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蔡繼明 韓建方 為什么房屋銷售價格同比繼續上漲，但漲幅回落？ 國家統計局發布的全國房地產運行數據顯示，1-7月全國商品房銷售面積4.58億平方米，比去年同期增長9.7%，增幅比上半年回落5.7個百分點，商品房銷售額2.29萬億元，同比增長16.8%，增幅比上半年回落8.6%。 這說明，新政所希望達到的房價回落并不明顯。按照目前各種數據表現的趨勢來看，無論是要穩住房價還是要實現房價的一定程度下降，都要以成交量大幅度下降為代價，而房價真正回落則還需要更多政策調整。 房價飆升根源 房價過高主要是由土地開發成本過高造成的。首先，政府控制著土地供給，興建商品房必須使用國有建設用地，而國有建設用地只有通過 “土地招拍掛”的形式才能獲得其使用權，使得原本以減低土地成本的“土地招拍掛”，變成了央企競賽場。 其次，房地產開發商囤地獲利也是土地價格迅速上漲的原因，最終推動房價上漲。地產行業內部統計顯示，目前十大地產商土地儲備超過3億平方米，可供各自開發七八年，甚至超過10年。1998-2008年全國用于房地產開發的土地，目前仍有近40%囤積在開發商手中。 再次，央企進入房地產市場炒地，十之八九的地王都是央企。由于資金門檻過高，中小地產企業無法與央企競爭，央企仗著資本優勢，不計成本拿地，制造“地王”導致地價大幅拉升。從目前看，央企拿地的情況短期無法改變，國資委下屬的主業為房地產的央企就有保利、華僑城、中糧、中化等16家，此外還有一些二級上市公司也主營房地產。 最后，政府過度依賴土地財政也增加了住房供給成本。2009年全國土地出讓金已經超過1.5萬億元，不少城市土地出讓金已經占地方政府財政收入50%。政府從房地產開發的各個環節 （主要是包括土地出讓金在內與土地相關的各個環節）提起的稅費，占了整個房屋供給價格的50%左右，這必然提高了住房的供給成本，同時也抑制了住房的供給。 中國房價飆升的另一個重要原因是投機需求。 2009年全國商品房銷售面積是9.37億平方米，其中商品住宅銷售面積大約為6.6億平方米，加上政府投資興建的廉租房、棚戶區改造房和一部分從銷售面積中扣除的回遷房，投入使用的新增住宅面積約8億平方米。我國每年新增城市人口約1400萬人，從農村轉移到城市的人口至少占60%以上，而他們絕大多數并沒有成為商品房的獲得者,而是住進了城中村。這就意味著，在城市新增人口中，只有560萬人搬進了商品房或者是政府提供的保障房，其中，至少100萬人是廉租房、保障房的獲得者。剩下的460萬人才是自住商品房的購買者。按照每人30平方米建筑面積計算，他們購買了1.38億平方米的商品房，再加上大約300萬人為了改善居住條件而購置第二套以自住為目的商品房，自住房的需求人數約為760萬人，他們購買的商品房之和不會超過3億平方米，另一半3.6億平方米的商品住宅基本上都落到了投資和投機者的手中。 放開土地市場 找到了房地產市場亂象的根源，自然也就找到了治本之策，這就是：放開土地市場、擴大自住房源。 放開土地首先應根據公益性用地和非公益性用地的劃分安排我國的土地所有制結構，至少可以對新增城市建設用地試用這一原則。公益性用地（包括政府機構用地、村委會等）可以實行共有 （在城市為國家所有或政府所有，在農村為村民集體所有）。非公益性用地，則應該實行非公有 （在城市，可以是非國有，可以是集體所有，也可以是個人所有；在農村，除了集體之外就是農戶了，應該為農戶所有）。 其次，在符合土地規劃的前提下，實行同地（指按土地規劃確定的同一土地用途，如同屬農地或建設用地，或同屬宅基地）、同權（指具有同等的占有、使用、收益和處置——包括轉讓、出租、抵押的權利）、同價（指相同用途、相同位置的土地應具有相同的價格，而不能由于所有制不同實行價格歧視）。 農村的集體建設用地（包括宅基地，如果還繼續實行集體所有），應該和城市的國有建設用地具有同樣的權利，并按照同樣的市場原則定價。 擴大自住房源 現行的房地產新政之所以治標不治本，是因為大量商品房是當作投資品買賣的，它的價格是按照投資獲利來設計的，與大多數自住者的購買力至少相差50%。所以，調控房地產除了將投機性購房限制在合理的范圍內，重點還是要為大部分居民提供價格低廉的自住房。 其一是由政府大量興建保障房即廉租房。但對于支付不起現行高房價的70%的人群，不可能都通過政府提供的保障房來滿足其住房需求。因為中國正處在加速城市化時期，城市每年新增人口對住房的需求，加上城市原居民改善性住房需求和舊房的更新需求，累計超過11億平方米。政府就是把所有的土地出讓金都吐出來也保障不起，只能對占人口15﹪左右的低收入者提供保障房。 其二是由市場提供大量廉價自住房。按照住建部頒布的《住宅設計規范》和《城市居住區規劃設計規范》的要求，多層和高層住宅在我國的大部分地區都可以達到3和5以上的容積率。 我們不妨再來看看目前幾塊地王的容積率。從去年下半年到今年上半年，北京在土地拍賣中出現的幾個地王，樓面地價高達每平方米1.7-2.75萬元，照此算來，房價至少應在每平方米2-3萬元以上。中信地產拍到的大興亦莊地塊總價52.4億元，樓面地價之所以達到1.7萬元，是因為規劃容積率僅為0.79；遠洋地產拍到的大望京一號地塊總價40.8億元，樓面地價2.75萬元，容積率僅為0.88；保利地產(11.89,-0.11,-0.92%)拍到的大望京4、5號地塊總價50.4億元，樓面地價1.79萬元，容積率僅為0.93。 就拿上面所說的地王為例，將容積率由它們平均的0.87提高到3.5，對于中低收入者來說，是完全可以接受的建筑密度，即使地塊價格一分錢不減，樓面地價也會下降75%，分別下降到每平方米4250-6875元，平均樓價完全可以降到萬元以下。 要使市場能夠提供大量廉價自住房，筆者建議制定如下相關政策： ⑴ 將住房規劃用地的70%確定為廉價自住商品房用地，對《住宅設計規范》和《城市居住區規劃設計規范》進行適當修改，使專門為中低收入者提供的保障房和低檔廉價自住房的規劃容積率提高為：多層建筑小區3-4，高層建筑小區4.5-6。 �、� 廉價自住商品房分A、B兩類：A類限定10年內不得交易，可占65%，主要面向首次購房自住的居民；B類限定5年內不得交易，可占5%，主要面向改善性自住房的需求者。在規定的不可交易的期限內，如果房主有特殊原因必須轉讓，可由房管部門按照原價減去折舊回購，沒有贏利空間，再由房管部門將此房按規定出售。 �、� 在上述兩個條件下，廉價自住商品房由于規劃容積率比普通商品房高一倍以上，可使此類房價比普通商品房降低30%以上，又由于產權不能進行二次交易，投資和投機者不會進場購買，使此類房價還會下降20%，二者合計，其價格比普通商品房可降低50%以上。 ⑷ 由于有了廉價自住商品房的供應，居民的需求和購買力相吻合，大部分城市居民可以通過商品房市場解決居住問題，減輕政府壓力，保障房的數量就可控制在總量的15%以下。 ⑸ 另外15%的住房規劃用地，可用于高檔商品房（含別墅）或投資（含投機）性商品房建設。對于那些投機性購房者，政府只需按章收稅，沒有必要進行限制。 用規劃來細分市場，使其各歸其道，既能為低收入階層提供基本的住房保障，又能滿足大多數中高等收入居民的基本居住需求改善居住和投資需求，讓每一個居民都能無障礙地實現居住條件和資產持有的升級，房地產行業才能進入良性可持續發展的軌道。 �。ú汤^明為清華大學政治經濟學研究中心主任，韓建方為清華大學政治經濟學研究中心國家發展戰略研究部主任） (責任編輯：白雪松) |
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