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    在中國的城市規(guī)劃史和歷史文化名城保護(hù)史中，2005年由國務(wù)院批復(fù)的《北京城市總體規(guī)劃（2004年至2020年）》有著里程碑的意義，它在國內(nèi)首次對歷史文化名城的保護(hù)機(jī)制作出規(guī)定，要求：“推動(dòng)房屋產(chǎn)權(quán)制度改革，明確房屋產(chǎn)權(quán)，鼓勵(lì)居民按保護(hù)規(guī)劃實(shí)施自我改造更新，成為房屋修繕保護(hù)的主體。”
    此前，北京市有關(guān)歷史文化名城保護(hù)的規(guī)劃條文存在“主體缺失”現(xiàn)象。上一版總體規(guī)劃——《北京城市總體規(guī)劃（1991年至2010年）》提出了對歷史文化名城保護(hù)的目標(biāo)性要求，包括在歷史文化保護(hù)區(qū)內(nèi)，“新建筑的形式和色彩，要與該區(qū)原有風(fēng)貌協(xié)調(diào)一致，與之不協(xié)調(diào)的建筑物和其他設(shè)施要加以改造”，“舊城改造要基本保持原有的棋盤式道路網(wǎng)骨架和街巷、胡同格局”等。可是，這些工作由誰來實(shí)施？規(guī)劃條文未予明確。于是乎，開發(fā)商摩拳擦掌而來，高舉著“保護(hù)”的旗幟，以強(qiáng)制性的方式把原住民大規(guī)模遷走，拆空地皮，大造“新古”，以為只要滿足了總體規(guī)劃關(guān)于形態(tài)保護(hù)方面的要求，就可以越俎代庖。
    2002年，北京市實(shí)施的第一個(gè)歷史文化保護(hù)區(qū)的保護(hù)工程——南池子工程，即以此種方式推行，將工程范圍內(nèi)原有的約200個(gè)院落拆除殆盡，大建“假古董”，造成的后果，正如當(dāng)時(shí)數(shù)位院士、文物保護(hù)專家指出的那樣：“失去了城市的歷史延續(xù)性”，“留給后人的是二十一世紀(jì)初徹底改造過的新北京，而不是建都850年的原汗原味的老北京”。
    可是，南池子模式在《北京城市總體規(guī)劃（2004年至2020年）》被批復(fù)后，仍在北京前門地區(qū)上演。2006年啟動(dòng)的前門地區(qū)改造工程，將鮮魚口歷史文化保護(hù)區(qū)內(nèi)的居民悉數(shù)遷走，由開發(fā)企業(yè)大造仿古建筑，不但破壞了歷史的真實(shí)性，還摧毀了這一地區(qū)城市生活的多樣性，使商業(yè)陷入蕭條。在這樣的背景下，近年來，北京市在舊城之內(nèi)又啟動(dòng)人口疏散計(jì)劃，如何不重蹈覆轍，值得再加檢討。
    《北京城市總體規(guī)劃（2004年至2020年）》在提出前述保護(hù)機(jī)制之時(shí)，特別指出，舊城部分地區(qū)出現(xiàn)衰敗的趨勢，是由于市場機(jī)制、房屋產(chǎn)權(quán)制度不完善等諸多因素造成的。這樣的分析切中肯綮。應(yīng)該看到，北京在歷史上并無今日這般由政府主導(dǎo)、開發(fā)商為主體的大規(guī)模危舊房改造工程，房屋的健康過去多由居民自我維持，這正是基于產(chǎn)權(quán)明確，市場流通，居民建房有明確的官方導(dǎo)則可循。在這樣的機(jī)制下，居民修繕有動(dòng)力，市場流動(dòng)添活力，修屋造房有章法，官方也省去了大拆大建的擾民與自擾。
    中國有一句古話：“富貴不過三。”到了家庭第三代，隨著人口的增加，一套四合院不夠住了，家庭成員就會(huì)分家細(xì)產(chǎn)，各置家業(yè)，四合院遂不會(huì)淪為大雜院——此種機(jī)制對城市住宅生命的延續(xù)至關(guān)重要，其合理性已被北京悠久的城市發(fā)展史所證實(shí)。
    新中國成立之初，北京市進(jìn)行房地產(chǎn)總登記，對公逆產(chǎn)予以清管，向私房戶發(fā)放房地產(chǎn)所有證，后者須繳納城市房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)權(quán)能夠市場流通，城市住宅古老的生長之道得以維持。可是，在極左時(shí)期，私有住宅的產(chǎn)權(quán)體系遭到破壞，私房或被違法充公，或被違法侵占，大雜院和危房問題由此產(chǎn)生。文革結(jié)束后，對私房政策的落實(shí)經(jīng)歷了漫長過程，至今尚未徹底解決，更是惡化了房屋的質(zhì)量。在這樣的情況下，官方啟動(dòng)大規(guī)模危改計(jì)劃，面對拆遷的強(qiáng)勢，老房子雖然身處黃金寶地，也是無人敢買、無人敢修。面對此情，《北京城市總體規(guī)劃（2004年至2020年）》對癥下藥，對保護(hù)機(jī)制作出規(guī)定。作為一項(xiàng)地方法規(guī)，它必須得到北京市各級(jí)政府的嚴(yán)格遵守和執(zhí)行。
    北京市已在南鑼鼓巷、煙袋斜街等老街區(qū)推行了這樣的保護(hù)機(jī)制。這些本已蕭條的街區(qū)，由于政府抹去了“拆”字，制定了修繕導(dǎo)則，進(jìn)行了必要的基礎(chǔ)設(shè)施改良，提升了地段價(jià)值，使市場力量得以積極介入，老街區(qū)得以再生。實(shí)踐證明，讓居民成為修繕保護(hù)的主體大有可為，若能在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步推動(dòng)房屋產(chǎn)權(quán)制度改革，明確房屋產(chǎn)權(quán)，歷史文化保護(hù)區(qū)的復(fù)興可望更上一層樓。