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伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格的下滑，中國(guó)的GDP增長(zhǎng)質(zhì)量正在提高。任何試圖救市的舉措都很可能是徒勞的。無(wú)論從交易量還是從成交價(jià)來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都存在泡沫。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)過(guò)度正在摧毀房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)不太可能再被激起，因?yàn)榧彝ゲ块T(mén)的負(fù)債已經(jīng)接近飽和。諸如解除限購(gòu)令等救市舉措，只能起到適得其反的效果。 允許房?jī)r(jià)自由調(diào)整是最好的政策。泡沫收縮讓經(jīng)濟(jì)得以自動(dòng)調(diào)整，從而改善經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率，提高勞動(dòng)者收入，進(jìn)而支持工資上漲帶動(dòng)消費(fèi)增加的良性循環(huán)。 大熊市露苗 房市在2012年曾出現(xiàn)全國(guó)性的下跌，2013年出現(xiàn)了反彈。當(dāng)時(shí)大部分分析師和市場(chǎng)人士都堅(jiān)信，這是牛市持續(xù)的體現(xiàn)，并認(rèn)為新一屆政府有動(dòng)力維持房市泡沫，也擁有相應(yīng)的資源。我當(dāng)時(shí)就曾寫(xiě)到，這兩者事實(shí)上都不存在。 目前這輪房?jī)r(jià)下跌遠(yuǎn)未結(jié)束。價(jià)格在下滑，但成交量下跌得更多。當(dāng)完整的一輪價(jià)格下跌結(jié)束后，交易量通常會(huì)高于歷史平均水平。 房市泡沫的破裂通常會(huì)持續(xù)幾年。美國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格在2006年達(dá)到峰值后，花了五年時(shí)間才觸底，1997年的香港房市泡沫破裂花了六年。 日本的房市泡沫則在20年后還在收縮過(guò)程中。中國(guó)的情況很有可能與此類(lèi)似。我曾預(yù)測(cè)2012年有一輪下跌，2013年出現(xiàn)明顯反彈，2014年將是又一輪下跌。 往前看可能還會(huì)有一輪反彈，但反彈幅度將遠(yuǎn)小于2013年。其后還會(huì)有一輪下跌。市場(chǎng)將可能在2017年或2018年最終觸底。 房?jī)r(jià)的每一輪下跌都會(huì)吸引、滿足一些被抑制的購(gòu)房需求。那些之前想要買(mǎi)房但沒(méi)有足夠資金實(shí)力的購(gòu)房者，會(huì)在房?jī)r(jià)下滑至他們經(jīng)濟(jì)能力所能承受范圍內(nèi)時(shí)，踴躍進(jìn)入市場(chǎng)。 當(dāng)這個(gè)群體的購(gòu)房需求逐漸被消化之后，又一輪房?jī)r(jià)下滑將會(huì)出現(xiàn)，從而吸引那些經(jīng)濟(jì)能力更差的購(gòu)房者。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫收縮時(shí)，市場(chǎng)的持續(xù)存在建立在提供真實(shí)價(jià)值的基礎(chǔ)上；而反觀泡沫擴(kuò)張期，市場(chǎng)提供的則僅僅是房?jī)r(jià)上升的“潛力”。 中國(guó)的適齡勞動(dòng)人口正在減少。而到2017年后，中國(guó)的總?cè)丝谝矔?huì)減少。房地產(chǎn)牛市不可能在人口減少的國(guó)家持續(xù)。目前中國(guó)大部分小城市的人口已停止增長(zhǎng)，且很可能在未來(lái)10年內(nèi)出現(xiàn)人口大規(guī)模向大城市轉(zhuǎn)移的局面。日本和韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)以“白領(lǐng)”為主的服務(wù)業(yè)走向一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的舞臺(tái)中央，大城市的人口增長(zhǎng)將愈發(fā)快速。 中國(guó)很有可能重復(fù)這一現(xiàn)象。中國(guó)小城鎮(zhèn)的房屋目前已經(jīng)嚴(yán)重供過(guò)于求，這些地區(qū)的房市將不可能再次復(fù)蘇。 反觀大城市，盡管人口仍在增長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)也很可能不再繼續(xù)上升。東京的人口一直在增長(zhǎng)，但那里的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了下滑——盡管降幅比小城市小一些。 紐約曼哈頓和倫敦市中心的房?jī)r(jià)確實(shí)保持了快速上漲——盡管其他地區(qū)的房?jī)r(jià)在下滑。但這是因?yàn)檫@兩地吸引了高收入人群在那里聚集。一個(gè)城市的擴(kuò)張往往源于競(jìng)爭(zhēng)力的提升。如果一個(gè)城市想要在本國(guó)其他地方房?jī)r(jià)普遍下滑時(shí)保持房?jī)r(jià)上漲，這個(gè)城市必須具備像曼哈頓和倫敦中心區(qū)那樣的競(jìng)爭(zhēng)力。 (責(zé)任編輯：白雪松) |
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