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2010中國地王分布圖 制圖/楊夢
如果說在中國，有什么比錢還值錢，那一定是土地。 在一段時(shí)間內(nèi)，在中國的一個(gè)區(qū)域土地市場必然會(huì)產(chǎn)生一個(gè)價(jià)格最高者即地王，而地王市場的狂熱程度則是另一種對中國經(jīng)濟(jì)極為重要的預(yù)示。 回望整個(gè)2010年，地王迭出，勢不可擋。在京滬這樣的地王“故地”，新地王在各大央企和巨鱷的角逐中不斷刷新紀(jì)錄，制造了令人瞠目、近乎泡沫的價(jià)格標(biāo)尺；在東莞與南京，另類地王敘述著更多值得玩味的業(yè)態(tài)內(nèi)涵；而在“財(cái)都”溫州，地王的出現(xiàn)則似乎宣示了溫州資本的最新走向。 而以上的種種，都顯示出中國的房地產(chǎn)業(yè)今后走向。如果把北京的土地全部賣掉，可以制造出超過美國一年的GDP的財(cái)富，那么中國的房地產(chǎn)是成了佛還是成了妖？如果地王的制造成為資本們習(xí)以為常的游戲，那么誰又是其中最大的受益者和受害者？ 35萬元/平方米 全國最高地價(jià)在北京 2010年，北京樓面價(jià)最高的一宗土地交易，出乎業(yè)內(nèi)預(yù)想。 按照2010年初北京市國土部門對CBD中服地塊的出讓規(guī)劃，該地塊的成交單價(jià)極有望突破3萬元/平方米而問鼎全國，但最終CBD核心區(qū)地塊的樓面價(jià)只有2萬元/平方米左右。2010年北京市的樓面單價(jià)地王為3月份成交的海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊，其成交樓面價(jià)為近3萬元/平方米。 不過這絲毫不能掩蓋北京市CBD核心區(qū)地塊的“地王”本色。換個(gè)視角，從土地價(jià)格來看，目前已經(jīng)成交的北京市CBD核心區(qū)6宗地塊合計(jì)國土面積為52583平方米，其成交總價(jià)為181.4億元，這意味著北京市CBD核心區(qū)的國土價(jià)格已經(jīng)高達(dá)近35萬元/平方米。所以，如果要找出2010年全國最貴的土地，毫無疑問非北京CBD核心區(qū)地塊莫屬。 根據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》旗下的智囊機(jī)構(gòu)中國經(jīng)濟(jì)研究院對內(nèi)地28個(gè)省份的主要城市的地價(jià)進(jìn)行深入調(diào)查統(tǒng)計(jì)并編制出的“中國地王圖”顯示，2010年幾乎全國所有省會(huì)城市都誕生了新地王，地王正逐步由一線城市向二三線城市蔓延。 經(jīng)濟(jì)學(xué)者李開發(fā)指出：“地王頻出是地價(jià)高漲最明顯的信號，很多企業(yè)不惜在土地市場上一擲千金，最直接原因就是看好市場。” 事實(shí)也是這樣，今年1月17日，國土部下屬的中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布報(bào)告稱，2010年第四季度，全國主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平為2882元/平方米，同比上漲近10%，全國地價(jià)總體水平呈上升態(tài)勢，環(huán)比增幅加速回升。10年間，重點(diǎn)城市居住用地價(jià)格水平總體翻番。 130萬億元人民幣 “賣掉”北京的地，能換美國一年GDP 這是一個(gè)定律：在地王不斷問世的年份，房價(jià)往往是扶搖直上。 中國社科院近日的一則報(bào)告可謂一語中的：“目前來看，2010年房價(jià)上漲速度雖然大大放慢，但仍高于城鄉(xiāng)居民收入增長速度，中國85%的家庭沒有能力購買住宅。” 日本經(jīng)濟(jì)長期疲軟原因之一是資產(chǎn)泡沫過大，尤其是房產(chǎn)泡沫。其中令業(yè)界人士記憶最深刻的一個(gè)標(biāo)志性事件就是，在泡沫化的高峰時(shí)期，僅日本首都東京的土地總市值就可以“買下”整個(gè)美國。 現(xiàn)在的中國正在經(jīng)歷同樣的危局。2010年，首都北京的土地市場在制造了一個(gè)又一個(gè)地王之后，其土地總收入也史無前例地達(dá)到1641億元人民幣，高居中國第一，而成交的土地面積為2061萬平方米。以此計(jì)算，北京市土地的平均價(jià)格為近8000元/平方米。而北京市的國土面積為16410.54平方公里，即164.1億平方米。 假如能將北京市土地全部變賣，即將這兩個(gè)數(shù)據(jù)相乘，可以得出當(dāng)前北京土地總市值已經(jīng)高達(dá)130萬億元人民幣。而據(jù)學(xué)者估算，2010年美國GDP總量預(yù)計(jì)為14.5萬億美元，折合成人民幣為95萬億元，這意味著用北京的地價(jià)，“買下美國”可謂綽綽有余。 2.7萬億元土地收入 “土地財(cái)政”不改，地王難遏 決策層顯然意識到了這一點(diǎn)。與以往大提城市化不同，在“十二五”規(guī)劃中，中央多次提出大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化。學(xué)者將之解讀為借助城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)分散大城市的壓力。 國土資源部更是對地王保持著密切關(guān)注，國土資源部2010年底下發(fā)了《嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，指出要建立土地交易異常情況快報(bào)制度，遏制過度競爭。 不過目前，土地市場熱情尚未消退。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一位官員2010年底的一席講話或能解釋這一切。該官員指出，調(diào)控的難點(diǎn)一是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的剛性需求，現(xiàn)在中國城鎮(zhèn)化率還不到50%，每年大約有1500萬的農(nóng)民進(jìn)城；二是民間資本投資領(lǐng)域過窄；三是全球化的熱錢涌動(dòng)與人民幣升值預(yù)期相結(jié)合；四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失；五是地方政府對土地財(cái)政的依賴，使得房價(jià)越高，土地價(jià)格越高，而土地價(jià)格越高，地方政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的錢就更多；六是中國各地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距巨大，很難用“一刀切”的辦法調(diào)控房地產(chǎn)市場。 對此，世聯(lián)地產(chǎn)近日指出，開發(fā)商頻頻拿地、不斷制造地王的背后，正是由于地方政府對土地財(cái)政的高度依賴。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年的全國財(cái)政收入高達(dá)8.1萬億元，這意味著僅土地出讓金一項(xiàng)就占了財(cái)政收入的三分之一。 “土地財(cái)政模式如果不改，地王現(xiàn)象將難以遏制。”林達(dá)集團(tuán)董事長李曉林日前在接受記者采訪時(shí)表示，“通過土地出讓制度改革，將土地收入化整為零，弱化各地的高價(jià)賣地沖動(dòng)，從而在數(shù)年內(nèi)把因地價(jià)扭曲而推高的房價(jià)變得趨于正常。” 在各方聲音中，顯然房產(chǎn)稅最受關(guān)注，而隨著重慶等地表示征收準(zhǔn)備就緒，爭議不斷的房產(chǎn)稅改革越來越近。不過目前來看，各種房產(chǎn)稅版本僅僅提高了持有住房的成本，與調(diào)整土地財(cái)政有所差距。(據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》) 中國規(guī)劃網(wǎng)北京1月28日電 (責(zé)任編輯：白雪松) |
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