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2013年3月29日，上海：羅蘭貝格最新研究發現，借鑒德法成功經驗，推行合理前瞻性的城市發展規劃有助于推動城市的均衡發展，實現真正意義上的城鄉一體化，從而避免過分的住房需求結構性波動，提升城市居住環境，進而為協調平穩的住房市場打下基礎，幫助實現中國整體經濟可持續發展和社會穩定的目標。 “新國五條”的出臺再次引發公眾對房價“越控越漲”的擔憂和質疑。房地產調控政策如何克服諸多挑戰，扭轉低福利/高投資的困局，將懸在中國房市上空的達摩克利斯之劍安全解除，成為各方關注的焦點。中國特有的土地制度、地方財政政策、國家經濟結構，以及近年來錯綜復雜的國際經濟環境等使中國房地產調控政策面臨諸多挑戰，如，實體經濟空心化，大量資金流入房地產行業;地方政府過于依賴土地收益;住房資源配置效率低，一方面大量住房空置，一方面住房需求未被滿足;收入分配不均，貧富差距加大，社會矛盾加劇等。 “中國房地產市場必須改變過去十年低福利/高投資的模式，面臨第二次轉型。如果改革失敗或調控失靈，中國也許會陷入低福利困局，抑或引發資產泡沫破滅，引起市場動蕩，危及整體經濟可持續發展和社會穩定。”羅蘭貝格管理咨詢公司合伙人葉珺說。 羅蘭貝格對包括中國在內的世界主要經濟體住房的福利與投資的相互關系建立分析模型，并通過研究發現，德法長期穩定的房地產市場發展模式可為中國房地產市場模式轉型提供借鑒經驗。研究認為，德法房地產模式的共同特點是高福利屬性。從兩國的共同經驗來看，合理前瞻性的城市發展規劃，完善的住房福利體系，發達的租賃市場，健全的稅收調控體系，穩健的地產金融政策，以及長期堅持并落實既定的房地產政策是實現房地產市場長期穩定發展的關鍵要素。 “德法房地產政策的核心是平衡供求關系。平衡關系不是簡單的、靜止的，因此，調控政策也不能是‘一刀切’的。德法的房地產市場發展歷程均經歷了較為漫長的工業化和城鎮化之路，二者在此過程中也都非常重視均衡的城市發展規劃，在城市產業均衡發展的基礎上，通過合理的土地供應、土地使用政策協調住房市場的發展。”葉珺說。 在德法共性的基礎上，兩國在對待房地產投資方面實施的差異化政策，也可成為中國政府均衡房地產福利和投資屬性的極佳借鑒。為保證價格的長期穩定，德國通過市場化機制和政策保障兩方面進行獨特的制度建設，同時建立獨立的評估體系和完善的法律監督體系以遏制房地產的超額收益，使投機者推高房屋價格的成本變高，從而形成高福利/低投資的房地產市場發展模式。而法國則通過各項政策鼓勵與監管，形成了高福利/高投資的房地產市場發展模式，在確保低收入者住房需求的同時，吸引外來投資者，成為歐盟房地產市場價格最高的國家之一。 在以上研究成果的基礎上，羅蘭貝格為中國政府政策制定機構和房地產企業提出如下建議： 政府——堅持自由市場和政府調控并行的房地產調控模式，平衡福利與投資屬性的均衡發展 ● 通過科學細致的規劃推進高質量的城鎮化過程 ●健全房地產稅收體系，加大稅收調控力度 ● 加大保障住房體系的建設 ●大力發展租賃市場 ● 推行穩健的地產金融政策 房企——綜合運營商模式VS細分市場領導者 ●擺脫單純的房地產開發模式，與地方政府合作，成為城市綜合運營商 ● 結合自身能力，審視市場定位，成為細分市場領先者 (責任編輯：白雪松) |
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