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    三、四線城市在2014年顯然還是市場最為關注的區域，自去年開始，“回歸一線城市，逃離三、四線”這一說法開始在房地產圈內流傳，甚至有房企提出以后不會考慮在三、四線城市拿地。然而，事實上，統計機構對三、四線城市過去兩年的土地成交情況的統計說明，絕大部分的開發商不僅沒有撤離三、四線城市，反而增加了在這些城市的投資。近日，泰禾集團就以1.635億元競得寧德福鼎市百勝新區商住用地，總占地面積為69.8畝。同一天，碧桂園成功拿下福鼎市百勝新區56畝住宅用地，這是碧桂園入駐福鼎后第二次拿地。事實上，除了福建一些地級城市吸引了品牌開發商入駐，各地還有不少中小城市同樣受到開發商的關注。

    面對今年撲朔迷離的市場整體走勢，三、四線城市是否真的存在“大危機”？開發商是如專家所說的“集體回歸一線城市”，還是繼續兼顧中小城市開發？

    三、四線城市仍有機會

    記者：對于“回歸一線城市，逃離三、四線城市”這一說法，如何看？

    劉峰：與三、四線城市相比，一線城市在產業、就業、福利等方面都比較優越，導致大量人口向一線城市集中，同時，一線城市的GDP比三、四線城市高，因此房地產開發商會瘋狂地往一、二線城市擠。但這不代表三、四線城市就沒有機會，這些城市在房地產營銷、開發模式等方面還會相對落后，對于找準機會提前布局的開發商來說，還是有一定的發展空間。

    翁迪韜：這一說法主要是由于過去一兩年時間，三、四線城市吸引了太多企業進入，量上升得太快，而當地的經濟發展、人口聚集程度還支撐不了相繼而起的項目，短暫出現了去化困難的現象，因此三、四線城市積壓庫存量過大。而在一、二線城市，雖然競爭比較激烈，但消費人群基數大，去化速度快。不過，在三、四線城市中，人口有一定的基數，但房地產市場還處于孕育期的城市不在少數，其中不乏市場機會。

    記者：最近一線城市的房價也開始出現松動，隨著競爭的增大，為了保證銷售去化問題，一線城市利潤率還能保證嗎？

    劉峰：開發商集中在一線城市，最直接的反應就是土地市場。由于土地資源的日益稀缺、市場競爭的不斷加劇，這些城市的地價不斷上漲，在房地產“面粉和饅頭”的理論下，還是有一定的利潤空間。不過，房地產企業應進一步細分市場，合理設計利潤空間。

    翁迪韜：一線城市土地資源稀缺，特別是中心區域土地供給明顯減少，往往出現一幅土地出讓就引來眾多開發商競拍的現象，土地出讓競爭加大，地價不斷上漲。在地價上漲的基礎上，房價也隨之上漲，而一線城市的房企大部分是品牌房企，對銷售量要求高，為了保證銷售業績，利潤率有適度下降的趨勢。

    記者：近期三、四線城市的市場并不像很多人預期的那么低迷，比如從福建來看，三明、寧德等地級市的市場反而出現成交面積的整體上漲，這是大開發商不放棄三、四線城市的原因嗎？

    劉峰：三、四線城市也是個分化的市場，有的市場已經完全飽和，根本不行。有些市場卻非常好，很有發展潛力，這些城市面貌發生了很大的變化，城鎮居民購房需求持續升溫，以及農民進城帶來的購買需求，市場面臨著產品升級、市場擴容、理念提升的形勢。在這些城市發展的需求下，商品房的競爭發展也逐步進入正軌。而三、四線城市的樓市反應會比一線城市滯后3-6個月，比如福州、廈門市場會受一線城市市場波動影響較快，但是周邊其他城市還不會直接受影響。

    翁迪韜：對于三、四線城市拉響警報，不能全部一刀切。其實三、四線城市也開始分化，一些城市的房地產市場恰好處于快速發展期，有很大的發展潛力，因此這類城市就會繼續保持穩步發展步調。而另一類是個別投資過熱的城市，由于土地供給過多，遠遠超過城市每年的需求，造成房地產市場低迷。

    城鎮化不能成為唯一“救命草”

    記者：未來20年，城鎮化的主戰場應該是在縣級城市，在此背景下，三、四線城市房地產市場能否獲得更多開發紅利？

    劉峰：不能單純或過早地寄望于以城鎮化來激活當地房地產市場，這也不能成為三、四線城市房價上漲的基礎。當然，城鎮化發展的勢頭不可阻擋，三、四線城市地價相對較低，可以產生較大的開發空間。不過，小城市居民收入本來就少，開發商不能以一線城市的思維來定位和開發項目。

    翁迪韜：雖然說城鎮化概念不能與三、四線城市發展畫等號，但是不可否認城鎮化對其發展的推動作用。隨著三、四線城市和縣城的各項配套不斷跟進，在未來20年仍然有發展空間。而且在三、四線城市競爭較為緩和，可以用較為有利的價格獲得位置較佳、升值空間很大的土地。

    記者：不可否認，三、四線城市與大城市相比，存在較大差距，在這樣的情況下，如何吸引消費人群回鄉置業？【相關閱讀：專家銳評：一二線城市房價將先于三四線崩盤】

    劉峰：在一線城市土地稀缺，導致地價、房價上漲的背景下，一線城市的購買群體，特別是一些普通白領和打工人群，他們買房的壓力更大，在這種局面越來越強化的情況下，就會導致人群回流返鄉置業。而要留住回流人群，需要城市經濟快速發展，各項市政配套跟進，產業導入積極。

    翁迪韜：三、四線城市發展較慢，一方面是由于產業發展較慢，另一方面則是公共資源的稀缺。因此，關鍵還是要通過產業的發展和公共資源政策的均等化，讓那些想往一、二線城市轉移的人口留在三、四線城市，讓村鎮的人口向三、四線城市轉移，這樣才能留住人，真正發展三、四線城市。

    中小房企搶灘應轉變策略

    記者：大品牌房企在三、四線城市開發，會不會有更大的開發優勢？

    劉峰：品牌房企自身有一套成熟的開發模式，可以快速復制其產品形式、管理模式、營銷手法等硬件和軟件，很容易在中小城市形成“強龍”，并且可憑借其品牌影響力，帶動當地的房地產水平提升。

    翁迪韜：在當前的地產市場，品牌開發商在社會上有極高的關注度和信任度，容易引起消費者的認同與青睞，并且品牌開發商擁有豐富的產品系，在銷售過程中，更能得到購買人群的信任。有很多品牌企業的項目在三、四線城市銷售量非常大，使得這些城市房地產市場的爆發性甚至比一線城市的市場爆發性要高。

    記者：這其中，中小型房企能否分得一杯羹？

    劉峰：對于中小開發商來說，確實是生存空間越來越小，在快速退離一、二線城市后，轉而進入三、四線城市，而選擇三、四線城市，最好是大品牌尚未涉入的城市，復制品牌開發商的開發模式，快跑快銷。

    翁迪韜：近來三、四線城市推地比較積極，這對當地的房地產行業來說是一個新的發展契機，中小型房企在三、四線城市土地優勢的吸引下，選擇去三線城市、區縣進行投資發展，是一種不錯的選擇。但是隨著一些大牌房企的加入，中小房企的生存空間會越來越小，因此要積極嘗試將房地產和國家扶持的產業相結合，如農業地產、養老地產等。