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南都訊 作為全國土地改革試點城市，深圳“土改”已經進入快車道。深圳市規土委前日公布《關于促進安居型商品房用地供應的暫行規定》及《深圳市機構養老設施用地供應暫行辦法》征求意見稿，允許農村集體用地(以下簡稱“農地”)以公開招拍掛方式入市，用于蓋安居房、辦養老機構。昨日，深圳市規土委相關負責人表示，這兩份征求意見稿是去年政策的延續。去年初，深圳出臺“1+6文件”，首次確定原農村集體擁有的工業用地可申請入市流通。據悉，深圳正在探索在醫院和學校等民生用地領域也讓“農地”準入。 “無地可用”制約深圳城市規劃發展 “深圳已無地可用。”捉襟見肘的土地資源已成為制約深圳城市規劃發展的瓶頸，深圳市常務副市長呂銳鋒公開表示，到2020年，深圳可供新增建設用地只有59平方公里。從2012年開始，深圳建設用地中的存量土地首次開始超過新增建設用地。當年共計劃供應建設用地1868公頃，存量土地918公頃，占比49%。去年這一占比為59%，而今年這一占比已高達68.5%。 而與此同時，卻有大量沉睡的“農地”。經過1992年特區內統征、2004年原特區外城市化轉為國有地之后，深圳所有土地完成了國有化。但大量土地并未完成相應的補償返還手續，因此實質上依然屬于村集體及股份公司所有。隨著城市化過程中土地價值不斷提升，政府越來越難以支付這筆數額巨大的補償，出現“土地政府拿不回、集體用不了、市場用不好”的尷尬局面。深圳1900多平方公里的土地上，這部分土地面積約有300平方公里。 改革試點破局 喚醒沉睡的農地 解決問題的關鍵，在于對這部分實際合理占有的土地權益如何進行利益分配。另外作為副省級城市的深圳，土地利用指標掌握在中央手中。 破局的時間點在2012年。5月25日，深圳市土地管理制度改革綜合試點啟動儀式在深圳舉行。時任國土資源部部長徐紹史、廣東省省長朱小丹出席。會上宣讀了國土資源部和廣東省政府對《深圳市土地管理制度改革總體方案》的聯合批復。深圳市首次拿到了“城市規劃”和“土地利用指標”兩權合一的“尚方寶劍”，從而得以對城市中“原農村集體組織占地”展開全面清理與解決。至此，深圳“土改”拉開序幕。2013年1月，深圳推出“1+6文件”，展示了深圳“土改”的大致宏圖。其中最大亮點是首次確定深圳市原農村集體經濟組織擁有的工業用地可通過申請進入市場流通。 根據“1+6”文件，原農村集體經濟組織繼受單位實際占用的符合城市規劃的工業用地，可申請以掛牌方式公開出(轉)讓土地使用權。有兩種收益分配方式可供選擇：一是所得收益50%納入深圳市國土基金，50%歸原農村集體經濟組織繼受單位；二是所得收益70%納入深圳市國土基金，原農村集體經濟組織繼受單位獲得30%，并可持有不超過總建筑面積20%的物業用于產業配套。 同年12月，隨著拍賣槌落下，深圳市方格精密器件有限公司以底價1.16億元競得位于寶安鳳凰社區的一塊農地，其收益70%歸政府，30%歸村集體鳳凰社區股份有限公司所有。首塊原農村集體用地成功上市，被視為具有破冰意義。 將來還允許農地進入醫院、學校等領域 如果說“1+6”文件打開了農地入市的口子，前日公布的兩個暫行規定(征求意見稿)則進一步拓寬了農地入市的渠道。深圳市規土委土地利用處處長陳軍軍表示，兩暫行規定對盤活農地將起到關鍵作用，如果得以實施，“農地入市”渠道將從已試行的工業用地，拓寬到安居型商品房和機構養老設施等民生領域。 陳軍軍透露，起草部門還正在探索“農地”未來進入醫院、學校等民生領域，這將是深圳“土改”的重大舉措。 陳軍軍表示，政府的主要目的是加快落實土地的盤活政策，增加有效的土地供給，同時讓國家與農民個人通過合法公開透明的方式“共享收益”。 陳軍軍表示，除了盤活“農地”之外，其實兩個暫行規定辦法中還提到了盤活很多類型土地用于基礎民生領域的方法，如已出讓工業用地、居住用地、商業用地、公共設施用地、城市更新項目均可申請建安居型商品房或保障性住房，而城市更新項目用地、已批未建的合法用地也均可依規劃建機構養老設施。“甚至工業廠房等合法建筑如果符合相關安全規范，也可申請改變功能舉辦機構養老設施，不需補繳地價，手續極大地簡便”。 征求意見稿摘要 收益與政府四六分成 在符合規劃的前提下，鼓勵原農村集體經濟組織繼受單位將未完善征(轉)地補償手續的用地用于安居型商品房建設。在具體的收益分成方面，有兩種方式可供選擇： 第一種方式為簡單的收益分成式，通過市土地房產交易中心，以招拍掛方式公開出讓上述土地使用權，所得收益60%納入市國土基金，40%歸原農村集體經濟組織。 第二種則以增加配套商業用房的方式。通過市土地房產交易中心，以招拍掛方式公開出讓上述土地使用權，所得收益90%納入市國土基金，10%歸原農村集體經濟組織繼受單位。選擇此方式的，原農村集體經濟組織繼受單位還可獲得不超過總建筑面積10%的配套商業用房，并在招拍掛公告中予以明確。以上述方式進入市場的，相關征(轉)地補償協議應當在成交之前簽定，政府不再支付任何補償款。—《關于促進安居型商品房用地供應的暫行規定》征求意見稿 鼓勵村集體自辦機構養老設施 原農村集體經濟組織繼受單位尚未進行開發建設的、規劃為機構養老設施的合法用地，鼓勵原農村集體經濟組織繼受單位自行舉辦機構養老設施，免繳地價，土地使用權期限重新計算。也可以采取招拍掛方式公開轉讓土地使用權，土地使用權期限重新計算，所得收益歸原農村集體經濟組織繼受單位。尚未完善征(轉)地補償手續且規劃為機構養老設施的用地，可以采取招拍掛方式公開出讓土地使用權。所得收益的50%納入市國土基金，50%歸原農村集體經濟組織繼受單位。—《深圳市機構養老設施用地供應暫行辦法》征求意見稿 專家報告 突破“唯有國有化，才能市場化”模式 2012年，北京大學國家發展研究院應邀調研深圳土改，課題組由北京大學教授、土地制度改革專家周其仁領銜。今年6月，這份報告終于面世。報告中提出，唯有以“盡最大可能把大多數人的經濟活動納入合法框架”為出發點，從行之有效、做得通也說得通的實踐中提煉出正確的政策元素，才能夠形成新一輪土改的可行思路。政府適時轉變職能，更集中于確保公共與配套設施的提供，就突破了“唯有國有化，才能市場化”模式，對深圳以至于全國城市土地制度的變革具有實質的開拓意義。 深圳“土改”進程 ●2012年5月 深圳市土地管理制度改革綜合試點舉行啟動儀式。《深圳市土地管理制度改革總體方案》獲國土資源部和廣東省政府聯合批復，深圳獲權對城市中“原農村集體組織占地”進行全面清理與解決。 ●2013年1月 深圳推出“1+6文件”，首次確定原農村集體經濟組織擁有的工業用地可申請入市流通，以掛牌方式公開出讓。收益由原村集體和市國土基金五五分成，或七三分成但村集體可持有不超過總建筑面積20%的物業。 ●2013年12月 深圳首塊原農村集體用地成功上市。位于寶安鳳凰社區的A 217-0315宗地以底價1.16億元拍出，政府與村集體七三分成。 ●2014年8月“農地入市”渠道從工業用地拓寬到安居型商品房和機構養老設施等民生領域，兩個相應文件公開征求意見。 ●未來 有關部門還正在探索“農地”未來進入醫院、學校等民生領域。這將是深圳“土改”的重大舉措。 (責任編輯：白雪松) |
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