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“采菊東籬下，悠然見南山”，這句流傳千年的名言，道出了一種最閑適的生活意境。如今，對身處鋼筋叢林的人們而言，這樣的生活或許將不再遙遠。以3A景區級的環境為起點、產城融合的1000個左右特色小鎮將遍布祖國大江南北，居住其中的人們可以在生活和工作間尋求平衡，體會到陶淵明的閑適。 房企如何幫助人們實現上述夢想？在特色小鎮建設中，房企到底扮演著什么樣的角色？如何在政策紅線下成功打造特色小鎮模式？這都將是房企面臨的挑戰。 “去地產化”并非“去地產” 2016年7月，國家住建部、發改委和財政部曾聯合發布通知，提出在2020年前，培育1000個特色小鎮。隨后，浙江省、河北省等地方政府相繼出臺資金支持政策。 2017年1月的“千企千鎮工程”啟動儀式上，國家發改委副主任胡祖才明確指出“特色小鎮要堅決防止變相搞房地產開發”。 不久后，5月26日，住建部發布關于第二批特色小鎮推薦的通知中，明確規定不得推薦“存在以房地產為單一產業，鎮規劃未達到有關要求、脫離實際，盲目立項、盲目建設，政府大包大攬或過度舉債，打著特色小鎮名義搞圈地開發，項目或設施建設規模過大導致資源浪費等問題的建制鎮”。 同時，各地出臺了特色小鎮的相關政策，以北京為例，發改委聯合多部門于5月4日發布通知，突出強調“嚴禁打著特色小城鎮名義違法違規搞圈地開發，嚴禁搞大規模的商品住宅開發”。 雖然特色小鎮數量不斷增加，但業界對特色小鎮還存在許多理解誤區，特色小鎮并不是簡單的圈地蓋房子，扭轉小鎮建設思路，“去地產化”迫在眉睫。 國家城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵曾表示，特色小鎮的發展一旦引入房地產，就會拉高土地成本，特色產業難以發展，最后會演變為房地產獨大，并帶來大量的小鎮庫存。 全國房地產經理人聯合會執行主席楊樂渝也表達了他的擔心：“產業是特色小鎮的魂，小鎮發展的核心不在于開發，而在于產業運營。很多開發商缺乏產業內容與運營能力，如果不轉變制造業的開發模式，只能把小鎮變成新一輪的房地產開發。” 全國工商聯房地產商會副會長鐘彬對此抱有不同看法，他認為，特色小鎮的商業模式一般涉及一級開發、二級開發、項目運營等各個環節，是一套完整的體系，從開發的角度來講，特色小鎮的開發需要房地產企業。 中國發展研究基金會副理事長、國務院發展研究中心原副主任劉世錦在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，特色小鎮不是一個純粹的居住用地，其核心需要有產業支撐，但目前也不排除存在“睡城”，所以，小鎮只有注入產業，才能長期生存下去。 房企難尋突破口 隨著行業利潤普遍下降，房企不斷探索多業態轉型發展的道路，尋找新的增長點，養老地產、長租公寓都曾立于風口之上，而當下特色小鎮正在成為房企布局的一個“興奮點”。 對于房企布局特色小鎮的現象，鐘彬分析指出，房企之所以積極參與，關鍵是因為一二線熱點城市拿地成本高企，特色小鎮模式可以以較為低廉的價格獲取土地。此外，傳統的房產商開發遠郊大盤或產業園區，包裝成小鎮就能受到政府和客戶的追捧。加之貨幣政策趨于收緊，房企融資難度進一步增加，而信貸政策對特色小鎮項目有所傾斜，對于房企來說，政策紅利將是一塊誘人的大蛋糕。 “政策紅線我們不敢碰，也不能去碰，我們現在都處于摸索階段。傳統的房地產開發已經走到了一個轉折點，怎么去轉折，如何轉變都是我們思考的問題。”雅居樂集團北京區域一位高管向《每日經濟新聞》記者表示，目前房地產企業都更多的是注重長遠打算，而未來發展的真正價值在于IP、內容和運營能力的打造。 中梁地產集團助理總裁許煥升表示，目前地產領域主要有三種生意模式，也就是做資金的生意、做土地的生意和做人的生意，在特色小鎮領域，比較好的地方在于中梁地產是做人的生意。他透露，目前中梁已落地一個特色小鎮項目作為試點，整體依然處于觀察階段。 迷茫的地產商們都在尋找一條合適途徑突破特色小鎮建設，“前期，我們還是希望與運營能力比較強的專門公司進行合作的模式推進。”雅居樂前述高管表示。 然而，市場早已出現一批先行者，以綠地為例，充分利用大城市溢出效應，全面實施特色小鎮大盤戰略，并已簽約寧波杭州灣、南昌贛江新區和成都都江堰等9個特色小鎮項目。 華夏幸福去年11月就宣布未來三年在環北京區域、沿長江經濟帶以及珠三角區域等大城市、核心城市的內部以及周邊布局百座特色小鎮。僅2017年1月，公司就與河北昌黎縣政府簽訂4個產業小鎮合作備忘錄，后續足球小鎮、健康小鎮和葡萄小鎮根據公司公告也將陸續推出。 近日，融創中國與河南鞏義市政府簽署合作框架協議，將在青龍山慈云寺景區打造融創慈云小鎮、融創產業新城，總投資達450億元。 同樣，西安旅游與浙江藍城合作共同在西安合作開發集文化、旅游、頤養等于一體的服務產業特色小鎮項目，共同開發戶縣奧萊小鎮項目、渭水園生態頤養小鎮項目。從西安旅游發布的公告可以看出，藍城集團擁有浙江藍城66.5%的股權。 對于已開發多個小鎮項目的藍城集團來說，云棲小鎮、烏鎮雅園均是成功案例，其子公司藍城梧泉建設管理有限公司總裁張克儉表示，目前藍城集團特色小鎮農業小鎮、文旅小鎮和生活小鎮三種模式。特色小鎮強調產城融合，其中房地產商的優勢就在于“城”部分的開發和運營，現在，越來越多的開發商正轉為運營商。 但特色小鎮呈現投入大、周期長、融資難和運營能力難等特點，對于房地產企業來說，特色小鎮之路將是一場持久的攻堅戰。  新聞回放 編者按：中國文化旅游與新型城鎮化研究院院長、新全球化智庫秘書長、知名學者乾泉教授，是當時聯合國評審組成員，在2007年聯合國評出的首批世界十佳和諧鄉村中，滕頭村占據了一席。十年前的聯合國評選活動，讓乾泉教授無意中“成為最早在國際舞臺推動習總書記當年主政浙江建設美麗鄉村特色小鎮成功典范第一人……” 《系辭》云：可大則賢人之德，可久則賢人之業。 著名學者乾泉十多年前就提出《城鎮生命全息基因理論》學說。他認為，城鎮是有生命的，決定城生命長短和生命價值的是城鎮的基因密碼，因此新型城鎮化與特色小鎮建設，首先要厘清和重塑這些決定城鎮生命特征的自然資源稟賦與人文歷史要素。乾泉先生指出，整個人類文明史，是以城鎮化進程為主要標志的建設史，人居文明承載著這個星球上所有人的共同夢想。定位是小鎮的未來，特色是小鎮的生命，文化是小鎮的“基因”，人是小鎮的"靈魂"，建筑是小鎮的"骨胳"，產業是小鎮的"血液"，項目是小鎮的"肌肉"，企業是小鎮的"腎臟"，治理是小鎮的"心臟"，生態是小鎮的“肺"，旅居是小鎮的"脾胃"，品牌是小鎮的“五官”，投資是小鎮的“荷爾蒙”…… 中國滕頭村：和諧發展正在這里實現 新華網杭州10月11日電（記者 李亞彪 鄭黎）“你們的村莊太美了，村民生活這樣幸福，不亞于世界上很多國家最好的鄉村。”面對中國滕頭村黨委書記傅企平，聯合國副秘書長阿莎羅斯·米基羅掩飾不住內心的興奮。 在看到滕頭村畫冊與影像資料前，盡管聯合國的同事與環境規劃署的官員多次向阿莎羅斯·米基羅介紹滕頭村的美麗與迷人，可這位聯合國官員對于這個在地圖上很難找到的中國小村莊的發展還有些不信。 在一些發達國家的眼中，中國的農村還很落后。滕頭村卻在前不久聯合國評出的首批世界十佳和諧鄉村中占據了一席。 “和諧發展也是聯合國追求的目標，這次評選活動是今年聯合國第七屆全球論壇的主要內容之一。”中國清華大學教授、世界和諧活動評審專家組成員乾泉說。 在乾泉的評審組成員同事中，除中、美、英、法、俄等聯合國的5個常任理事國外，還有日本、德國等10個國家中具有國際聲望的一流學者。 同這次參選的其他1200多個鄉村相比，滕頭村的和諧給人留下了極深的印象。評審委員會的評語是：公共服務與管理上的創新，對生態保護的超前意識與極強的社會責任心，一個有鮮明特色，在環境、工業化和科技普及上綜合發展的中國村莊。 滕頭村隸屬中國經濟最發達的省份之一浙江，地處中國東海之畔的重要港口城市寧波以南30公里。 “這是一座任何人看第一眼就會喜歡上的小村莊。”來過滕頭村的外國朋友與聯合國官員們都這樣說。整齊干凈的街道、滿眼的綠色、村廣場中心的音樂噴泉，構成他們對滕頭村的第一印象。 可誰也不會想到，這個美麗村莊在上世紀60年代中期以前是一個糧食產量很低的貧困村。 面對非旱即澇的土地，滕頭村當年的負責人傅嘉良帶著幾百名村民開始改土造田，這個過程歷時15年。改土造田不僅優化了土地，而且村民們還種下了數千株果樹，滕頭村在一片綠色中踏上致富路。 “評選十佳和諧鄉村共有8大指標，不少指標同環境相關，村里在20多年前就超前具備了環保意識。”滕頭村黨委書記傅企平說，在許多地方還不懂環保時，滕頭村就學會了在規劃中實施雨污分流工程。 事實上，靠工業和生態旅游服務業富裕起來的滕頭村沒有放棄農業，但那種“日出而作，日落而息”的中國傳統農耕業在這塊土地上已杳無蹤影。 在村里，可以看到為數不多的農具已被濃縮進滕頭公園的農家博物館中，取而代之的是國家級高科技生態農業示范園區。滕頭農民也不再戴草帽，而是穿白大褂；莊稼種在試管里，這些高科技的試管種苗遠銷法國、荷蘭等國家。 相關報道 建設中國文化旅游特色小鎮 面向國內外誠征戰略合作伙伴 中國文化旅游與新型城鎮化研究院 中國文旅與新型城鎮化建設聯合體 全球特色小鎮聯盟（北京）信息技術有限公司 一、產業背景 雖然國內經濟下行壓力增大，旅游業卻逆勢增長。國家旅游局公布的《2016年上半年旅游統計數據報告》顯示，國內旅游22.36億人次，比上年同期增長10.47%；出入境旅游1.27億人次，增長4.1%；上半年實現旅游總收入2.25萬億元，增長12.4%；在巨大的消費市場推動下及有利的宏觀政策引領下，通過積極實施“515戰略”、“旅游+互聯網”行動計劃、促進綠色旅游發展行動、公共服務和目的地建設行動、旅游產業促進行動、旅游促進創業創新行動等若干強力舉措，旅游產業正成為新常態下中國經濟增長的新引擎。 二、政策依據 為迎接2017國際可持續旅游發展年，通過發展共享經濟和文化旅游產業，充分利用社會資本、智力資本等政策資源，更好地貫徹中央關于供給側改革、十三五規劃、“大眾創業萬眾創新”等戰略決策，積極配合我國各地區級文化旅游產業發展戰略。為落實2016年2月，中央《關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見》和《十三五規劃綱要》中提出的，加快發展中小城市和特色小城鎮，因地制宜發展特色鮮明、產成融合、充滿魅力的小城鎮；落實2016年7月住建部等三部委《關于開展特色小鎮培育工作的通知》等一系列文件精神，竭力推動特色小城鎮開發建設和重點項目投資；更面向戰略合作城市文化旅游、小微創新企業和創客，積極打造和構建“低成本、便利化、全要素、開放式”的普惠文旅科技眾創空間、園區和特色小城鎮。 三、合作平臺 1、中國文旅與新型城鎮化建設聯合體：（新華社）中國文化旅游雜志社、中國文化旅游與新型城鎮化研究院、中國城市雙創推進工程辦公室、中國海外控股集團、中國企業家投融資俱樂部，協同中國文化旅游新型城鎮化建設聯合體的核心成員單位，如中國海外控股集團、泛華集團、中投集團、中交集團、中建集團、國家體育總局中體工程公司、清大國際科教園有限公司等央企國企，以及有實力的知名上市公司。 2、智庫與PPP平臺：中國文化旅游與新型城鎮化研究院由（新華社）中國文化旅游雜志社、中國城市治理現代化研究院、中央電視臺微電影頻道、中央數字電視城市建設頻道、泛華集團、中國城市雙創推進工程辦公室聯合主發起的，協同（國家體育總局）中國航空運動協會、（國家旅游局）第一旅游網、全聯城市基礎設施商會、中國電子工程設計院、清華大學新興產業研究中心、中國管理科學研究院、（國家發改委）中國投資協會PPP中心、中國基本建設優化研究會優化投資工作委員會、中國書院聯盟、中國通用航空（救援）產業聯盟、中國商協會合作聯盟、中美教育研究院、京師智庫、奧體中心（北京）國際體育股份等戰略合作伙伴機構，積極搭建“全國文化旅游小城鎮PPP投資平臺”，系統開展文化旅游產業、智慧小鎮、通用航空業和特色小城鎮項目的戰略規劃、雙創投資、開發建設，商業模式，國學文化旅游書院開發等。 3、運營主體：全球文旅城鎮聯盟（北京）經濟技術股份公司 四、產融合作 1、產業整合：新型城鎮化新政下的一帶一路、產城產鎮融合、供給側改革、國學、養生、文體、旅游、通航、物流、電子商務、雙創、互聯網+、人工智能+…… 2、融資方式：搭建產城產鎮融資平臺、PPP融資模式、PE/VC與股權融資、產權市場掛牌融資、資本運營與并購重組、項目融資、資產證券化、發債權融資、BOT、BLT、項目對接、商業模式…… 五、合作對象 合作對象：各地市區縣人民政府，各類產業園區、文化旅游景區、各特色鎮以上政府部門，各城市基礎設施建設企業、戰略新興產業企業和科研單位，投資銀行、產業基金、股權投資基金等。 歡迎各地政府與投資合作機構，通過聯合體平臺，借助特色小城鎮開發的歷史機遇，串起經濟新常態之粒粒珍珠，共享共榮，協同發展！ 六、合作流程 1、由項目單位協同縣級以上政府，委托我院提供專業咨詢，并組成項目領導小組； 2、我們院安排專家咨詢團隊，協同項目領導小組開展前期調研； 3、我們院專家咨詢團隊負責編制項目戰略與總體規劃草案； 4、項目領導小組經研究并驗收《草案》； 5、由我們院方擬定文化旅游小鎮或專題項目開發建議書； 6、向委托方政府發改委（局）或上一級主管部門，或國家住建部、發改委和財政部報備 7、與項目方或政府、我們院方及文旅聯合體進入項目正式招商開發階段，我們聯合體密切合作。 七、聯系方式 總召集人：乾泉、杜寶義、胡健宏、華敬友 秘書處干事：樊效、董承孝、汪志民、畢明榮 合作熱線：18911166578、18911189318、13801007396、010-52409816 電子郵件：522638684@qq.com、18911166578@163.com 官方網站：www.zgghw.org (責任編輯：白雪松) |
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