|
在今天的中國，沒有那個行業(yè)要比房地產(chǎn)更受社會各界甚至是國際社會的關(guān)注；同時，也沒有任何一個行業(yè)比它更讓人感到“不可思議”了。 這些年以來，在數(shù)億中國市民關(guān)注的社會熱點(diǎn)中，沒有什么比房價及房地產(chǎn)市場更能“引爆”方方面面聚焦的熱度。就連國際社會在分析中國經(jīng)濟(jì)形勢時，也常常會把中國房地產(chǎn)市場的好壞，作為判斷中國經(jīng)濟(jì)未來走勢強(qiáng)弱的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。 最不可思議的，還是在房地產(chǎn)市場和住房政策方面，備受詬病的政府的行政效能。 回顧這些年在房地產(chǎn)上的政府作為，人們不禁由衷的悲嘆：在當(dāng)今中國，沒有哪個行業(yè)能夠像房地產(chǎn)那樣，“享受”到政府一個又一個紅頭文件的具體指導(dǎo)。粗略估計一下，這些年僅國務(wù)院部門一級出臺的各種房地產(chǎn)上的相關(guān)政策文件，至少有上百種之多（注：這還不包括地方各級政府的）；翻閱一下這些年的國務(wù)院的政府工作報告，會發(fā)現(xiàn)幾乎沒有其他什么行業(yè)，能有房地產(chǎn)行業(yè)那樣的“待遇”，年年占據(jù)“相當(dāng)”的篇幅。不幸的是，盡管享有“萬般寵愛”，但誰也不能否認(rèn)，房地產(chǎn)和住房問題，是中國最失敗的、也是引發(fā)民怨沸騰最主要的行業(yè)和焦點(diǎn)之一。 上一屆政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控上的“屢調(diào)屢敗”，早已成為國民的笑談。也許是吸收以往的教訓(xùn)，本屆政府在房地產(chǎn)政策至今是“待而不發(fā)”。去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議的新聞公報，甚至沒有一個“房”字。但是，這些并不能降低人們對政府房地產(chǎn)和住房政策擔(dān)憂的程度。人們不禁要問，為什么政府指導(dǎo)最多的房地產(chǎn)業(yè)和住房問題，至今還沒未能走出“失敗”的陰影。是不是主導(dǎo)政策的失誤，導(dǎo)致了這些年來中國的房地產(chǎn)市場和住房問題上的尖銳矛盾，使其成為“民怨沸騰”最大的焦點(diǎn)之一？ 以保障房為“主旋律”的住房政策，使中國房市一頭走到黑 查閱一下作為國務(wù)院主管住房和房地產(chǎn)市場的住建部這幾年住建部的政策和工作重點(diǎn)，人們會發(fā)現(xiàn)其“主旋律”不外乎有兩點(diǎn)，一個是政府保障房，一個是這兩年已不再提起的“遏制房價過快上漲”。其實(shí)，早在建設(shè)部未改名住建部之前的2007年初，當(dāng)時的建設(shè)部就把廉租房作為當(dāng)年房地產(chǎn)方面最主要的工作。以后不管部名怎么改，部長換了幾任，把保障房作為政府在房地產(chǎn)政策方面的“重中之重”的政策沒有變。這樣的局面一直維持到現(xiàn)在，而且有日益突出之勢。打開住建部網(wǎng)站，會發(fā)現(xiàn)其部長的“重要活動”和“重要講話”的具體內(nèi)容，不是在棚戶區(qū)改造，就是保障房的建設(shè)。 在去年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部長在談到要“保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”時，講話中唯一的“干貨”，就是今年在在保障房上要“計劃新開工700萬套，基本建成480萬套”，以及棚戶區(qū)的改造任務(wù)和公租房的配套和分配。似乎把這些保障房之類的事情做好，政府就盡到了在住房問題和房地產(chǎn)市場上的職責(zé)，就能“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，就能解決老百姓的最急迫解決的住房問題。 遺憾的是，住建部的如此思維也影響到頂層的決策。去年國務(wù)院的政府工作報告中，在“2014年重點(diǎn)工作”中談到住房和房地產(chǎn)問題時，基本內(nèi)容就是“完善住房保障機(jī)制，加大保障性安居工程建設(shè)力度”。并要求提高大城市保障房比例，推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行（其中并沒有提到以往作為保障住房主體的經(jīng)濟(jì)適用房）。其實(shí)，這也是本屆政府對上一屆政府在房地產(chǎn)政策某個方面的“蕭規(guī)曹隨”。只不過，在2013年上一屆政府最后一次的政府工作報告中，是把“保障性安居工程建設(shè)”和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控并列作為政府在房地產(chǎn)上兩大政策。只不過到了本屆政府后，在“市場決定性作用”的大背景下，房地產(chǎn)調(diào)控從政府工作報告中消失了。發(fā)展到最后，干脆成了“政府只負(fù)責(zé)低收入者的保障房，普通人的商品房由市場決定”（注：其實(shí)，每當(dāng)房價下降和房地產(chǎn)市場商品房滯銷積壓，各級政府救市行政干預(yù)比誰都強(qiáng)）。 翻閱一下這些年國務(wù)院的政府工作報告，可以發(fā)現(xiàn)從2008年起，保障房建設(shè)就開始成為我國住房和房地產(chǎn)政策的“主旋律”。以后更是一年比一年更加突出，一年比一年更是加大保障房的建設(shè)。但七八年下來，中國的房地產(chǎn)市場問題和城鎮(zhèn)居民的住房矛盾，不是在減少，而是在大大加劇。 在政府的住房和房地產(chǎn)政策上突出保障房“一個中心”的結(jié)果，不僅使得越來越多的城市居民（主要是新市民）成為買不起房的“無房戶”，而且也使得房地產(chǎn)市場自身的發(fā)展遭遇了極大的瓶頸。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，到2014年末，全國待售的商品房面積已經(jīng)高達(dá)6.2億多平方米，比2010年中的1.9億平方米暴增了2.24倍。而按照住建部研究中心主任公布的數(shù)據(jù)，截止到去年10月，全國商品房銷售占到正在施工的商品房面積的比例不到10%，也就是說，全國在建房屋中有90%以上沒賣出去。據(jù)此估算，全國至少有四五十億平方米在建商品房滯銷積壓。 為什么說“以保障房為中心”，是回避主要矛盾的鴕鳥政策 一般人會以為，政府在房地產(chǎn)政策上以保障房為中心，應(yīng)該是一件利國利民的好事，但為什么這樣的“中心政策”，反而導(dǎo)致中國房市“一頭走到黑”呢？問題就在于，出臺這樣政策的主政者，故意借此回避了中國城市大多數(shù)老百姓在房地產(chǎn)上所遇到的最利益攸關(guān)、也是住房問題上最大的社會矛盾——普通百姓買不起房。并企圖借此來轉(zhuǎn)移對高房價早已民怨沸騰的國民在房市上的“斗爭大方向”，甚至還期望借保障房來掩蓋政府部門在房地產(chǎn)決策上的無能，再增添幾分“政績的光彩”。 實(shí)事求是的說，相對于高高在上的房價而言，中國城鎮(zhèn)絕大多數(shù)的普通百姓在解決住房問題上，都是迫切需要政府“保障”的相對低收入者。但是，政府在保障性住房上，又能覆蓋多少城鎮(zhèn)居民呢？ 2012年3月，住建部的一位副部長在沈陽舉行的一次棚戶區(qū)改造經(jīng)驗國內(nèi)研討會宣稱：據(jù)測算，到"十二五"末（也就是2015年底），我國保障性住房覆蓋面將達(dá)到20％以上。這可謂是官方在宣傳保障房時所提到的最高的覆蓋面。按照他的說法，“十二五”期間我國規(guī)劃建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造3600萬套。而此前截止到2010年底，全國累計解決了近2200萬戶城鎮(zhèn)低收入和部分中等偏下收入家庭的住房問題。按照如此的推算，似乎保障房覆蓋面達(dá)到20%已足足有余。 但實(shí)際情況似乎遠(yuǎn)不如住建部在紙面上規(guī)劃的那樣樂觀。還是上述住建部副部長自己的話，稱到2013年底，十二五的前三年全國累計建成各類保障性安居工程1500萬套以上。而2014年和2015年的保障房的竣工量，按照前后兩位住建部部長在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)會議上的說法，目標(biāo)任務(wù)都分別是480萬套。怎么算，十二五期間竣工的保障房最多也只有2500萬套，而絕不是住建部所聲稱的3600萬套。而且就是這2500萬套也根據(jù)各地政府自己統(tǒng)計匯總和“目標(biāo)任務(wù)”的結(jié)果。如果算上地方政府因為資金等問題開工不足、虛報保障房開工數(shù)等情況，十二五期間實(shí)際可能完成竣工的保障房總量，估算也就在1800萬套左右。有研究報告表明：2010~2012年全國保障房供地完成率分別為49.23%、62.10%和80.32%。 全國十二五期間可能竣工完成的1800萬套，加上到2010年底以前累計的2200萬套，到今年底（十二五末）全國城鎮(zhèn)一共也只有4000萬套左右的保障房，相當(dāng)于可為1.2億個的城鎮(zhèn)居民提供了住房保障，其覆蓋面最多也就在15.6%左右（估算到今年底全國城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到7.69億）。 實(shí)際上，就是在這4000萬套的保障房名下，有很大一部分是用在城鄉(xiāng)拆遷戶的安置房上。如南京市前些年大規(guī)模建設(shè)的四大片區(qū)保障房，在總共8.28萬套保障房中，為城市和農(nóng)村集體土地拆遷所供應(yīng)的房源，比例就高達(dá)75%。類似這種在保障房上“掛羊頭賣狗肉”的情況，在全國各地絕非少數(shù)。推算一下，全國城鎮(zhèn)“貨真價實(shí)”的保障性住房，覆蓋面能達(dá)到居民人口的10%就已相當(dāng)不錯。 其實(shí)，這個10%的覆蓋面，也正是當(dāng)初政府在設(shè)計廉租房和公租房這類保障性住房的總量規(guī)模（經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)在已名存實(shí)亡，基本退出保障房序列）。在1998年7月3日由國務(wù)院發(fā)布的『國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知』中就明確規(guī)定：“對不同收人家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收人家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收人家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”。這就是說，廉租住房只供應(yīng)給城市中的“最低收入群體”。 他們一般占城市總?cè)丝诘?%左右。 而在2014年住建部等部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》中，在“保障對象”中除了原來“合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭”以外，又把“符合規(guī)定條件的新就業(yè)無房職工、穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員”納入了住房保障之中。后者符合“規(guī)定條件”的，估計也就占城鎮(zhèn)人口5%左右。和以前的廉租房保障對象加在一起，正好10%的城鎮(zhèn)人口覆蓋面。 以上“不厭其煩”的論證保障房的對象多少，其實(shí)就是為了說明一個問題：現(xiàn)在政府在房地產(chǎn)和住房政策上的“一個中心”，其實(shí)也就是把最大的精力，放在了只能解決城鎮(zhèn)10%的人口上。人們不禁要問：對另外90%城鎮(zhèn)居民的住房問題，政府就可以“袖手旁觀”嗎。 說到底，政府在房地產(chǎn)和住房政策上集中主要精力在十分之一人口上大展“花拳繡腳”，而對90%左右人口住房問題和房地產(chǎn)市場上的矛盾“不聞不問”，或是“只打雷不下雨”，才是造成這些年來在房地產(chǎn)和住房問題的“頂層設(shè)計”上“屢戰(zhàn)屢敗”的根本原因。 讓普通百姓買得起房，才是化解住房矛盾的“牛鼻子” 既然作為政府住房政策的的“主旋律”的保障房政策導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的失策，那么，作為一個負(fù)責(zé)任的政府，究竟應(yīng)該出臺什么樣的政策，才能使中國的房地產(chǎn)市場和百姓的住房問題，從根本上得到徹底解決呢？ 其實(shí)這個問題很簡單，它不僅是世界各國住房政策的的宗旨，而且早在我國九八房改做“頂層設(shè)計”時就再三強(qiáng)調(diào)過，這就是“讓百姓買得起房、買放心房”。當(dāng)時的建設(shè)部長俞正聲（現(xiàn)全國政協(xié)主席）把這項“基本政策”一直作為政府制定住房政策、調(diào)控房地產(chǎn)市場的根本目標(biāo)和出發(fā)點(diǎn)，同時也是住房領(lǐng)域落實(shí) “三個代表”的重要內(nèi)容。當(dāng)時建設(shè)部“一直把讓百姓愿意買房、買得起房和放心買房作為實(shí)踐‘三個代表’的一項重要工作來抓。” 在當(dāng)時的房改政策頂層設(shè)計中，“讓百姓買得起房”絕不是一句空洞的口號。在九八房改文件中，專門具體制定了“經(jīng)濟(jì)適用住房價格與中低收人家庭的承受能力相適應(yīng)”的價格規(guī)范。這就是購買一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價格，與雙職工家庭年平均工資之比，一般不能超過4倍（既房價收入比在4以內(nèi)）。超出的部分，財政和單位可以對無房和未達(dá)標(biāo)的職工“實(shí)行住房補(bǔ)貼 ”。這就是十幾年前的九八房改在“買得起房”上所提出的實(shí)實(shí)在在的要求。這對于今天備受高房價折磨的青年一代來說，猶如是“芝麻開門”一般的天方夜譚。 令人遺憾的是，“讓老百姓買得起房”這筆“明白賬”，到了后來尤其是2003年政府換屆以后，變得越來越“飄渺不定”，直至最后從政府各種紅頭文件中“失蹤”。“讓老百姓買得起”的住房政策連同房價收入比4的“買得起房”標(biāo)準(zhǔn)，之所以一起被“冷藏”，是因為2003年的國務(wù)院18號文件所引發(fā)的“二次房改”，使在房地產(chǎn)市場的利益博弈中開發(fā)商占據(jù)了主導(dǎo)地位，“買得起房”越來越成為普通百姓的“童話”。 開發(fā)商壟斷操控的房地產(chǎn)市場，使中國城鎮(zhèn)的房價自2003年一路狂奔。尤其是在一些大中城市，衡量市民買房負(fù)擔(dān)水平的房價收入比，也從過去的4-5左右，脫韁跑到十幾，甚至在一些一二線城市，普通居民要花上二三十年的全部家庭收入，才能買到一套90平米左右的住房。 國際上在衡量普通百姓是否買得起房上有一桿“標(biāo)準(zhǔn)秤”，這就是房價收入比指標(biāo)（既一個地方居民的平均房價與他們家庭的平均年收入之比）。那么，什么樣的“房價收入比”是國際上公認(rèn)的“買得起房”的合理水平呢？世界銀行和聯(lián)合國人居中心分別得出 “合理的住房價格”的房價收入比應(yīng)該為3－6（世界銀行專家的說法為4－6）。這和當(dāng)今中國大中城市高房價的現(xiàn)實(shí)狀況，實(shí)在是相差甚遠(yuǎn)。國際上當(dāng)一個地方房價收入比超過6的時候，就會被公認(rèn)為屬于房地產(chǎn)泡沫區(qū)；超過7以后，更是會被世界公認(rèn)為“國際房價最難承受地區(qū)”。而中國的一些高房價城市，購房者的負(fù)擔(dān)水平早已是“國際房價最難承受地區(qū)”數(shù)倍。 在這樣看似“積重難返”的狀況下，中國政府能不能重新把“讓百姓買得起房”作為其住房和房地產(chǎn)政策的“主旋律”呢？答案的肯定的。 前幾年，重慶市曾經(jīng)在這方面做過一次有益的嘗試：其市長黃奇帆提出讓每個家庭每月的平均收入能買得起1平方米住房。比如一個城市的家庭平均月收入在3500元，那么該城市每平方米的平均房價也應(yīng)該定在3500元。該市普通百姓買一套90平方米的普通商品房需要31.5萬元。也就是用7年半的收入即可買上一套小康住房（也就是房價收入比為7.5）。這樣的房價收入比雖然還是超過國際上的平均水平，但它畢竟比現(xiàn)在多數(shù)大中城市的買房負(fù)擔(dān)要下降了一半。
總之，我們住房政策要真正成為解決民生、經(jīng)濟(jì)和政治問題的一把鑰匙，就必須從現(xiàn)在起在住房政策的“一個中心”上改弦易轍。只有抓住了住房矛盾的主要方面，中國房地產(chǎn)市場的“頑疾”才會被根除，住房小康才會有望實(shí)現(xiàn)。 |
/a>
