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若以城市間的人口流動(dòng)為房價(jià)走勢(shì)的參考，人口外流城市的房價(jià)滯漲或下跌，人口流入城市的房價(jià)才會(huì)繼續(xù)上漲。由此推算：未來房價(jià)繼續(xù)上漲的城市將最后縮窄到約17個(gè)城市的中心區(qū)域。 過去20年，中國有許多城市被“再造”了，如今面目全非。還有更多的城市規(guī)劃要“再造一個(gè)XX”，動(dòng)輒開發(fā)數(shù)百乃至上千平方公里！香港是亞洲城市的經(jīng)典之作，全港土地總計(jì)1104 平方公里，至今開發(fā)100多年，2012年戶籍人口712萬，主城區(qū)僅30 多平方公里。若以香港為樣本，中國內(nèi)地城市的經(jīng)營者可說是一個(gè)比一個(gè)瘋狂。 近乎于瘋狂的城市規(guī)劃也并非沒有依據(jù)，過去35 年，的確有許多“再造”城市的規(guī)劃成功了。還記得1986 年我在天津開發(fā)區(qū)兼任管委會(huì)主任經(jīng)濟(jì)顧問的時(shí)候，32 平方公里的規(guī)劃首期開發(fā)了3 平方公里，僅僅十幾年后，天津開發(fā)區(qū)就升級(jí)為一個(gè)濱海新城。此后，一個(gè)占地2200 多平方公里的超大城市規(guī)劃出爐了。時(shí)至今日，就在這個(gè)大濱海城區(qū)之內(nèi)，核心區(qū)車水馬龍，邊緣區(qū)門可羅雀，幾個(gè)“鬼區(qū)”的圖片馳名海內(nèi)。若把天津和香港作比較，在1949 年之前，天津城市開發(fā)和經(jīng)營的水平遠(yuǎn)高于香港，1986年對(duì)外開放后的10~15年也不示弱。但就在過去的10~15年間，天津的城市經(jīng)營毀譽(yù)參半，總體評(píng)價(jià)應(yīng)該是不及格的。 什么是城市？現(xiàn)代城市以“拆”為起點(diǎn)，人們拆除了城墻，改造了護(hù)城河，以“市”取代了“城”，從此創(chuàng)建了一種新的文明——都市文明。 城市經(jīng)營者的使命在于實(shí)現(xiàn)空間價(jià)值的最大化，因?yàn)槌鞘凶钕∪钡馁Y源是有限的空間。城市的空間價(jià)值有三個(gè)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)——宜居，宜商，宜賓（善待外來人口）。在統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中，宜居主要對(duì)應(yīng)于戶籍人口，宜居和宜商主要對(duì)應(yīng)于常住人口，宜商和宜賓主要對(duì)應(yīng)于流動(dòng)人口。城市房地產(chǎn)業(yè)的主營市場(chǎng)是經(jīng)營空間的貨幣化，所以應(yīng)定義為“類金融業(yè)”。以上述三個(gè)人口統(tǒng)計(jì)指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)來研究房地產(chǎn)，決定房價(jià)上漲的主要指標(biāo)是哪一類人口呢？答案是：流動(dòng)人口。 過去35 年，中國人口流動(dòng)的主流是“村里人進(jìn)城”，城市化率從1980 年的20%以下上升到53%以上，城市人口從2.3 億多增加到7 億多。未來還會(huì)有多少人進(jìn)城呢？再看已經(jīng)進(jìn)入城市的人口，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在已進(jìn)城的7億多城市人口中約有2.5 億人仍在流動(dòng)中。據(jù)此計(jì)算，未來10~15年間，中國人口流動(dòng)的趨勢(shì)將會(huì)改變，從以往“村里人進(jìn)城”為主轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘虚g的人口流動(dòng)為主。一些城市的人口流出，可定義為“去城市化”，一些城市的新增人口主要來自于其他城市，可定義為“再城市化”。若以城市間的人口流動(dòng)為房價(jià)走勢(shì)的參考，人口外流城市的房價(jià)滯漲或下跌，人口流入城市的房價(jià)才會(huì)繼續(xù)上漲。由此推算：房價(jià)將繼續(xù)上漲的城市將縮減到常住人口高于戶籍人口的約45 個(gè)城市，未來還將繼續(xù)減少，最后縮窄到約17 個(gè)城市的中心區(qū)域。城市間人口流動(dòng)的主要經(jīng)濟(jì)杠桿是國內(nèi)生產(chǎn)總值和企業(yè)平均薪酬的差距。據(jù)權(quán)威統(tǒng)計(jì)，2012年中國企業(yè)平均年薪在6 萬元以上的城市有8 個(gè)，企業(yè)平均年薪在4 萬~5 萬元之間的城市有9個(gè)，這17個(gè)城市的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值都高于全國平均水平，中國其余城市的企業(yè)平均年薪都在3萬元以下。
中國城市的經(jīng)營者們應(yīng)該清醒了，“再造XX”的傳奇時(shí)代已進(jìn)入尾聲，城市建設(shè)中的“鬼城鬼鎮(zhèn)”還會(huì)產(chǎn)生“鬼驅(qū)人”的經(jīng)濟(jì)后果，從而使人口外流城市的人口加速外流。投資驅(qū)動(dòng)的人造城鎮(zhèn)很容易“再造”房地產(chǎn)，卻很難再造出宜居、宜商和宜賓的稀缺生存空間。一個(gè)城市的傳奇常常來自于百年的積淀（如香港）或制度的變革（如深圳），而一個(gè)城市的沉淪卻可能開始于城市經(jīng)營者的瘋狂。 |
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