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這是一場規劃局和國土房管局的意見PK，討論的主題，是已經執行近20年的商品住宅預售制度。 預售制度當廢當立？規劃部門傾向于取消，因為時機已經成熟；國土部門的反饋則是仍然保留，否則會影響供應。無獨有偶，對于這一問題，房地產專家們也涇渭分明地派生了出了兩大陣營，彼此間觀點針鋒相對。至于買家，則絕大多數對取消預售制度翹首以待。網調顯示，有九成網民支持取消預售制。 由來：預售制“多層需封頂，高層至少建2/3” 廣州預售制度走了一條從放松到嚴苛的道路。上世紀90年代初期，廣州的預售門檻與國家法規相同，即“投人開發建設的資金達到工程建設總投資的25%，并已經確定施工進度和竣工交付日期”，其他條件是“已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書”、“持有建設工程規劃許可證”、“辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”。 隨著爛尾樓出現次數增加，到90年代中后期，預售政策逐漸改為“高層樓宇完成工程進度的二分之一、開發商自有資金25%就可賣樓花”。 2001年，廣東省行政主管部門出臺新的預售規定，要求“七層以下(含本數)的商品房項目，已完成結構工程并封頂；七層以上(不含本數)的商品房預售項目，已完成三分之二結構工程才可拿預售證”。然后一直執行至今。 規劃局：醞釀預售制度改革 繼南寧年初首提取消預售制后，5月13日，廣州市規劃局就日前發布的《廣州市關于貫徹實施〈城鄉規劃法〉的意見》召開新聞發布會，會議原本是進行國家法規的本地化解讀，卻因不經意間提及的可能取消預售制度，而掀起陣陣波瀾(詳見本報5月14日A 2疊03版)。 “我們現在也在醞釀推進預售證制度改革，廣州房地產市場發展了30年，現在開發商融資渠道都已經很成熟了，資本積累也有了一定的程度，可不可以考慮取消預售證制度？”市規劃局坦承準備對預售證制度“動手術”。 至于取消的理由，規劃部門稱是因為現在的預售證制度存在漏洞，在還不能保證房子是否合格的時候就預售了。“我們也給國土部門提出過能不能改革預售證制度，其實廣州預售證制度也經過了很多的改革，90年代初開發商只要有圖紙，房子還沒看見的時候就可以賣，由此產生了一系列問題后，又改成打完地基才可以賣，最后再加強為更嚴格的條件，多層建筑必須封頂，高層建筑必須建到2/3，但即便如此，還是有漏洞，房子還沒驗收就可以賣，導致小業主十年二十年拿不到房產證。 ” 房管局：取消條件不成熟 談及預售制度的取消，國土房管部門則認為不應該操之過急。廣州市國土房管局相關負責人之前曾經表示，預售證制度可加快商品房的供應速度，期房價格也比現樓低，可抑制房價。去年下半年以來，廣州樓市房價升幅較大，產品供不應求，正在推進的“三舊改造”也需要大量資金，短期內如果取消預售證制度，不利于平抑房價，現在取消預售證制度條件并不成熟。當時，該相關負責人還稱，“商品房預售制是國家允許的政策，在實際操作中每個城市都有不同的方式。如果廣州取消預售制，供應量將減少一半，人為加劇供需矛盾，將令房價繼續上升。” 合富輝煌首席市場分析師黎文江也表示，如果取消預先售制度，開發商的資金壓力會明顯加大，而且將比原來多交一年的銀行貸款利息,這部分成本將會轉嫁到購房者身上。 廢存激辯 反對派 VS 支持派 樓價將因不預售而被推高 資深房地產專家吳定金：現代化的商品已經進入了“預售時代”，不僅房地產行業，其他高昂的商品和大宗訂單，如飛機、油輪、汽車，以及奢侈品箱包都是如此。取消商品房預售制度，將在短期內造成住宅產品的嚴重供不應求，供應量的減少將抵消房貸新政對于市場的影響，甚至推高商品住宅價格。 目前市場上存在這么多的問題，其根源不是商品房預售制度，就算改成現樓發售，同樣不會得到改善，因此，政府近期應該做的是加強市場監管，提升開發商的誠信度，降低商品房貨不對板或偷工減料的出現頻率。 取消預售買房心里有底 合富輝煌首席市場分析師黎文江：雖然現在可能不是時候，但從長期來看，預售制度是肯定要取消的，從好的方面來講，取消預售可以讓買家選房有更加直觀的印象，不至于買到產品和預期相差很遠的房子，也不會出現因為面積超標或者其他違規情況，而導致房產證無法辦理的情況。 對于開發商來說，取消預售將增加他們的資金壓力，這將迫使開發商加快施工進度，降低目前市場上囤地、捂盤等行為出現的可能性。 取消將增加資金鏈壓力 經緯行研究中心經理朱欣苑：房地產行業已經成為國家經濟的支柱產業，無論是制定還是廢除相關政策都應該謹慎。特別是今年前后房貸新政帶來的市場動蕩，后有亞運會周期下的樓市全線停工，將出現半年左右的供應萎縮期，在這個前提下，預售制度應該選擇按兵不動而不是立馬取消。另一方面，房產行業從動工建設到完成有一個較為漫長的周期，今年整體經濟大勢又面臨通脹壓力，在這個基礎上取消預售，開發商的資金回籠的時間變長，資金鏈將出現緊繃甚至斷裂的危險，可能催生新的爛尾樓。 取消預售有利行業長期發展 寒桐投資顧問公司總經理韓世同：毋庸置疑，預售商品房制度對于推動我國商品房建設起了十分積極的促進作用，但也帶來一些存在問題，如合同糾紛、樓盤爛尾等等，預售制度總體來看還是利大于弊的。 現在，預售制度是否已經到了需要廢止的時候，的確值得研究和探討。如果從行業長期健康發展來看，我認為在適當時機讓預售制逐漸退出市場，可能也是一項值得研究的選擇。如果要保留，就要進一步完善和加強監管；而如果要廢除，也必須要循序漸進,分階段、分步驟地進行。 網絡調查 五成認為預售易滋生質量隱患 與業界專家對于預售制度應否廢存觀點對立不同的是，廣大市民的態度則呈現一邊倒之勢，擊掌叫好的多，強烈反對的少。本報聯合制作了名為“你支持取消預售制度嗎”的問卷調查，結果顯示，90%的網絡受訪者表示會“撐”規劃局，取消目前實施的預售證制度。 至于支持取消預售制度的具體原因，51%的投票者認為“有漏洞，質量問題多”，“開發商隨意更改規劃，影響業主利益”和“期房價格水分大”分別得到26%和19%的選票。 對于“取消預售，對哪一方影響最大”的問題，87%的網友把票投向了開發商，他們的觀點與部分業界專家一致，即預售證的取消，會導致開發商資金更緊張。選擇“地方政府”投票比例為7%，理由是取消預售證之后，房價偏高，會出現較大的輿論壓力。剩下的6%的選票則指向“買家”，因為這會導致市場供應減少，可供選擇的新貨不多。 網友建議 簽合同交一半房款 收樓時再交一半錢 “預售制度的影響我不清楚，我只知道買房也是做買賣，做買賣就得一手交錢一手交貨，可現在的情況是交了錢還只能看到‘模板’，得過個一兩年收樓時，才知道自己的家長啥樣，沖著這一點，這項制度就不合理。”網友“嘟嘟”認為預售制度不符合商品交易的原則。 網友“潘巾連”跟帖對“嘟嘟”的發言表示支持，他同時建議，“廣州可以推行新的分期付款買樓方式，就是簽認購書時先交幾萬塊錢，在簽合同時交50%而不是全部，剩下的一半房款應該等到交樓的時候才給。這樣一來，開發商沒收齊錢，工程就不敢馬虎，至少質量問題會比以前少很多。” 相關新聞 南寧取消預售政策尚在制定中 廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳今年1月底對外宣布，推進商品房現房銷售試點，選擇南寧市作為取消商品房預售制度的試點。當地有關部門負責人稱，取消商品房預售制度可以看做是一個方向，會有一個過渡，具體的政策措施還在制定當中。 作為全國第一家宣布將取消商品房預售制度的城市，南寧在具體政策的執行方面“雷聲大雨點小”。當地有關人士表示，取消預售制度還沒有完全定下來，就算定下來，也許會在某些地段、某些地方做試點，短期內在南寧市全面鋪開的可能性不大。 (責任編輯：瑋鋒) |
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