|
在內(nèi)地頻繁拋售商業(yè)地產(chǎn)的同時，香港首富李嘉誠也在加快開發(fā)內(nèi)地的住宅項(xiàng)目。 一向以“蝸牛式開發(fā)”著稱的和記黃埔，在3月下旬宣布其位于南京河西的漣城項(xiàng)目正式開盤，然而，隨著4月市場的迅速轉(zhuǎn)冷，迄今為止，項(xiàng)目的去化率并不理想。 據(jù)南京房管局網(wǎng)站顯示，截至5月13日，漣城項(xiàng)目納入銷售許可的606套房源成交了50套，認(rèn)購54套。開盤近兩個月，去化率為17%。 事實(shí)上，作為李嘉誠旗下和記黃埔在南京的首個住宅項(xiàng)目，漣城項(xiàng)目在定價上不但沒有“出格”，反而有些保守。據(jù)媒體報道，漣城精裝房約27351元/平方米，折后價約25000元/平方米。而與和記黃埔項(xiàng)目一墻之隔的招商雍華府類似精裝房則賣到了27000元/平方米，在河西市場同類戶型中，漣城被視為“谷底價”。 “由于拿地成本比較低，漣城在定價上較周邊其他樓盤占據(jù)主動，而論品牌，和記黃埔甚至要比周邊開發(fā)商更響，應(yīng)該比其他項(xiàng)目賣得更好才正常。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。 資料顯示，2010年12月，和記黃埔下屬的博澤投資公司經(jīng)過21輪競拍，以31.8億元競得河西G53地塊，即漣城項(xiàng)目所在地塊，樓面價為8584元/平方米，雖然競拍看似激烈，但最終樓面價相比于同區(qū)域的G54地塊便宜了逾三成，后者被招商地產(chǎn)以12789元/平方米拍得。 去年9月，漣城項(xiàng)目正式進(jìn)入開發(fā)階段。盡管“捂地”幾年才開發(fā)，但相比長實(shí)及和黃之前在內(nèi)地的其他項(xiàng)目，速度已經(jīng)加快。 “長實(shí)及和黃拿到一個項(xiàng)目，一般五六年后能真正進(jìn)入開發(fā)階段就是快的。多數(shù)項(xiàng)目一直處于設(shè)計階段。”長江實(shí)業(yè)上海公司一位前員工曾向本報記者表示。 2005年和黃聯(lián)手長實(shí)獲得了浦東世紀(jì)大都會項(xiàng)目。這個位于浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)核心區(qū)域的項(xiàng)目2011年3月才開工。2006年長實(shí)獲得上海真如項(xiàng)目，2009年該項(xiàng)目正式開工，但在開工兩年后的2011年，該項(xiàng)目仍在打樁。 去年，該項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段，僅土地收益就已非7年前可比。長實(shí)2006年競得真如地塊的樓板價約3000元/平方米，據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)估算，按照去年周邊地塊約13000元/平方米的樓板價，長實(shí)僅從土地獲得的溢價至少在60億元以上。 業(yè)內(nèi)人士表示，如果和記黃埔南京項(xiàng)目不是拖了3年，去年就開始銷售，情況會很不一樣。“樓市風(fēng)向瞬息萬變，就在一個月前，南京樓市還是一邊倒的賣方市場，現(xiàn)在卻向買方市場轉(zhuǎn)變。”一家知名銷售代理機(jī)構(gòu)總經(jīng)理向記者表示，“漣城定價并不高，但是沒趕上好時候，要是在去年，肯定要被搶光了。” 上述銷售代理機(jī)構(gòu)總經(jīng)理認(rèn)為，漣城銷售遇冷的主要原因是正好趕上樓市變盤期，高端樓盤的市場消化能力在逐步減弱，“南京河西區(qū)域配套相對其他區(qū)域算比較成熟，近幾年房價突飛猛進(jìn)，但是入住率非常低，商業(yè)寫字樓更是大量空置，高端樓盤短期向上空間有限。” 高端樓盤的戶型普遍較大，漣城首次推出140、180平方米的戶型，算下來兩種戶型的總價約為350萬元和450萬元。 根據(jù)南京房管局?jǐn)?shù)據(jù)，4月份南京全市100平方米以下房源銷售占比為46.38%，而140平方米以上的銷量只占24%。 “南京河西一套房子起步價就要400萬元以上，開發(fā)商也樂于開發(fā)大戶型高價盤，但是未來會供過于求，造成較大泡沫。近一年的數(shù)據(jù)顯示，剛需盤的需求量仍然供不應(yīng)求，開發(fā)商應(yīng)提前掉頭。”中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院總經(jīng)理曹旭東表示。 此外，漣城項(xiàng)目的戶型設(shè)計也讓其銷售遇阻。“漣城戶型設(shè)計不接地氣，我們的樓房講究南北通透，喜歡小進(jìn)深、大面寬，利于通風(fēng)，而漣城則相反。”南京一位資深房地產(chǎn)分析人士表示。 記者以購房人的身份在漣城售樓處與多位看房者交流時，這些看房者均認(rèn)為漣城的內(nèi)部裝飾較為高檔，但戶型讓人難以接受。 (責(zé)任編輯：白雪松) |
/a>
