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對于大多數買不起商品房的人來說，在經歷了10多年飛速飆升的房價煎熬之后，都期盼著房價能夠合理回歸。目前三四線城市房價出現打折拋賣之外，就連北京樓市也出現了疲軟。5月第一周，北京二手房成交價格也延續了前4月調整跡象，二手房價格調整逐漸加速。業內人士表示：北京樓市成交量已經連跌3個月，價格松動已無可避免。二手房因為受到信貸等收緊的影響更大，預計北京二手房將率先出現調整。 面對全國各城市房地產前景堪憂，環球人物雜志專訪了財政部權威專家賈康先生，而賈康的回答非常明確：房價“大跳水”對老百姓沒啥好處。其實近年來很多專家、學者，甚至是地方官員都拋出各種版本的房價只漲不跌的說法，而面對當前中國房價已經出現拐點，我們有必要一一將其戳穿。 鬼話一：房價“大跌水”對老百姓沒啥好處。 賈康先生的理由是，房地產業前端帶動原材料，如鋼材、水泥、建材，中間產品是設計、建筑工程、裝修等，最后形成的商業物業和住房，拉動的是市場活動的方方面面。賈康甚至把嬰幼用品、教育產業等都一并歸于房地產所涉及的領域。似乎房地產興，乃百業興，而房地產衰敗，則百業凋蔽。 但是，筆者認為，中國政府目前正在努力擺脫對房地產業的過度依賴，去地產化跡像十分明顯。一方面，總理在政府工作報告中講到，2013年是中國現代歷史上第一次實現服務業（第三產業）成為中國經濟當前最大的產業。在此之前，制造業景氣指標一直被視為GDP增加的風向標，而從現在開始，非制造業景氣狀況一樣也重要。所以未來制造業將進行產業結構升級，鋼材、水泥的退出對中國GDP的影響并不會太大。 另一方面，離開了房地產投資之后，中國政府又會在危棚簡屋、保障房建設、鐵路公路等方面投入更多力量，并且試圖引入民間資本和發行債券的方式來解決投資所需的資金問題，所以就算房地產投資逐步退出支柱經濟的舞臺，中國經濟也不會出現大起大落的問題。 至于賈康先生把嬰幼用品、教育產業等都一并歸于房地產所涉及的領域。那更加可笑，因為一對夫妻如果只住一套婚房的話，中國房價絕對抄不到這么高，現在中國高房價是因為投資性需求在作祟，是少數人擁有了大量的房產（并長期空置），而大多數人買不起房產。所以房價下跌對嬰幼兒和教育產業關系肯定不大，至于說房價下跌會影響到家電行業更是荒謬，只有房價下跌到合理區間，才能讓更多剛需族有更多購買能力，家電行業怎么可能會衰退呢？ 鬼話二：中國正在推進城鎮化建設，大量農民工要進城，成為市民，未來中國商品房總體上供小于需求，所以中國房價不會大跌。 筆者認為，不要說是農民工進城，中國的高房價就連當地的市民都買不起。深圳新房均價價格維持在3.1萬每平方米左右，以購買一間85平方米的小三房計算，總價需要263萬。而要積攢下這筆錢，一名普通高級白領需要不吃不喝工作32年才足以買房。若貸款，首付80萬，需要積攢十年，每月月供1.1萬，需要供30年，顯然，即使如城市高級白領這樣有穩定收入的老百姓也無力購房或承擔如此高的月供。 鬼話三：政府不會讓房價出現大幅下跌，所以中國房價不會跌。 不可否認，面對地方經濟的不振，開發商庫存積壓，有資金鏈斷裂風險，所以各三四線城市的地方政府紛紛宣布解開限購或限貸的政策。但是除非是中央政府再宣布新的大規模投資計劃，否則僅靠地方政府之力，當地的房價下跌的局面仍難以改變。溫州房價連跌24個月，當地政府想盡一切辦法也無力阻止，便是最好的例證。 而李克強總理在最新一期的《求是》雜志上，他撰文強調，如果“采取短期刺激政策，今后幾年的日子也許會更難過”。這句話顯然有所指，是在多方壓力下的又一次解釋。如果中央政府不再像2008年那樣采取新一輪剌激計劃，那么地方政府要想不讓房價下跌也不可能。不過就算中央政府再次啟動經濟剌激計劃托起房價，也只能將危機時刻往后再拖，制造一個更大的泡沫，更大的房地產泡沫危機還會在后頭。美國政府多么強大？但是也無力阻止美國房價泡沫破裂的進程。 鬼話四：三四線城市房價會調整，而一線城市房價不會跌。因為一線城市“北、上、廣、深”擁有各種獨特的社會資源，全國有錢人都跑一線城市去了，所以一線城市的中心城區資源稀缺，故房價不會下跌！ 一線城市房地產市場的寒意在五一期間表現也很明顯。據統計，2014年五一假期（5.1-5.3），北京市二手住宅網簽量僅為31套，與去年同期下降了82%，為近6年來最低。此外，4月北京市二手住宅總成交量僅為7616套，為近11個月（除去春節月）以來最低水平。 從鏈家地產所監測到的房價指數看，自1月以來，北京二手房掛牌價持續下調。其中，4月下調幅度最大，為2.2%，降價房源占比逐漸擴大。4月份，87%的房源都對掛牌價進行了下調。另據21世紀不動產提供的數據，在北京朝陽區，目前掛牌房源基本都有35萬-50萬的降價幅度，即使業主已主動讓價，也少有成交，購房者仍表示要等等看。從全市來看，掛牌價與實際成交價出現10%的下降，是較為普遍的現象。 筆者認為，而一線城市的房價之所以被認為稀缺資源有二大原因：其一，不是一線城市中心房源稀缺，是中國腐敗分子的房產大都在這個區域內購置，所以是少數人擁有了大量不合法的資產，而隨著中央反腐敗的深入，這些房源都將會拋向市場，對一線城市中心城區房價產生極大下調壓力。其二，大量投資資金都涌向一線城市，希望躲避三四線城市房價下跌困境，所以去年一線城市房價上漲就會過快。而今年隨著一線城市房價出現松動，大量資金轍離一線城市，屆時一線城市中心城區的緊張需求會減弱，北上廣深的房價也會隨之出現大幅調整。 中國的房價一直上漲了10多年，也錯過了2008年那樣合理調整的機會，現在已經積重難返，而有些專家、學者們卻在為利益集體在說話，從表面上看，似乎這些房價不跌的理由很充分，但實際上不值得推敲和反駁。中國經濟不能再依賴房地產為支柱了，因為世界上沒有哪個國家是依靠房地業泡沫而長期經濟興旺不衰的。上世紀90年代的日本如是，2007年美國次貸危機也如是。（本文來自作者博客，只代表作者本人觀點） (責任編輯：白雪松) |
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