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在中國對城市規劃有一句評價：“規劃規劃，紙上畫畫，墻上掛掛”。說的是國內城市規劃可以隨意更改，沒人當真，形同兒戲。而在許多國家，規劃是具有強制性的法律效力的，難以更改。現在，這種大規模調整規劃的情況再一次在北京出現。 2012年11月26日，北京市土地儲備中心貼出公告，CBD核心區5個地塊的6棟待建高樓集體申請增高。公示信息顯示，這5個地塊均申請調整規劃設計方案的建筑高度，其中Z6地塊擬由300米至350米調整為405米。如果獲得通過，可能成為僅次于“中國尊”的北京第二高樓。此外，Z2a地塊的建筑高度由180米左右調整為242.75米；Z3地塊由160米調整為200米；Z12地塊由180米左右調整為269米；Z14地塊有兩棟塔樓，建筑高度由150米至220米均調整為238米。增高幅度大致在40米至105米之間。公示期限為30天。 北京市規劃委尚未對此規劃調整給出官方答復，不過據國內媒體報道，接近北京市規劃委的知情人士透露，5地塊更改規劃是企業行為。這些地塊集中于兩個時間點出讓，其中Z2a、Z12地塊于2011年7月出讓，而Z3、Z6、Z14地塊于2010年12月出讓。要指出的是，這個時段正是“4萬億”刺激計劃實施導致國內房地產價格大漲的時候，中標者基本上都是以“地王”級的高成本拿下相關地塊。 Z12地塊是泰康人壽與中信集團、中信地產、和協海峽擔保組成的聯合體，以30.8億元的價格中標。Z2a地塊由陽光財產保險、陽光人壽保險、陽光保險集團組成的聯合體以18.72億元的價格中標。Z3地塊由萬通地產(600246,股吧)、中金佳業（天津）商業房地產投資中心、中國國際金融有限公司、亞洲電視、西部國際金融貿易中心五家機構以25.19億元拍下。Z6地塊被遠洋匯豐聯合體38.07億拿下。遠洋地產稱，調整Z6地塊高度只是調高了建筑高度，并沒有增加建筑規模、建筑面積。Z14地塊由正大集團、玖龍紙業等11家企業組成的聯合體獲得，中標價為41.14億元。 這些“大佬”級的企業當初為北京市的土地財政大豐收做出了極大貢獻，現在集體申請增高，應該對北京市有較大的影響力。然而，增高樓盤高度涉及到調整項目規劃以及城市控規。雖然中國各地政府在高速的城市化過程中，沒怎么把規劃當回事，但隨著近年城市化中的問題越來越多，城市規劃的限制性作用還是在不斷增強。 比如，從2011年1月1日起中國開始實施的《城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法》，對地方政府隨意修改房地產項目規劃就亮起紅燈。該辦法對容積率調整等規劃指標管理作出了更為嚴格的規定。該辦法規定，經批準的控制性詳細規劃具有法定效力，任何單位和個人不得隨意修改。如要修改，則必須經過專題論證，征求利害人意見，甚至舉行聽證會，并經過原審批機關同意。 在過去，調整城市控規和容積率對地方政府和開發商都不是什么難事，尤其是在高地價時代，更改容積率對于高價拿地的房地產商來說是極為重要的“保命技能”，如果地處CBD的商業地產能增高數十米到100米的高度，無疑意味著業主將增加一筆巨大的資產。對于前期已拿到土地高收益的北京市來說，睜一只眼閉一只眼也沒什么大不了。 不過，此事在現在來做不可小瞧，它很可能在全國引起極大的關注，并成為違反城市規劃相關規定的一個典型。可能引發的問題有如下幾個：第一，如果此事被放行，說明北京的城市規劃和建筑要求極度缺乏嚴肅性，想改就改。第二，這是變相抵抗中國正在進行的房地產調控。北京如果放任房地產開發項目擅自增加容積率，將會在全國形成示范效應，在一定程度上抵消房地產調控的效果。第三，建筑高度增加后，將加大CBD核心區的密度。未來這些巨大的建筑增量、商業和人口增量，對本已糟糕的CBD交通是雪上加霜，很可能使CBD變成一個交通“癌癥區”。 “大佬”級的企業集體向北京市提出增加樓高，這對北京市是一次極大的挑戰。放，還是不放？不僅事關北京市在城市規劃方面的嚴肅性，還涉及對中央政策的“對沖”問題。北京市恐怕要好好掂量掂量了！ (責任編輯：白雪松) |
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