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■亮點鏈接 調子變了:推進舊改應從容有序 2009年印發《關于加快推進“三舊”改造工作意見》中提出,爭取用10年時間基本完成廣州全市“三舊”改造工作。文件中也有“增強緊迫感”、“抓住歷史契機,加快完成改造任務”字眼,并將“三舊”改造納入效能監察和目標責任考核范圍,對工作不力、推諉塞責的依規問責。 不同于舊版系列文件的強力推進,新的城市更新1+3系列文件調子明顯緩和了。主體文件第十條明確提出“從容有序”的原則,即:城市更新改造應當立足實際,因地制宜,積極穩妥,量力而行;結合城市發展戰略,依托項目自身稟賦和地塊周邊特色,以開發重建、整治修繕、歷史文保等分類方式,統籌兼顧,突出重點,先易后難,有序推進。 多了環節:片區策劃 原有“三舊”政策為“兩階段推進”,即項目方案編制、審批、控規調整階段和項目實施階段。新的1+3系列文件形成“三階段推進”模式,即在上述兩個階段前增加了片區策劃環節,以此更好指導和推進片區改造,并在片區改造中落實公共配套等。依據主體文件,片區策劃環節需確定片區更新策略、發展定位、產業導向、公配比例,并進行項目經濟可行性、規劃實施可行性評估,明確改造方式和模式,測算安置復建量,提出建設時序和分期計劃等。 籌資模式:設立城市更新資金 根據1+3主體文件,市區兩級財政都將安排城市更新資金,該項資金主要來源于市、區土地出讓收入和財政一般公共預算。當城市更新項目難以實現自身平衡時,可用于扶持專項補助以及啟動。 主體文件第45條規定,歷史文化街區和優秀歷史文化建筑保護性整治更新改造項目,整體納入更大范圍片區改造區域,籌措改造資金;如不能實現經濟平衡的,由城市更新資金進行補貼。城市更新資金優先安排微改造項目。重點用于消除居住安全隱患,完善各種生活設施,改善人居環境,改善更新改造范圍內路、水、電、氣、消防、排污、環衛、通訊等公共服務設施,提升區域人居環境質量。 在融資模式創新上,鼓勵利用國家政策性資金,按照政府和社會資本合作項目建設模式(PPP)及企業建設等模式創新城市更新融資方式,爭取更多的國家政策性貸款用于更新改造項目。 遲遲不動?建項目退出機制 改造方案批了,但遲遲不能推進咋辦?根據1+3主體文件,今后廣州將建立城市更新項目退出機制。加強對城市更新項目的時限管理,城市更新項目實施主體未按時限完成拆遷或辦理土地出讓手續或完成移交土地的,項目實施方案需報市城市更新領導機構重新審定項目實施方案。 以舊村莊改造為例,補償安置協議在項目實施方案批復3年內仍未達到80%以上權屬人簽約比例的,應按原改造方案報批程序重新報批。舊村微改造項目實施方案批復2年內,涉及的重大事項(如房屋拆遷補償)未能取得80%村集體經濟組織成員同意的,批復自行失效。 方案獲批后一站式辦手續 新的1+3文件還簡化程序優化流程。規定城市更新項目實施方案批復后,由各區政務服務中心設立的統一窗口,按照“前臺綜合受理,后臺分類審批,統一窗口出件” 的原則,集中受理和批復立項、規劃、國土等行政審批申請。各主管部門按照廣州市建設工程項目優化審批流程的有關方案實行并聯審批,限時辦結,不得重復審核。城市更新改造項目符合重點項目綠色通道審批規定的,可納入綠色通道辦理審批手續。同時,市城市更新部門應當建立審批服務制度,建立申請主體和審核部門的協調反饋機制,督辦手續辦理進展,協調項目推進中遇到的問題。 ■重點解讀 2007年6月30日前的違建 改造時按2:1核實復建量 三種模式: 村80%成員同意可自主或合作改造 根據《廣州市舊村莊更新實施辦法》征求意見稿,舊村莊更新改造分全面改造和微改造兩種方式。后者主要適用于以保護歷史文化和自然生態、促進舊村莊和諧發展為目的的更新改造,具體又包含整治修繕和局部改造。前者分為三種模式:征收儲備、自主改造、合作改造。 片區策劃方案應確定舊村莊的改造方式和改造模式。對位于城市重點功能區、對完善城市功能和提升產業結構有較大影響、通過局部改造難以改善居住環境的舊村莊,可以確定為全面改造;對具有歷史文化保護價值或基本符合城市規劃要求的舊村莊,可以確定為微改造。 而對涉及重大基礎設施建設或權屬復雜,不能實行土地歸宗后聯合改造或同一主體改造的舊村項目,可確定為政府征收儲備模式;對權屬單一,征求意見獲得村集體經濟組織成員80%以上同意改造的村,可確定為村合作改造或自主改造模式。 復建安置: 按“棟”核算要有合法產權證明 該辦法規定,片區策劃方案應綜合人口、戶籍、現狀建筑量等因素,核定舊村莊改造復建安置總量。策劃方案確定的復建總量不得突破。 就不少村民關心的安置面積問題,辦法規定:住宅復建總量按照每棟村民住宅280平方米乘以改造范圍內合法的村民住宅總棟數,或以合法村民住宅建筑基底總面積的3.5倍,并以不超過10%的比例上浮后核定。住宅復建安置總量不含住宅公建配套建筑面積。此處所稱“合法”指有房屋產權證、村鎮建房許可證、宅基地證、2007年6月30日前的有關批準使用房屋宅基地的證明或區政府實施村民建房登記管理的證明、確認屬于一戶一宅的建設證明等。 集體經濟組織物業復建總量按集體經濟組織合法建筑面積1:1核定復建量;對2007年6月30日之前建設的違法建筑,按照現有建筑面積2:1比例核定復建量;2007年6月30日之后建設的違法建筑,不予核定。 項目實施方案拆遷安置方案合并表決 根據辦法,項目實施方案征求意見稿應當向相關村集體經濟組織、村民和相關權屬人征求意見,征求意見時間不得少于30日。全面改造項目實施方案村民表決稿(含拆遷補償安置方案)經80%以上村民(含村改居后的居民)同意后,由區政府形成實施方案送審稿,送審稿報市城市更新部門。
項目實施方案審批確定后,區政府組織村集體簽訂補償安置協議。對于住宅房屋可分期簽訂補償安置協議,每一期應當達到80%以上權屬人簽約后才啟動房屋拆除工作。補償安置協議在項目實施方案批復后3年內仍未達到80%以上權屬人簽約比例的,應按原改造方案報批程序重新報批。 |
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