，房價上漲是其次。炒房團的操作核心是幕后的操盤手，其最核心的運作機制是在房地產開發商資金鏈條較緊的背景下，以融資和報銷的方式為房地產開發商提供民間資金，從而獲得兩大塊利潤：一是房價上漲的差價。二是賺取銀行信貸利率與民間信貸利率的高額利差。幾千億的炒房游資已經成為地產市場的重要力量。 中國式房地產市場5大黑幕與手段之五：頂級炒房---炒地。 主要參與人員：地方政府主管和分管土地、規劃等官員，實力雄厚的企業、民營老板。高官親屬、一些靠資源專門拿地的房地產公司。 主要操作手段：權錢交易獲取巨額利益。通過招商引資的模式或變更土地用途的方式，以較低的價格拿到土地，然后再轉手給房地產企業開發。有的城市實施公開拍賣后會有所控制。 主要操作揭秘：這類人不會去開發房地產項目，只負責拿地后轉手加價賺取巨額轉讓費用。有的土地會私下里轉好幾趟手，每轉一趟手價格就會增加上去，當然最后到具體變成住宅在市場上銷售時，負責開發的房地產商是一定會把所有的前期成本加到房價上的不會虧本賣的。 1、炒房團的利潤來源 幾乎所有人都認為炒房團的利潤來源于房價的上漲,但這一假設本身就直接低估了房地產開發商的智商—這意味著開發商的“賤賣”房子。即便是在大牛市中,如果認為炒房團次次都能準確判斷各個地區和樓盤價格的上漲下跌,也是太高估了炒房團的智商。也絕對不是大規模炒房團賺錢的常態。 炒房團真正的利益來源是房地產開放商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%,加上各類手續費不超過10%,但民間信貸利率一般是月息2%~5%,還要以復利計算。綜合到年息,最高能超過100%。在房地產整體信貸政策緊張的背景下,我國地產行業開發商實際上長期處于開發資金嚴重緊張的局面,因此往往不得不尋求民間信貸并忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。在這個背景下,開發商是希望能夠盡早出售房子并回籠資金的。因為即使是將來房價可以上漲一倍,其中的價差也是付了高利貸。高利貸的高額利息甚至還無法在稅前扣除。正是開發商高額的融資成本,才產生了期房與現房的差價,以及開發同樣項目的一期與二期、三期的巨大差價。這種差價的本質不僅僅是房價的上漲,更是資金成本的反映。對于開發商而言,炒房團實際上起到了資金來源的角色,炒房團所主要獲取的確定的收益,也即是此利差部分。 2、開發商需要炒房團 辦理假按揭套取銀行貸款,這曾經是過去多年房地產開發商解決資金壓力的慣常做法,但風險極大,而且監管也越來越嚴。尤其是限購二套房的貸款政策出臺以后,找愿意假按揭的人也越來越不易。但開發商的資金需求依然存在,而且在宏觀緊縮的背景下變得更加緊迫,這就給炒房團留下了空間。 實際上,炒房團也是在套取銀行資金,但開發商對此沒有任何法律責任,都是由炒房團承擔。而且,炒房團也是每一個成員獨自面對銀行和律師的審查,走的是正規渠道,也沒有給銀行和律師行賄,在形式上符合法律政策,銀行工作人員也沒有假按揭那樣的責任問題。很多人會問,開發商需要資金,為什么非常希望和炒房團合作,而不是直接先期降價賣給公眾？這里有幾個復雜的原因。 其一,部分房源的降價出售會令市場不容易接受后面的再漲價。盡管政府要求開發商不得捂盤、不得惜售,但是開發商只想低價出售部分房子以得到所需的資金,而其他房子是要高價出售的。因此開發商絕對不會接受低定價導致房屋被一搶而空的結果。更何況有的地方政府還制定了開發商不得中途漲價等規定。 其二,實際上最主要的原因在于:即便低價公開賣出（部分）房,開發商也不能迅速收到賣方所得資金。一個很簡單的房地產行業潛規則是：只要你的開盤價比較低,很多人就會“打招呼”找到開發商“留房”。房地產的開發過程中要蓋上百個章,每一個拿章的人都會有類似的要求,要求留一兩套房子。開發商是絕對不敢以低價開盤,而引發這些打招呼要房、留房人的想法的。正因此,開發商會希望和炒房團合作——定一個較高的開盤價,但立即以很大的折扣賣給炒房團（有時甚至是五折、六折）,而且只賣出開發商希望賣出的數量,其他高價開盤的房子就慢慢地賣。如此合作的直接結果是高開盤價、開盤高成交量,這會直接影響市場心態,給開發商和炒房團帶來更大的利益。 3、鏈條一:炒房團哪來的錢？ 炒房團的資金來源主要分兩塊——初始資金和銀行信貸資金。 實際上,炒房團的主角們并不是真正的初始資金出資方,或者說只是小部分資金的提供方。更多的是私募帶資管理和操盤手團隊操作,而炒房團的成員只是被組織起來的“演員”。這些“演員”的主要任務一是前臺露面；二是以他們的身份套取銀行資金。 這些“演員”主要來自富裕地區的農村,操作者和村委會聯合起來組織村民,并像傳銷一樣洗腦,把他們包裝成為有錢人,培訓他們的言行以應對銀行等部門的審查。 套取銀行資金是關鍵。炒房團要獲得足夠的銀行貸款,首先要讓銀行認為這些人是有錢人,能夠有足夠的資金去還貸。因此這些人就被包裝成為有錢人,穿上各種名牌,還要編好發家故事,市場上流傳的“浙江故事”、“山西故事”就來源于此。這樣的炒房團的組織結構一般以村莊為單位,因此這些人彼此緊密團結,村委會等出具證明、文件也更方便。炒房團初始資金是用來提供貸款首付的過賬資金。這部分初始資金不需要很大,因為可以一個人一個人過賬。 對于炒房團而言,由于其獲得的實際價格只是開發商公開售價的五六成,因此在得到銀行按揭信貸之后,炒房團實際上連首付都不用以自有資金支付,而月供資金也可以從銀行套取。 4、鏈條二:怎樣撤出？退房！ 炒房行為最終成功的關鍵是房屋要能夠出手,順利退出才意味著真正的成功。 從我國的政策,尤其是稅收政策來看,炒房行為的成本看似是很高的,尤其是不足兩年的房子。而且炒房團人數眾多,又是異地炒房,對于有關房屋的管理也很難,拋售會很困難。那么炒房團如何退出？這就要依靠開發商進行協助——退房。 一般來講,炒房團都會和開發商簽有退房協議,他們隨時可以退房,開發商也可以隨時將房屋再出售。采取這一辦法最大的好處就是大大規避了稅收,因為退房不需要交任何稅款。由于是以開盤價的低折扣價格買入,退房意味著炒房團可以直接鎖定利潤。 這樣的退房操作一般是在期房交房、開發商撤場之前。因此,實際上,炒房團持有房屋的時間一般也就這么長,往往不超過一年半,而收益一般是房價的30%。 房屋真正的銷售都是通過開發商的銷售團隊或者專業的房屋銷售代理公司來解決。此時炒房團擁有的房子和開發商還留有的房子就會一起賣,進行混合銷售。這樣,真正的買房人根本不知道自己所購買的是炒房團的房子還是開發商的房子,挑中了一套炒房團的房子,炒房團就退這一套,在購房者眼中是與直接購買開發商的房子沒有區別的。這樣的結果就是退房率超高,北京出現不少樓盤顯示的退房率居然超過100%,也就是所有出售的房子被退過一遍,這背后就是炒房團的功勞了。 炒房團的每一個環節都經過了專業人員的實戰演練,絕不是書齋中專家的紙上談兵。 5、鏈條三:建安公司入伙避稅與提現 開發商與炒房團的合作還有一個更高的等級,就是在建筑安裝（下稱“建安”）成本領域,幫助房地產開發商規避高額稅收。 中國房地產行業的相關稅收是非常高的,土地增值稅是增值部分的30%~60%,所得稅是25%。要是走正規手續,怎么算稅收也在50%以上。因此對于房地產開發商而言,避稅成了問題的關鍵。建筑公司的意義即在于此,因為在房屋開發過程中,只有建安成本可以在增值稅中扣除,其他的銷售費用、管理費用、財務費用等等都不能在土地增值稅的稅前扣除,只能在所得稅的稅前扣除。另外,建安的營業稅也是非常低的,只有3%,加上附加費用也就是3.3%,比普通5.5%的營業稅比例要低不少。建筑承包最后的收益所得稅一般是核定的定稅,比例也很低。 操作鏈條是這樣的。炒房團的操盤手會與開發商簽署一個工程承包合同,開發商以建安費用把墊付的首付收回來,在開發施工中轉包一手。 尤其是有裝修的精裝房更容易做高建安成本,因為施工質量不同,價格可以有天壤之別。筆者所知的有每平方米不足2萬元售價的房子,開發商的裝修標準做到了驚人的8000元。通過這樣的操作,開發商可以直接享受稅收上的好處,因為土地增值稅稅率是從30%至60%累進的,在建安成本大增以后,原來按照百分之五六十征稅的增值稅部分就變成按照百分之三四十進行征稅了。 雖然建安公司也要有利益（其中包括1%~3%的承包管理費）,但是經過這一騰挪,從建安公司得到的錢是把開發商的企業賬戶和支票按照承包費用的合法途徑變成了個人賬戶的現金。 在中國,資金從企業賬戶到個人賬戶是一個大問題,對于類似炒房這樣動輒超過百萬的現金流動,央行反洗錢部門也是篩查監管的,而經過上述操作,不但解決了這一問題,而且使得政府在各種統計之中看不到。而給建安公司1%~3%的管理費,就等于是一個支票提現費用,在中國的商業環境下,這相當于把支票兌成現金而支付給錢莊的費用。 6、炒房新模式與海外熱錢 在國家政策不斷變化的背景下,炒房團的操作形式也在與政府政策博弈的過程中不斷地發展變化。 民間高利貸的參與是炒房團的新形式。這樣,炒房和給開發商提供資金二者就結合起來了。向開發商放貸的高利貸者要求開發商以打折扣的房子還貸,炒房團則在開發商沒有正式銷售許可來套取銀行資金的時候為開發商提供資金,雙方的結合使得社會游資進入炒房領域。 給開發商放貸,需要安全而且受到法律保護,如果崩盤清償,放貸方能夠優于銀行等機構拿到款項。要實現這一點,還是需要借助建筑公司,因為按照我國法律規定的解釋,建筑款項的清償順序是優于銀行抵押的。 許多人知道,建筑公司給開發商墊資是一個潛規則,但一般理解的是“軟墊資”,而不是“硬墊資”。所謂軟墊資,是靠建筑公司拖欠民工工資和材料商貨款來實現,但這種軟墊資是很難跨年的,因為建筑公司要給民工和材料商結賬,而房地產樓盤的開發建設卻難以在一年內完成,尤其是北方冬天的好幾個月都會因上凍而難以施工。這樣,開發商和建筑公司還是有資金缺口,這就需要高利貸的介入了。 高利貸介入的途徑,就是實現這些資金真正的“硬墊資”,歸還高利貸則是以房子頂替工程款。 如此一來,這樣高利貸資金進去,再以建筑費用出來,還可以讓銀行看到了開發商的“自有資金”,使得開發商能夠合乎政策地取得銀行的開發貸款。尤其是在開發商自己是“空手道”的情況下,更需要此類高利貸資金的“硬墊資”式參與。 一言以蔽之,這類新模式就是炒房團在前期參與房地產的開發,其提供的是相當于三四成房價的前期資金,得到的是一個重要的回報條件——在購買房子時不用付房款,余款等到房屋賣出之后再與開發商進行結算。 因此,在政府限制二套房貸款、套取銀行資金的渠道受限以后,炒房團也可以新方式炒房了。這樣的開發商與炒房團利益上的各得其所,是新時代的新發展。 這里還有一個關鍵的因素,就是炒房團賺取錢財以后,尤其是操盤手賺取了巨額財富以后,這些錢基本上都要逃往國外進行洗錢。但是同時,由于人民幣升值壓力以及資產市場的吸引等等,很多境外熱錢試圖進入國內,這樣就產生了一個新的鏈條——與各種對沖基金運作類似的內外貨幣對沖,即國內的人民幣炒房利潤直接在國內以現金形式給了海外熱錢的所有者,而海外熱錢直接把美元轉到炒房者的海外帳戶。 這種地下交易由于不涉及銀行國際清算系統的進出,外匯監管部門根本無從發現。悄無聲息地入境以后,熱錢也有很多參與到房地產市場的炒作,而熱錢與炒房團的合作也使得大額的熱錢資金隱匿于眾多的炒房人群中難以被發現和監管。 據了解,在限制外籍人士買房的政策出臺以后,由于海外熱錢的房產投資需求,這樣的資產置換型互惠操作更加流行。沿海大量地下錢莊充當了這種資產置換的中介。如此這般,熱錢流入國內,炒房利潤也出境洗白。炒房者還以這樣境外的錢為自己辦理海外移民身份,再以外商的身份投資回到國內。 7、炒房團怎樣組織運作？ 炒房團找目標開發商炒房一般是不從售樓處下手的。去找銷售經理、總監也不成,甚至總經理也不成,而是直接找到老板。這是因為知道的人越少越好,否則很多關系戶都會找上門,按炒房團的價格要房子。對于不熟悉的開發商老板,炒房團會從售樓處職員開始找,但是背后的運作機制是絕對不和職員講的,一定要見到老板才會說。對職員的說法就是以要大量團購為由要求見到老板洽談。炒房團一般是找專門的房蟲,他們的職業是倒賣項目賺取傭金,是一群資金掮客。在炒房的利益之下,很多房蟲后來還成為了專業的炒房團中介。最初,炒房團操盤手往往要說服開發商合作,但嘗到甜頭以后,開發商就會主動尋求合作,并且開發商的老板之間也會互相介紹。其表象就是某個炒房群體會專門跟在某個開發商的身后買房子,開發商到哪里就買到哪里,炒到哪里。在炒房的利潤分配上,如果是炒房團出資,操盤手團隊至少分三成利潤；如果是私募帶資并操盤,炒房團的“演員”們可以分三成利潤。為了能保證得到利潤分成,操盤手團隊會以建筑公司的建安費用作為轉錢通道,參與的建安公司也可以有經手金額1%~3%的管理費。 8、炒房資金已經足以影響市場 經過多年的積累,炒房團積累了很大的利潤,其足跡也已經遍布全國。目前熱點地區50%以上的樓盤都活躍著炒房團的身影,全國的平均數字約為三分之一。炒房團參與的樓盤一般是購買控制15%到30%的房子,所以保守估計,炒房團在樓市中的市場份額應當在5%~10%,這也意味著市場上存在3000億元的炒樓操盤資金。 2009年全國住宅銷售均價上漲了約1000元/平方米,漲幅約為三分之一,炒房團關注的熱點地區和豪宅漲幅更高,漲幅一般在一倍左右。因此以3000億元的總量粗略計算,炒房團能夠得到的利潤應當在1000億~1500億元。考慮到炒房團近10年的積累（尤其是2002年以來的大展拳腳）,目前積累已經達到數千億元的規模。 這些游資更多以現金的形式存在并分散到個人,因此難以監管控制,但他們的行動卻有嚴密的組織。2009年底中國市場流通貨幣M0為3.8萬億元,現金游資已經在M0中占有巨大的比例,即使對于M1也是大約5%的水平,足以影響整個市場。此外,2009年全年房地產開發投資3.6萬億元,全年土地出讓總價款1.59萬億元,巨額游資已經是房地產市場中不可忽視的力量。 這樣的資本力量不受控制,房地產的問題就不是政策上的簡單調控可以解決的。在市場經濟中,資本就是決定性的力量。 炒房游資是投機的,但也是政策催生的,這樣的情況需要深思。政策制定者需要做的不是禁止而是疏導。合理的政策應當堵死炒房資金確定的利潤空間,這一目標可以通過信貸政策,即信貸管制的放松和緩解融資缺口來達到。從房地產價格以及房地產開發過程來說,土地成本不可少、建安成本不可少、政府稅收不可少,房價可以下降的部分,其實就是炒房團的利潤,這些利潤是可以也應該出讓給購房者老百姓的。 (責任編輯：白雪松) |
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