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每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江

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杭州，是當(dāng)下中國(guó)樓市的一個(gè)縮影。從3月開(kāi)始的一輪“降價(jià)潮”，起初還只是中小開(kāi)發(fā)商在降價(jià)促銷(xiāo)，當(dāng)時(shí)一些評(píng)論認(rèn)為，這是因?yàn)檫@些中小房企資金實(shí)力不夠，所以需要盡快出貨回籠資金。進(jìn)入4月，隨著九龍倉(cāng)、萬(wàn)科等大型開(kāi)發(fā)商也紛紛加入促銷(xiāo)打折的隊(duì)伍，降價(jià)潮蔓延，杭州樓市日益引發(fā)各界的關(guān)注。

近期出爐的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，杭州樓市新房成交量下滑超過(guò)三成，二手房更是下滑六成。而這背后，是什么造成了這樣的局面？未來(lái)的趨勢(shì)又會(huì)如何？當(dāng)?shù)卣�府有沒(méi)有什么措施來(lái)應(yīng)對(duì)？對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞(微博)》記者展開(kāi)了調(diào)查，并采訪眾多專(zhuān)業(yè)人士，試圖解答這些問(wèn)題。

買(mǎi)，還是不買(mǎi)，價(jià)格會(huì)不會(huì)繼續(xù)下跌？杭州樓市目前普遍存在的觀望心理也反映在陳輝（化名）身上。

陳輝初步選定了萬(wàn)科地產(chǎn)位于杭州濱江區(qū)的萬(wàn)科·璞悅灣樓盤(pán)。4月26日，該樓盤(pán)將推出6號(hào)樓，戶(hù)型皆為90平方米的三房，且都為裝修成品，總價(jià)180萬(wàn)元，如果搶到特價(jià)房，只要160多萬(wàn)元，但陳輝還是猶豫不決。

自年初，杭州樓市率先降價(jià)后，市場(chǎng)呈現(xiàn)出與“以?xún)r(jià)換量”不一樣的邏輯，價(jià)格降了成交量卻未“復(fù)原”。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，杭州市區(qū)商品住房成交均價(jià)同比下降11.3%，而成交量為10112套，同比下降了37.8%。進(jìn)入四月，成交量雖有所上揚(yáng)，但仍現(xiàn)乏力。

“如果觀望持續(xù)加重，勢(shì)必影響到開(kāi)發(fā)商拿地的積極性，而房地產(chǎn)投資放緩，地方財(cái)政將首當(dāng)其沖受到影響。”浙江省內(nèi)一房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

據(jù)杭州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，4月22日，杭州市發(fā)改委在2014一季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上建議，要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)積極防范，出現(xiàn)重大的市場(chǎng)謠言時(shí)，第一時(shí)間澄清，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。另外，將建立房地產(chǎn)企業(yè)重大調(diào)價(jià)政策預(yù)報(bào)制度，房企在重大調(diào)價(jià)發(fā)布前，必須通報(bào)市有關(guān)部門(mén)。

3月市區(qū)新房成交直降五成/

目前，杭州商品住房成交面臨著量?jī)r(jià)齊跌的狀況。據(jù)杭州官方公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1~3月，杭州市區(qū)商品住房成交10112套，同比下降了37.8%，這個(gè)成交量是2009年以來(lái)的平均水平；而成交均價(jià)為15388元/平方米，同比下降11.3%，僅高于2009年和2012年。

其中，3月份，杭州市區(qū) （含蕭山、余杭）新建商品房簽約量為3991套，位列近五年第三位，同比下降52.9%；簽約均價(jià)為16720元/平方米，環(huán)比上漲14.96%，同比下跌2.25%，環(huán)比上漲主要源于武林壹號(hào)等市區(qū)豪宅的權(quán)重較大。

上述數(shù)據(jù)顯示，二手住房的成交量和價(jià)格，也有不同程度下降。一季度市區(qū)二手住房成交5830套，同比下降高達(dá)60.4%；二手住房成交均價(jià)15268.4元/平方米，同比下降2%。

另?yè)?jù)杭州市財(cái)稅局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月,與房產(chǎn)成交情況直接相聯(lián)系的存量房契稅出現(xiàn)較大下滑。

世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞認(rèn)為，一季度杭州個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)所引起的市場(chǎng)震蕩，使得購(gòu)房者觀望心態(tài)加重，發(fā)展商推盤(pán)有所放緩，杭州住宅銷(xiāo)量出現(xiàn)明顯回落，不過(guò)，進(jìn)入二季度后，隨著發(fā)展商在傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季開(kāi)始加快推盤(pán)節(jié)奏及給予適度的價(jià)格優(yōu)惠，市場(chǎng)成交有望逐步回升。

土地行情急轉(zhuǎn)直下/

商品房成交量下滑的同時(shí)，出于一級(jí)市場(chǎng)的土地供應(yīng)量也出現(xiàn)急速縮減。

4月21日，降價(jià)聲不斷的杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，迎來(lái)了一次土地拍賣(mài)會(huì)。江蘇新城地產(chǎn)以4.03億元競(jìng)得一宗宅地，較起拍價(jià)僅高出2萬(wàn)元，這也是4月份推出兩幅商地后，所推出的唯一一宗宅地。

市場(chǎng)表現(xiàn)顯示，杭州土地市場(chǎng)經(jīng)歷1月份的“高潮”后直轉(zhuǎn)而下。2月份，杭州全市土地成交總金額為92億元，環(huán)比下跌72.8%，進(jìn)入3月，全市僅8宗土地出讓?zhuān)�成交總金額約38億元，同比和環(huán)比數(shù)據(jù)均出現(xiàn)大幅下降，成交總額更是縮水至上月的四成。

與此同時(shí)，土地溢價(jià)出現(xiàn)下降。數(shù)據(jù)對(duì)比可見(jiàn)，杭州主城區(qū)地價(jià)平均溢價(jià)率為9.3%，比去年平均20.9%的溢價(jià)率出現(xiàn)較大回落。

根據(jù)最新財(cái)政數(shù)據(jù)顯示，“土地財(cái)政”在地方政府財(cái)政收入中的主角地位依舊穩(wěn)固。第一季度國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到1.08萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)40.3%，而同期地方本級(jí)財(cái)政收入1.95萬(wàn)億元，“賣(mài)地”收入與地方公共財(cái)政收入的比例達(dá)1：1.7。 與此同時(shí)，由《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊(微博)》與中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院聯(lián)合發(fā)布的23個(gè)省(市)“土地財(cái)政依賴(lài)度”排名顯示：23個(gè)省（市）最少的有1/5債務(wù)靠“賣(mài)地”償還，其中，浙江、天津2/3債務(wù)要靠土地出讓收入償還，分別達(dá)66.27%和64.56%。

“對(duì)地方政府而言，現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)、營(yíng)改增，首先沖擊的就是地方財(cái)政。”安邦咨詢(xún)高級(jí)研究員賀軍向媒體表示。而浙江省社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員王永太認(rèn)為，杭州是土地依賴(lài)性比較強(qiáng)的城市，目前上馬了大量地鐵建設(shè)項(xiàng)目，亟須土地財(cái)政提供建設(shè)資金。

王永太稱(chēng)，令杭州慶幸的是，在這次降價(jià)潮來(lái)臨前已經(jīng)賣(mài)了很多土地。

杭州市國(guó)土資源局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年的杭州土地市場(chǎng)熱火朝天，全年土地成交總金額達(dá)到1326.9億元，比此前歷史最高點(diǎn)的2009年還高出100多億元，成為僅次于京滬的全國(guó)第三個(gè)土地收入超過(guò)千億元的城市。今年1月份，杭州出讓35宗土地，土地出讓金達(dá)到339.56億元，占到去年全年的25.6%。

馬英樞說(shuō)，短期來(lái)看，杭州地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)性很強(qiáng)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)持續(xù)下滑，肯定對(duì)財(cái)政收入有影響，不過(guò)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)不能成為影響地方財(cái)政收入的關(guān)鍵性因素，畢竟房地產(chǎn)財(cái)政收入屬于爆炸性的，難以為繼。

房地產(chǎn)投資放緩/

值得注意的是，杭州房地產(chǎn)投資已經(jīng)出現(xiàn)回落之勢(shì)。

杭州市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年1~2月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)完成投資197.82億元，增長(zhǎng)17.2%，增幅較去年同期回落8.4個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅投資增速明顯放緩。同期，杭州全市住宅投資為116.51億元，僅增長(zhǎng)3.9%，增幅同比回落40.6個(gè)百分點(diǎn)。

4月20日，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在一場(chǎng)有關(guān)城鎮(zhèn)化論壇上表示，由于目前商品房銷(xiāo)售增速放緩、成交量下降，房企的資金回籠慢，從而減少了對(duì)房地產(chǎn)的投資。

杭州市統(tǒng)計(jì)局上述數(shù)據(jù)指出，截至2月末，杭州全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)到位資金1856.57億元，增長(zhǎng)36.8%；扣除上年末結(jié)余資金后，本年實(shí)際到位資金為470.65億元，僅增長(zhǎng)1.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款的比重由去年的25.2%上升到36.0%，自籌資金由17.5%上升至21.5%，而去年同期占較大比重的定金及預(yù)收款則由39.1%下降至23.9%。

聶梅生認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)三大趨勢(shì)，一是房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)仍處于高位，但房?jī)r(jià)、投資額、交易量等指標(biāo)的漲幅均在下滑；二是房地產(chǎn)資金總體緊張；三是不同城市、地區(qū)、企業(yè)間的分化將持續(xù)，“表現(xiàn)會(huì)有很大差距”。

另外，杭州目前還存在較大的庫(kù)存壓力。杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至4月24日15時(shí)，杭州樓市目前面臨著10萬(wàn)套的住宅庫(kù)存，其中市區(qū)庫(kù)存量為80702套，周邊的五縣市為21638套。

值得一提的是，3月25日上午，杭州市政府召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，市相關(guān)部門(mén)要與房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)以及媒體加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)、信息共享，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

王永太認(rèn)為，當(dāng)前，不少城市可能都在研究調(diào)控政策放松的版本，出發(fā)點(diǎn)在對(duì)剛需改善性需求進(jìn)行適當(dāng)放松，目前國(guó)家對(duì)民意很重視，不過(guò)，不能排除地方政府在稅費(fèi)等交易環(huán)節(jié)進(jìn)行微調(diào)。