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調控房產的核心在穩定房價、打擊炒作和投機。北京、上海等一線城市房價可能因為虛高而下跌，但西安房價會不會出現“拐點”還很難說。房價漲不漲不是問題的核心，如何使其增長過程穩定有序，并與居民收入的增長相匹配才是問題的關鍵所在。 過快上漲的房價已經超出了西安市普通市民的心理承受價位。新浪樂居網正在進行的網上調查顯示：82．3％的市民認為西安房價“偏高，買房壓力大”。 為了保持房地產市場的健康發展，5月5日，西安市政府出臺 《西安市人民政府關于進一步促進房地產市場平穩發展的若干意見》（以下簡稱 《意見》），從解決中低收入家庭住房到外來務工人員安置，從二手房申請住房公積金貸款到個人住房滿5年交易免營業稅等方面提出16條意見，6月1日起正式實施。《意見》經媒體公布之后，被稱之為西安穩定房產市場的“十六條”。對于“十六條”的作用，從普通市民到商品房開發商再到學界，從不同的角度出發，有著各自的期待。 價格：已破六千元大關 為遏制部分城市房價過快上漲，4月17日，國務院發布出臺十項措施，規定購買自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30％；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1．1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付比例和利率水平。這十項措施被業內人士稱之為遏制部分城市房價過快上漲的新“國十條”。 北京、上海、深圳等一線城市的商品房價格隨著新 “國十條”的出臺價格出現松動，紛紛打折促銷。 同一天，陜西省政府發布了 《關于促進房地產市場平穩健康發展的意見》，《意見》明確要求：各地要合理確定商品住房項目預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售許可；房地產開發企業在取得預售許可10日內，一次性公開全部房源，明碼標價對外銷售。同時將加大對閑置土地清理力度，從高征收土地閑置費。 新“國十條”和陜西省《意見》的實施，并沒有立即影響到西安樓市 “量價齊增”的發展勢頭：西安市住房保障和房屋管理局統計數據顯示，剛剛過去的4月，西安市商品房銷售面積144．13萬平方米，其中商品住房131．26萬平方米；商品房成交均價為6296元／平方米，與3月份商品房銷售面積114．22萬平方米相比，銷售面積分別增加了29．91萬平方米、27．87萬平方米；商品住房成交均價為6040元／平方米，與3月份商品房成交均價5897元／平方米，其中商品住房成交均價5582元／平方米相比，同比增長30．97％，環比增長8．2％。 這意味著西安商品房平均價格在剛剛過去的4月份，歷史性地站到了6000元以上的新起點上。 進入5月之后，一路高歌的西安房地產市場終于開始出現觀望氛圍，成交量急劇下滑。據西安房地產信息網數據研究中心統計數據顯示：“五一”假期三天時間，西安普通住宅成交420套，日均成交140套，與此前第17周（4月19日～25日）的日均成交量相比，銷量跌幅達69％。 成交量較少了，但成交價格依然一路看漲。以5月3日為例，當日西安普通住宅成交154套，較4月29日減少了365套，成交面積下滑了68．4％，但成交均價為6161元／平方米，增長了3．3％。 作為新 “國十條”的地方版，西安市穩定房地產市場的“十六條”順勢而出。 調查顯示：多數市民購房將持觀望態度 “十六條”的出臺，對西安的房產市場影響到底有多大？是否會為西安樓市帶來拐點？“十六條”剛一公布，新浪樂居網就通過網絡推出了 《西安新政十六條調查》，并從西安的房價水平如何、新政十六條會給西安樓市帶來什么影響、新政十六條出臺后西安房價如何發展、新政出臺對購房者的購房態度的影響、購房需求、新政影響最大作用、是否能抑制炒房或房價過快上漲、哪一項最能抑制房價等8個方面設置了問卷。 考察調查問卷中的8個問題，不難看出，最引人注目的是普通市民對目前西安房價的承受能力、新政十六條出臺后對市民購房態度的影響以及廣大市民對新政作用所持有的態度。 對于目前均價已經突破6000元大關的西安房地產市場，在“您認為目前西安的房價水平如何？”的選項中，截至5月10日，調查數據顯示，82．3％的市民認為“偏高，買房壓力很大”，12．6％的人認為 “基本合適，在可承受范圍內”，只有5．1％的被調查者認為“偏低，與部分城市比房價水平較低”。從對房價評價懸殊巨大的比例中不難看出，目前西安市的房價水平已經到了普通市民難以承受的高點，購房對于普通西安市民來說，壓力很大。 新政的出臺，讓大多數人開始對購房持觀望的態度。調查顯示，截至5月10日，在“新政出臺后，您的購房態度是？”的選項中，83．4％的被調查者選擇了“觀望”，12．6％的被調查對象選擇了“積極買入”，4％的人選擇了“拋售”。 對于新政的出臺是否能抑制炒房及房價快速上漲的態度上，41．1％的被調查對象持有悲觀態度，認為“不一定能抑制”，32．0％的被調查者的態度是“效果不是很大”，只有26．9％的被調查者持有積極的樂觀態度，認為“一定能抑制”。 西安市房產市場的現狀印證了調查的數據：“現在來買房都是有住房需求的客戶，幾乎沒有房產投資者。但買房者的心態有了變化，上半個月下了訂單的客戶紛紛問詢是否會有價格方面的影響，而待購者則更加猶疑不定。市場中買賣雙方都因為政策變化而出現了較強烈的觀望心態。”榮禾城市理想樓盤的置業顧問說。 關鍵看房價與收入是否匹配 西安房價與收入比過高已經成為不爭的事實。陜西省房地產學會會長王圣學早前接受記者采訪時說：“西安房價的合理價格應該在4500元左右，這是根據綜合城市發展和群眾收入水平得出來的一個數字。很多人說相對北京、上海、深圳，甚至成都，西安的樓市價格不算高，我覺得這個說法站不住腳，因為你不能光考慮價格而不考慮大家的收入水平，西安現在一個普通的工薪族月收入只有2000元左右，他能承受得了5000元每平方米的房價嗎？” 雖然如此，王圣學也同時看到，西安作為西北地區的中心城市，由于剛性需求、炒作和買漲不買跌三大因素的存在，房價超過4500元合理價位是不可避免。 陜西省社會科學院學術委員會副主任、研究員張寶通也認為，“供求關系是影響房價高與低的決定性因素，西安剛性需求旺盛的特性足以撐得住西安目前的房價。”他分析說：“西安是個西部人口大市，再加上陜西教育大省的獨有特性，每年選擇在西安定居生活的人不在少數，因此置業便成為每個人所必須面臨的問題。有足夠的買方市場支撐，賣方市場的價格是很難實現下調的。” 此次調控政策的出臺，西安房價會不會出現“拐點”，王圣學的結論是“很難說”。他解釋說：“調控的核心穩定房價、打擊炒作和投機，北京、上海等一線城市房價可能因為虛高而下跌。根據發達國家的經驗，城市化率達到70％左右，對城市住房的需求才會趨于飽和。我國目前城市化率只有46％，以目前每年0．8％至1％城市化速度推算，國內房地產業還有15至20年的增長期。其中，房價漲不漲不是問題的核心，如何使其增長過程穩定有序，并與居民收入的增長相匹配才是最關鍵的。” 對于西安市出臺的 “十六條”房產新政，西北大學經管學院教授盧山冰認為，西安房地產市場還是比較健康的，政策出臺是維穩房市秩序，對改善性、投資、炒房群體肯定會有影響。政府的決心是不可動搖的，仍然不能遏制的話，還可能再出臺更嚴厲的政策。政策調控下，西安房地產市場將更理性、科學。 (責任編輯：瑋鋒) |
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