|
云霧中的摩天大樓
當一座座摩天高樓拔地而起，挑戰(zhàn)也隨之而來
眾多摩天大樓的崛起也為城市增加了現(xiàn)代氣息 截至七月，重慶已建成30座200米以上建筑，在建和規(guī)劃中的300米以上超高層建筑還有6座，成為繼上海、深圳、廣州之后的中國大陸第四大摩天城市。當一座座摩天高樓拔地而起，挑戰(zhàn)也隨之而來。 1、摩天高樓林立，中心城區(qū)成“曼哈頓” 9月9日，渝中區(qū)小米市街行人匆匆。一墻之隔的重慶101大廈工地內(nèi)，三三兩兩的工人正進行瑣碎的拆除工作。在這個萬豪國際金融中心的遺址上，施工人員必須清理完建筑垃圾方能深挖基地，開始新摩天大樓的修建。 11年前的2003年，萬豪國際金融中心正式開工，這座77層、高377米的大廈，曾被譽為“西南第一高樓”。令人遺憾的是，“西南第一高樓”開工四年、僅蓋到八樓就因資金不足而終止。直到今年3月，工地上才有了動靜。 為激活這塊寶貴的土地資源，渝中區(qū)宣布，萬豪地塊原址將矗立一座101層的高樓，431米，將是解放碑的最高建筑。 對于修建摩天高樓，渝中區(qū)一直有種特殊的情結(jié)。 “渝中區(qū)地不寬，不能橫向攤餅子，只能向空中發(fā)展，縱向提升品質(zhì)。”渝中區(qū)政府副區(qū)長蔚傳忠稱，渝中區(qū)陸地面積18.54平方公里，是全市38個區(qū)中最小的。“在彈丸之地”的壓力下，集約用地的發(fā)展方向就是“向天空要地”。渝中區(qū)將推出一系列措施鼓勵樓宇經(jīng)濟提檔升級。 實際上，摩天大樓的出現(xiàn)，本身就是經(jīng)濟集約的表現(xiàn)。摩天大樓可以提供兩三萬人的就業(yè)崗位，每天帶來十幾萬的人流量。由此，土地的集約利用將產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟效益，將建筑高度提升為經(jīng)濟收益的高度。在日本、中國香港，人均土地資源量很少，要承載眾多人口，城市只好向立體化、向高層發(fā)展。 一位業(yè)內(nèi)人士透露，我國的第一輪摩天樓熱潮是90年代初開始的，主要是集中在上海的陸家嘴，“當時的摩天高樓是作為國家形象建立的，和上海發(fā)展成亞洲的金融中心的目標緊密聯(lián)系。” 與昔日的陸家嘴一樣，渝中區(qū)也面臨“成長的困惑”。作為國家服務業(yè)綜合改革試點區(qū)域之一，渝中區(qū)正大力發(fā)展高端服務業(yè)、建設商貿(mào)服務高地，培育寫字樓經(jīng)濟和商鋪經(jīng)濟是著力點之一。作為衡量大都市服務配套能力的超高層建筑，盡快跟上城市的發(fā)展需求似乎成為必然。 如今，在解放碑的“十字金街”，英利國際金融中心、新華國際、環(huán)球金融中心等摩天大樓“扎堆”聚集。“在天上看重慶，感覺像是到了曼哈頓。找解放碑這一地標要費老大的勁。”多次參與《鳥瞰新重慶》拍攝任務的重慶電視臺資深電視人宋林感嘆。 2、“天空之戰(zhàn)”白熱化，“城市高度”不斷刷新 摩天大樓的黃金時代始于上世紀30年代的芝加哥和紐約。在美國，摩天大樓代表著資本自發(fā)形成的商業(yè)力量。比如以帝國大廈、世貿(mào)中心為代表的紐約超高層建筑群，不僅匯集了全世界最有影響力的銀行、保險、證券公司，還有能源制造業(yè)巨頭，創(chuàng)造了富可敵國的金融中心。 據(jù)了解，中國在建超高層主要分布在一線城市及部分經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場活躍的二線城市，重慶、武漢、天津、蘇州、貴陽等城市超高層項目建設處于活躍期。因為摩天建筑一旦蓋好，便可聚集起高端商業(yè)、高端服務業(yè)、高端酒店，一般能成為具有地標性的中心商務區(qū)。它帶來的高租金、高旅游觀光價值、高關(guān)注度，促使開發(fā)商們不斷向著“最高”挺進。 在重慶，越來越多的地區(qū)加入了城市天際線的角逐。 2012年7月，福布斯中文網(wǎng)發(fā)布數(shù)據(jù):摩天大樓最多的10個中國內(nèi)地城市，重慶排名第8，重慶英利國際金融中心(288米)是當時的西部最高樓。 英利的紀錄沒保持多久。2013年，338.9米的解放碑環(huán)球金融中心已經(jīng)封頂。 此后，“天空之戰(zhàn)”越演越烈，“城市高度”不斷刷新。2014年，當468米高的“嘉陵帆影”二期主體施工在渝中區(qū)化龍橋片區(qū)推進，江北區(qū)傳來消息，重慶第一、全國第五、世界第七高樓的江北嘴重慶國際金融中心主體建筑。470米高的“世界花”項目，今年將進行主體施工，2018年竣工。 截至目前，我市已建成200米以上的超高層建筑30棟，分布在渝中、江北、南岸、九龍坡、大渡口、涪陵等城區(qū)。 城市發(fā)展新區(qū)的其他城市也加入了摩天大樓建設的行列。據(jù)悉，我市在建的180米以上超高層建筑有14座，主要分布在渝中區(qū)解放碑及化龍橋、江北區(qū)江北嘴以及觀音橋、九龍坡區(qū)謝家灣、渝北區(qū)新牌坊及冉家壩等地。合川區(qū)金鹿街因一棟278.5米高的尚信國際廣場項目赫然上榜。 市社科院區(qū)域經(jīng)濟研究中心研究員李勇提醒，重慶作為全國五大中心城市之一，經(jīng)濟輻射西部，適當建設些摩天大樓是城市發(fā)展的需求。但也應充分考慮環(huán)境、市場、成本等綜合因素。摩天大樓熱的背后，是各地經(jīng)濟發(fā)展帶來的建地標性建筑的沖動。 調(diào)查顯示，摩天大樓的租戶主要來自銀行和金融服務業(yè)，約占租用總面積的55%，其次是商業(yè)服務和律師事務所，占16%，而科技和電信行業(yè)是重要的潛在租戶，占11%。這意味著，只有像銀行、保險、咨詢、互聯(lián)網(wǎng)等第三產(chǎn)業(yè)十分發(fā)達、城市土地資源又十分有限的地方，才需集約型的高層建筑。 “摩天大樓拔地而起讓人興奮，但我們卻更關(guān)注光彩背后的隱憂。”網(wǎng)友“藍天下”表示，在經(jīng)濟發(fā)達程度、商業(yè)密度及可能產(chǎn)生的聚集效應都與一線城市有巨大差距的情況下，二三線城市建高層建筑，當?shù)氐慕?jīng)濟實力及消費能力能否承受高昂的租金、物業(yè)等運營讓人擔心。 據(jù)悉，即便在上海，摩天高樓的空置率也通常在25%~30%之間浮動。 3、避免淪為巨型垃圾，強化規(guī)劃運營是關(guān)鍵 記者從有關(guān)方面了解到，截至7月，重慶在建和規(guī)劃中的300米以上超高層建筑已有6棟。我市已建成的30座200米以上建筑中，非住宅用途的市區(qū)高樓有23棟，成為繼上海、深圳、廣州之后的中國大陸第四大摩天城市。此外，重慶已規(guī)劃建設的摩天大樓還有近50棟。 同濟大學復雜工程管理學院副教授李永奎認為，如果把摩天大樓的生命周期分為規(guī)劃、建設、運營三個環(huán)節(jié)，中國現(xiàn)在最重視也是最擅長的就是建設，但一前一后的兩頭忽視掉了，是非常危險的。 避免摩天大樓淪為巨型垃圾，強化規(guī)劃、運營環(huán)節(jié)是關(guān)鍵。 以南岸區(qū)為例，2009年建成的喜來登雙子塔，因其金碧輝煌的外觀成為南濱路上的地標。當兩座黑色寫字樓在喜來登不遠處拔地而起的時候，不和諧的景觀讓網(wǎng)友們吐糟:“不是說兩江四岸的規(guī)劃要顯山露水嗎？南濱路還是不要修太多高層把南山擋住了啊！” 江北嘴的“世界花”同樣引發(fā)熱議:“陸家嘴建摩天高樓，有雙向八車道。江北嘴目前大部分道路是四車道，今后會不會擁堵令人擔憂。” 重慶大學建筑城規(guī)學院副教授陳綱認為，摩天大樓設計應更多照顧到城市天際輪廓線，規(guī)劃部門管理非常重要。開發(fā)商不能一味追求獨樹一幟，應與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)，并對環(huán)境承載力進行可行性研究。 龐大的資金支出，也是業(yè)界反對摩天大樓的重要原因。 一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，摩天大樓從拿地到項目建成，平均開發(fā)周期為五年以上，投資規(guī)模動輒數(shù)十億或上百億元，開發(fā)商稍有不慎資金就會“掉鏈子”。摩天大樓后期運營的壓力也非常沉重，摩天大樓收租償還投入成本一般需要15年甚至更長時間。 統(tǒng)計顯示，美國高度排名前50的摩天大樓的投資方，有16座來自房地產(chǎn)或者物業(yè)公司，其余34座主要來自零售、石化等實體企業(yè)。以實體企業(yè)投資為主體的美國發(fā)展模式，意味著大樓建成后出租運營壓力不大，企業(yè)總部本身就會消化一部分。但中國由房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的大樓，建成后即面臨銷售或者出租壓力。 維護費用同樣讓人頭疼。比如420.5米高、88層樓的上海金茂大廈，如果使用壽命以65年計算，管理費用約是建設投資的3倍，僅日常管理維護費用，每天就需“燒錢”100萬元。
仲量聯(lián)行華西區(qū)物業(yè)及資產(chǎn)管理部董事謝文彬建議，摩天大樓應從定位、規(guī)劃和管理等方面提高超高層項目的資產(chǎn)價值，使之成為高品質(zhì)、高回報、可持續(xù)發(fā)展的地標性建筑。 |
