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加拿大的房地產(chǎn)泡沫是真的嗎？是的，比其他國(guó)家還要真實(shí)。曾經(jīng)加拿大有一個(gè)看起來很有價(jià)值的倡議——發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。但現(xiàn)在，加拿大正在努力避免房地產(chǎn)泡沫破裂后引發(fā)的災(zāi)難性恐慌。現(xiàn)在看來，當(dāng)時(shí)高調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的倡議是多么的荒謬和無聊。 加拿大的房地產(chǎn)泡沫是真的嗎？是的，比其他國(guó)家還要真實(shí)。 曾經(jīng)加拿大有一個(gè)看起來很有價(jià)值的倡議——發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。但現(xiàn)在，加拿大正在努力避免房地產(chǎn)泡沫破裂后引發(fā)的災(zāi)難性恐慌。現(xiàn)在看來，當(dāng)時(shí)高調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的倡議是多么的荒謬和無聊。 高高在上的房?jī)r(jià)是否就是泡沫，這不是主觀能判斷的，像其他金融資產(chǎn)一樣，房地產(chǎn)價(jià)格與房租（住房收入）之間有一個(gè)相當(dāng)穩(wěn)定的關(guān)系。《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》的圖表對(duì)全球各國(guó)的房?jī)r(jià)和房租的比例進(jìn)行了對(duì)比，通過衡量之間的比例可判斷哪國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)被低估或高估。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)常會(huì)提醒我們，每個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不同的，但是又有三個(gè)共同點(diǎn)。 1）富有的中國(guó)買家喜歡“湊熱鬧”。世界上一些房地產(chǎn)火熱的地區(qū)，不僅盛行低利率，而且都能看到中國(guó)富翁的身影。溫哥華、香港、新加坡和悉尼都是中國(guó)富翁最受歡迎的地區(qū)，大量資金在這里對(duì)沖，他們的到來將該地區(qū)的房?jī)r(jià)抬高到了“大氣層”。 2）房地產(chǎn)泡沫破裂需要一段時(shí)間。在美國(guó)和愛爾蘭，經(jīng)過了十年的繁榮和蕭條的洗禮，房?jī)r(jià)目前回落到了實(shí)際價(jià)格以下。西班牙和英國(guó)的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在看來也有下落的趨勢(shì)和空間。“僵尸銀行”都不愿意認(rèn)領(lǐng)不良貸款損失，在支撐價(jià)格的這個(gè)過程中，泡沫破裂的這一天最終會(huì)到來。泡沫破裂的越早，房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑業(yè)就會(huì)越快恢復(fù)。 3）房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇可能需要更長(zhǎng)時(shí)間。在20年前，日本東京皇宮的地價(jià)甚至超過了整個(gè)美國(guó)加州所有土地價(jià)值的總和。但是，值得注意的是，壞的宏觀政策所帶來的影響，而這種影響會(huì)長(zhǎng)期影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康。比如日本，長(zhǎng)期緊縮的貨幣政策，導(dǎo)致了日本房地產(chǎn)市場(chǎng)冬眠了多年。 加拿大正在默默努力、低調(diào)縮小泡沫帶來的影響。這意味著加拿大在保持低利率的同時(shí)，使得抵押貸款更難得到。現(xiàn)在，加息的聲音越來越響，但是各國(guó)央行的行長(zhǎng)最重要的是在這個(gè)時(shí)候保持頭腦清醒。高利率對(duì)新買家來說，可能會(huì)負(fù)擔(dān)不起，對(duì)于老買家來說也有很大影響。加拿大試圖通過利率工具調(diào)整市場(chǎng)活動(dòng)，試圖重建那些負(fù)債累累的家庭凈資產(chǎn)，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)螺旋式下跌和急速巨跌。加拿大不希望出現(xiàn)：房地產(chǎn)商和企業(yè)為降低借貸成本拋售房屋償還債務(wù)的局面，這將會(huì)出現(xiàn)“更高的儲(chǔ)蓄預(yù)期超過投資預(yù)期”情況——換句話說，經(jīng)濟(jì)崩潰——從而降低利率，甚至采取零利率。這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)家理查德-古稱之為的“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”，很好的描述了經(jīng)濟(jì)陷入流動(dòng)性陷阱的情況。 加拿大希望房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格能更有序的下降，不會(huì)引發(fā)惡性循環(huán)，不僅能維持利率水平，還能慢慢收緊抵押貸款需求。在最好的情況下，房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，但房?jī)r(jià)漲幅低于通貨膨脹率，所以實(shí)際價(jià)格的下降不會(huì)對(duì)家庭凈資產(chǎn)造成打擊。這個(gè)策略幾乎是獨(dú)一無二的，但是中國(guó)在過去幾年已經(jīng)這樣做了，現(xiàn)在，加拿大給它起了個(gè)加拿大名字“宏觀審慎監(jiān)管”。 在未來與房地產(chǎn)泡沫的斗爭(zhēng)中，我們希望“宏觀審慎監(jiān)管”能起到作用。否則，在加拿大房地產(chǎn)泡沫破裂后，所有事情都變?cè)狻?/p> 盡管日前溫家寶總理表示當(dāng)前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)仍處于良好運(yùn)行態(tài)勢(shì)，但市場(chǎng)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)心又起。 個(gè)人認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“硬著陸”的可能性不大。只要政府下決心擠出房地產(chǎn)的泡沫，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不存在所謂的“硬著陸”或“軟著陸”，在未來較長(zhǎng)的一段時(shí)間里，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然處于上升通道中，只不過其增長(zhǎng)速度與增長(zhǎng)質(zhì)量與前10年會(huì)有很大不同。 當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行的原因，一方面與金融危機(jī)后歐美國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)面臨衰退的風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)。由于歐盟主權(quán)債務(wù)危機(jī)，4月歐盟地區(qū)對(duì)中國(guó)外商直接投資(FDI)下降28%，從而使得中國(guó)4月外商直接投資比去年同期下跌0.74%。中國(guó)進(jìn)出口貿(mào)易全面下降也與外需大幅減弱有關(guān)。另一方面，也跟政府有意識(shí)地對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)快速增長(zhǎng)進(jìn)行調(diào)整有關(guān)。 政府有意識(shí)地降低GDP的增速，使得政府宏觀政策不會(huì)鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回到幾年前10%以上的增速。從這個(gè)角度來看，GDP增長(zhǎng)下行在常理之中。 過去數(shù)年以房地產(chǎn)為主導(dǎo)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，嚴(yán)重超支了中國(guó)未來經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，只要政府決心擠出房地產(chǎn)泡沫，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行是必然趨勢(shì)。從今年以來的情況來看，中央政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心已達(dá)到共識(shí)。 在中國(guó)GDP中，房地產(chǎn)的投資占有大約13%比重，隨著住房銷售下降，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)出現(xiàn)較大幅度下滑。今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)23.5%，與2011年同期相比下降達(dá)11個(gè)百分點(diǎn)。無論從住房銷售金額還是從住房銷售面積來看，一季度同比都出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，從而使得與房地產(chǎn)相關(guān)的不少產(chǎn)業(yè)必須進(jìn)行調(diào)整。由于早幾年經(jīng)濟(jì)過度“房地產(chǎn)化”，要擠出房地產(chǎn)泡沫，就必須把早幾年過度繁榮局面進(jìn)行扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)“去投機(jī)化”及“去庫(kù)存化”通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也是必然。但這種“去投機(jī)化”及“去庫(kù)存化”對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響也不要過高估計(jì)。因?yàn)椋M管當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售全面下降，已影響到與房地產(chǎn)相關(guān)的許多產(chǎn)業(yè)及行業(yè)產(chǎn)能過剩，影響到不少行業(yè)出現(xiàn)行業(yè)性虧損，比如鋼鐵業(yè)、建筑材料業(yè)等，但這只是與經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)時(shí)及房地產(chǎn)泡沫巨大時(shí)相比較，而這樣的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及房地產(chǎn)增長(zhǎng)是不可持續(xù)的，是必須進(jìn)行調(diào)整的。因此，這些與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)十分緊密的行業(yè)借助于房地產(chǎn)泡沫擠出調(diào)整也是必然。 當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中最大問題仍然是國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的泡沫及庫(kù)存的全面上升。從當(dāng)前房地產(chǎn)情況看，由于住房銷售全面下降，而住房生產(chǎn)持續(xù)快速增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)開發(fā)商住房?jī)r(jià)格下降意愿不強(qiáng)烈，使得全國(guó)不少地方住房庫(kù)存全面上升。如何消化國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的庫(kù)存則成了化解當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)最大的問題。因此，當(dāng)前中央政府仍然會(huì)堅(jiān)持現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策，通過這方面迫使房地產(chǎn)企業(yè)把住房?jī)r(jià)格降下來，從而釋放出居民的住房消費(fèi)需求。 當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)并非是靠信貸增長(zhǎng)來鼓勵(lì)居民購(gòu)房，而是在銀行信貸不準(zhǔn)用作住房投機(jī)炒作的情況下，如何把各地居民住房消費(fèi)釋放出來。實(shí)際上各地住房?jī)r(jià)格的調(diào)整幅度越合理，住房消費(fèi)需求釋放越大。這才是化解當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨下行風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。 (責(zé)任編輯：白雪松) |
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