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新政百日，上海樓市開始陷入一場難受的膠著期。向上還是向下，新房供應量的力量不可小視。 據佑威機構公布的數據：今年1~6月，上海商品住房新增供應僅約434萬平方米。下半年，上海將迎來近800萬平方米的新增房供應。 按照正常的商業邏輯：放量的新房供應，將倒逼著降價機制。 上海下半年 第一財經日報《財商》記者查詢上海官方“網上房地產”數據看到：上海一手住宅可售套數突破40000套，達到41087套，面積達583.41萬平方米。而在新政出臺之前,這一數據還一直在470萬~480萬平方米的歷史低谷徘徊。 這組數據意味著什么呢？援引上海佑威地產機構的統計數據，2010年6月，上海市商品住宅成交面積為42萬平方米。假如按照今年6月份的低位月度成交量粗略計算，現有的上海一手住宅可售面積，可以消化近14個月。這還不包括新增一手住宅供應量以及巨大的二手房存量供應（現有掛牌出售約13萬套）。 另外，據佑威機構公布的數據：今年1~6月，上海商品住房新增供應僅約434萬平方米。下半年，上海將迎來近800萬平方米的新增房供應。 受累樓市調控，很多工程放緩施工或已經達到預售標準目前暫時沒有上市交易，因此在下半年，存在較大的新房供應壓力。 以今年上半年356萬平方米的一手住宅成交量來估算，下半年的住宅供需狀況將明顯“供大于求”。況且如果開發商仍不肯將房價下調到消費者的心理預期，下半年成交量會更低。 中原集團研究中心高級經理劉淵對記者表示，由于上海新房市場價格還沒有出現實質性下跌，致使成交量的回升仍然處于比較緩慢的階段，加上政策壓力依然存在，預計未來新房成交量將在目前的低位繼續波動。 中國房地產信息集團研究總監薛建雄在接受記者采訪時表示，在萬科降價成為熱點的市況下，5~6月期間，半數以上的新樓實際成交均價低于項目公布的“網上房地產”參考價。 薛建雄在多處售樓處看到：原先一些以投資為主的新興板塊出現了較大力度的推銷行動。 在開發商和銀行的多頭努力及讓利之下，這這些新興板塊的樓盤穩住了退房的腳步，甚至一些中高檔樓盤還穩住了成交量大幅下滑的腳步。 久盤必跌？ 新政百日，資意愿降低，樓市交易阻礙重重。 供應高峰在即，降價壓力難擋。 中原集團研究董事程澐通過監測萬科A(000002.SZ)、保利地產(600048.SH)、中海發展(00688.HK)、富力地產(02777.HK)、綠城(03900.HK)等國內“十大標桿性房企”的各項數據發現：上海是戰略要地，作為唯一十家標桿房企均有土地儲備的城市，下半年各企業間的競爭會較為激烈，降價可能性偏大。 考慮到地價水平，開發周期、開發條件、盈利空間等因素后，標桿房企2008年底以前所獲得的土地儲備將是今年下半年新增供應的集中區域。 當前各標桿房企的土地儲備量中，2008年底以前所拿土地約占總儲備的65%~71%，2009年所拿土地約占20%~25%，今年新增加土地占總體儲備量的11%。從該指標來看，開發商儲備的大部分土地價格不超過2年前地價水平，考慮到這2年間土地價格的大幅增長，大部分項目即使降價10%~15%仍然可盈利，因此未來降價的空間在10%至15%具備可行性。 “地產人不妨請章魚保羅幫忙測測房價是漲還是跌，準備兩份食物，一份寫著——房價下降，一份寫著——中國房價上漲。德意志敗給了章魚保羅的戲劇性時刻得出一個結論：一切皆有可能。”熱衷南非世界杯的上海漢宇地產區域董事李斌分析：上海樓市買賣雙方的博弈格局正隨著時間發生轉換。在保持現有政策環境的情況下，當前部分企業領頭降價現象有望在第三季度加深分化。 “四季度的市場局面可能會更加明朗，住宅價格幅度甚至有可能突破到20%~30%，交易量也有望隨之回暖。當然，大前提是樓市調控的基調沒有轉向放松。” 李斌表示。 (責任編輯：白雪松) |
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