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本報記者 劉力圖 廣州報道 “地王”、“豪宅樓王”、“廣鐵集團內部福利房”等多重標簽令廣州珠光·御景壹號項目從上市之初就備受關注。不過時至今日，這一項目的銷售卻顯得有些黯淡。 網易房產統計數據顯示，該項目上半年僅售出10套住宅。“這段時間，來看房的人少之又少，成交更是不理想。”冷清的銷售中心內，一位銷售人員正為交易情況發愁。 不僅如此，這個位于廣州核心老城區的高端住宅項目，是珠光集團2010年拿下的廣鐵南站“單價地王”。按照與廣鐵集團的合作約定，珠光集團除在此開發商品房項目之外，還將為廣鐵集團開發建設職工住宅、鐵路博物館，以及公建配套項目。 但目前，由于銷售緩慢、資金回流不力，與廣鐵集團的合作項目也難以交房。 “為了緩解廣鐵南站項目的資金難題，珠光集團曾與眾多包括銀行在內的金融合作機構探尋合作機會。”一位了解珠光集團情況的廣州某知名房企項目負責人稱。 半年僅售10套房 “目前在售的有315平方米、369平方米、478平方米江景大宅，成交的也主要是369平方米住宅，今年以來，一個月能出售一套就很不錯了。”該項目銷售人員稱。 網易房產統計數據顯示，今年上半年這一項目共售出10套住宅，成交均價為51485元/平方米，2月售出3套、3月售出5套，5、6月份只各有一套單位成交，其余月份則零成交。 此外，網易房產的數據還顯示，自2012年底入市以來，該樓盤累計出售僅57套，還有133套處于未售狀態中。這也就是說，該項目可售住宅共190套，按上半年10套的成交套數計算，去化率不足一成。 顯然，這一去化率遠低于廣州市場的平均水平。公開數據顯示，今年1至4月，廣州成交套數前十名的樓盤，去化率基本在六成以上，即使銷售情況一般的樓盤，去化率也在三成左右。 令業內感到不解的是，就在去年，珠光·御景壹號樓盤還是廣州千萬級豪宅市場的最大贏家。在限價限簽限購的政策環境之下，這一項目在去年國慶“黃金周”時，以7天總銷售額高達近4億的銷售業績領跑廣州豪宅市場。 但進入2014年，明星樓王的銷售卻急轉直下。 “這一項目此前定價過高，現在市場交易冷淡，但項目也并未作出價格調整。”珠光集團的營銷人士分析。 自入市以來，該樓盤以5萬元/平方米的起步價遠遠超過同區域的其他項目。去年9月，項目起價提高至6萬元/平方米，到今年珠光·御景壹號發布消息稱，將于9月份推出建筑面積為223-276平方米的新品，同時B區均價抬高到6.5萬元/平方米。 這一樓盤所在的廣鐵南站地王地塊，當年地價總額為86億，樓面地價超過1.7萬元/平方米。當時，業內人士預計建成后的住宅售價將達到3萬元/平方米左右。 “我們多次提出意見，4.5萬元/平方米作為開盤起步價更合適，這樣銷量可能會相對理想一些，后續再提價的壓力也不會太大。”上述營銷人士分析，廣州限價、限購政策對豪宅銷售影響很大，隨著如今市場整體交易不理想，定價過高的樓盤銷售水平更處于低迷狀態，資金回流壓力過大。 第一太平戴維斯華南區董事長林木雄分析，從長遠政策來看，廣州住宅市場持續“四限”將成為主要基調。2014年廣州全市預計豪宅市場竣工量超過4000套，遠超2013年的新增供應量，開發商銷售壓力上升。加上持續攀高的房貸利率，潛在買家普遍持觀望狀態，豪宅成交量與價格還將受到抑制。 難以兌現的廣鐵合約 公開數據顯示，截至目前該樓盤銷售金額約為1.8億元。這個數字，與珠光集團當年86億元的大手筆投入相比，凸顯了現金回流的壓力。 “這一地塊上廣鐵的住宅項目和博物館等配套設施還沒有建好，交付更沒有那么快能實現。”珠光·御景壹號豪宅項目的東南側，廣南鐵路職工住宅項目現場的一位施工負責人告訴記者，這正是珠光集團須建好并交付給合作方廣鐵集團的樓房。 資料顯示，廣州鐵路南站地塊原屬于廣鐵集團歷史劃撥用地，停止使用后經廣州“三舊”改造政策推進，廣鐵南站住宅用地獲得在土地市場公開出讓的機會。 2010年，珠光集團攜手廣鐵集團一同拿下廣鐵南站項目，按照“廣鐵出地、珠光建房”合作模式，珠光集團負責投資建設住宅樓、公建配套、鐵路博物館和詹天佑紀念館等等。在該項目2011年發布的招標信息顯示，首期啟動招標的建筑面積占總建設面積的67%，投資總額高達10億元以上。 其中，廣南鐵路職工住宅項目由四棟高樓組成，外表掛有“珠光·御景壹號”大型廣告字樣，這實際上則是珠光集團為廣鐵集團建設的“定向銷售福利房”。據廣鐵集團一位參與購房的員工表示，集團于2012年啟動內部銷售，售價約10000元/平方米。 “御景壹號開盤前期推出的幾棟商品房住宅樓已經收官，而同期審批的廣鐵住宅項目E1-E4棟現在還沒有完工。”對于這4棟樓遲遲沒有完工的原因，該施工負責人不愿意多談。 與此同時，將這一耗資巨大的整體項目注入集團上市公司珠光控股(1176.HK)的計劃也一再推遲。 珠光控股董秘余達志曾在2012年表示，廣鐵南站項目要先把交付給合作方的樓房建好后，才能轉入上市公司。這個項目已經安排在2013年的注資計劃中了。但時至今日，該計劃至今仍未落實。 了解珠光集團情況的廣州某知名房企項目負責人稱，陷入資金鏈緊張的珠光集團，為了廣鐵南站的項目，曾與眾多包括銀行在內的金融合作機構探尋合作機會，希望解決資金的燃眉之急。 (責任編輯：白雪松) |
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