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■新快報記者 謝蔓 編者按 在樓價高企的當下，尋找潛力區域的潛力樓盤是買家們的共同目標，哪里升值最快？哪里的樓盤值得買？答案只有一個，買房跟著規劃走，更直白的答案是：買房跟著重點功能區走。 一個區域或一個樓盤是否有升值潛力，最重要是看未來規劃，城市規劃代表著政府對配套設施的投入，代表著政策的傾斜，誰吃準了城市規劃，誰就掌握了房子升值的先機。6月8日，在廣州舉行的經營性土地推介會上，廣州市規劃局副局長葉浩軍首次透露正在編制中的廣州戰略規劃及2020年總體規劃，重點加快重點功能區的建設。他透露，廣州開展的11個重要功能區的城市設計及控規編制工作，其中八大基本完成。八大重點功能區包括員村-珠江新城、琶洲、白云新城、白鵝潭、廣州南站。本期開始，《買樓王》隆重推出“買房跟著規劃走·廣州最新規劃八大重點功能區”系列報道，對八大重點功能區從交通、商業、樓價等進行分析和展望。 位于番禺鐘村石壁的廣州南站地區，是8大重點功能區中最受關注的新區域之一。已經建成的流花廣州火車站商圈，匯集眾多專業市場，年營業額達數千億元，成為廣州最繁榮的商圈之一。這無疑讓人們對未來的廣州南站，這個亞洲最大的火車站商圈充滿遐想。 按照規劃顯示，廣州南站地區規劃范圍總面積約36平方公里，核心區范圍為北至謝石公路，南至新桂路和幸福涌交接處，西至南站幸福涌沿線，東至東新高速公路的區域，總面積約4.5平方公里。而2009年以225億元的天價出售的亞運城占地面積約2.73平方公里，整個南站區域約有13個亞運城大。 廣州市對廣州南站核心區進行了高標準、高規格的規劃。當南站350米廣州第四高樓規劃亮相后，很多去過南站的市民面對規劃的效果圖都有被震撼的感覺：這就是現在除了候車廳大樓之外，一馬平川的廣州南站嗎？感覺跟高樓林立的珠江新城中軸線不相上下。今年在廣州市推地計劃中，廣州南站地區是重要的一塊，計劃推出包括住宅、商住、商業等各種性質用地20宗，總用地面積約30萬平方米，總建筑面積225萬平方米。而在土地推介會上“勾”出的12宗地塊中，有7塊為廣州南站地塊。 對于敏感的房地產商來說，任何風吹草動的規劃利好都會被拿來作為樓盤升值的砝碼加以炒作。那么南站地區的開發，帶給番禺的將是除了住宅以外的，一個以商業為主的強大拉動引擎。 現場直擊 路網發達人氣不足 從天河經新光快速到漢溪大道后，一直往西走可到達廣州南站，車程在40分鐘以內。乘坐地鐵的話則更快，從老城中心北京路所在的地鐵一、二號線交會站公園前站出發，估計約半小時就可以到達。 其實在去年亞運會前，番禺的多條道路就被擴建并整飾一新。特別是長隆旅游區所在的漢溪大道沿線綠化非常好。這一路的風景可以一直延續到廣州南站。只是經過了漢溪大道的樓盤南國奧園后，就再看不見新建的高層洋房了。道路兩旁只有一些低矮的平房，更多的地方是一馬平川，以至于不是很高的南站候車廳大樓建筑遠遠透過樹影也可以望到。“這是一片廣闊的新天地、綠化也好。”相信第一次到廣州南站的人都會有這樣的感覺。與以前華南板塊剛開始開發時，小區內鳥語花香、小區外蛙聲一片的景象相比，現在的廣州南站，地鐵通了、道路四通八達，相信發展起來速度可以很快。 目前廣州南站開通的只有武廣高鐵和廣珠城軌兩條線路，人氣還是稀稀落落。在候車大廳，一位正準備搭乘城軌去中山的乘客對記者說：“你看整個大廳空蕩蕩的，每隔40分鐘才發一班車，候車的乘客也不多，這里還是很冷清。” 土地情況 今年計劃推地20幅 在今年的推地計劃中，廣州南站計劃推出包括住宅、商住、商業等各種性質用地20宗，總用地面積約30萬平方米，總建筑面積225萬平方米。其中，居住用地4宗，總用地面積8萬平方米，建筑面積30萬平方米；商住及商服用地16宗，總用地面積22萬平方米，建筑面積195萬平方米。此外還預安排了商服用地12宗，總用地面積16萬平方米，將根據市場情況陸續推向市場。 6月8日，廣州南站首次推出可供發展商“勾地”的南站地塊就有10宗之多，包括純住宅和商住地塊，占地面積達到16.5249萬平方米。其中，7塊已經被南豐集團相中并“勾”出的地塊基本是連成一片，都在廣州南站核心商貿區，位于石洲東路東北。地塊編號依次為A0210、A0211、A0310、A0312、A0212、A0306、A0308，其中三宗為商住用地，四宗為二類居住用地，總用地規模為121044平方米，7塊地都為高容積率地塊，居住用地容積率3.0-5.0之間，商住用地容積率6.0-8.0。地塊中間，有地鐵二號線石壁站，并且該站點和地鐵廣州南站站一樣是地鐵二號線和規劃中的地鐵七號線的換乘站。目前這些地塊大多是一片草地，也有原為水塘的地塊已經被平整好。地塊東北面是屏山河和山林，景觀十分不錯。 規劃前景 將建廣州第四高樓 規模和定位：規劃定位為華南地區綜合客運交通樞紐；以商務、商貿為主導功能的現代服務業集聚區。總用地面積36.1平方公里，建設用地26.3平方公里，總建設量2188萬平方米（不含發展預留用地建設量380萬平方米），規劃人口35萬人（居住14.4萬人，就業26.8萬人）。 廣州南站是亞洲最大的火車站，于2010年春運日開始投入使用。如果說未來中國將進入高鐵時代的話，那么南站將是中國南部一個重要的高鐵火車站，超過10條軌道交通引入一同樞紐。包括有四條高鐵(武廣、貴廣、南廣、廣深港)、三條城鐵(廣珠城際、廣佛城際環線、廣莞惠城際)以及四條地鐵(二號線、七號線、二十號線和佛山二號線)，此外還預留兩條軌道。 除了將出現樓高350米的標志性建筑——廣州第四高樓等外，其實南站區域的規劃利好，最近一段時間來不斷出現。如番禺區新建的三甲醫院——中山大學孫逸仙紀念醫院新址已經選址廣州南站區域，將于2015年底交付使用。 生活性公共服務設施：區域級設置2所綜合醫院、1座圖書館、1座水上藝術館、1座文化館、1座體育公園、1個影劇院、1個綠色技術展示館。教育設施包括5所完全中學、9所小學、11所幼兒園、托兒所。社區醫療衛生設施方面設置14座社區衛生站。文化娛樂方面，設社區文化活動站21座，健身設施9處。 綠地系統：包括公園綠地、防護綠地和附屬綠地。其中公園綠地分為綜合公園、專類公園、濱河綠地、帶狀綠地和綠地公園。公園綠地面積157.5公頃，人均公園綠地約10.9平方米。 專家觀點 廣州南站樓價將高過華南板塊 合富輝煌首席分析師黎文江表示，從近期土地推介會和發展商“勾地”的情況看，廣州南站未來的開發是現在很流行的一種稱之為“城市綜合體”的開發。如發展商一下子“勾”出7塊地，其中就包括住宅、商業、寫字樓三種性質的物業。“有人認為廣州南站的規劃建設將彌補華南板塊早期建設以住宅為主，商業和其他配套缺乏的局面，可以與華南板塊形成互補。其實，廣州南站、華南板塊、大學城和市橋是一個更大的區域——番禺新城中的重要區域。廣州南站更是自成體系，功能齊全。從目前的規劃看，住宅項目只是一小部分，商業的規劃更多，價值也更高。商業多了，對住宅的需求也就增加，我認為未來南站的樓價應該會在現在華南板塊的均價之上。”黎文江說。 周邊樓市 一手樓 帶裝修洋房1.5萬元/平方米以上 從直線距離看，錦繡生態園、祈福新邨、南國奧園和在售的招商金山谷是距離廣州南站最近的幾個樓盤。此外，由于有地鐵的連接，洛溪、南浦島一帶樓盤距離廣州南站也不遠。從華南板塊的樓盤開車到南站10分鐘左右可以到達，從南浦坐地鐵只需要三站。 雖說華南板塊目前多個大盤已進入開發尾聲，但從5月份開始，該板塊還是有不少新盤新貨上市，既有一房、兩房的小戶型，也多實用的三房、四房單位可以選擇。不少樓盤帶裝修的價格去到15000元/平方米以上。 上周末，位于番禺大道萬博中心對面的新盤信基城開盤。樓盤以舒適的三房、四房為主，建筑面積111-200平方米，售價達到1.3萬-1.7萬元/平方米，不少買家都是換房客。另外，實用三房供貨大戶的雅居樂劍橋郡和招商金山谷，從去年開始已經分別累積銷售了1200套和7000多套洋房單位。雅居樂劍橋郡帶裝修的洋房單位賣到15000-17000元/平方米，而金山谷最貴的單位毛坯價格也賣到了15000元/平方米。而自在城市花園二期諾德中心豐富的一房、兩房小戶型單位，則讓首次置業者也有機會在華南板塊置業。甚至有人認為這是經濟實力較弱的首次置業者在華南板塊買房的末班車。 目前的華南板塊早已告別以前三四千元/平方米賣“白菜價”洋房，輕易就能以量取勝的時代。很多買家認為，番禺樓價已遠遠將廣州東部、南沙、花都、從化等區域拋在后面，與市區的距離正不斷縮小，但未來的升值潛力卻仍被看好。 二手樓 大盤多在1.2萬元/平方米以上 二手方面，對廣州南站升值潛力的預期給予不少近期入市的買家較強信心，同時在限購、限貸等政策影響下，目前要在番禺的大盤找到樓層、朝向都好的二手房其實也不容易，因為很多業主都有不同程度的“惜售”心理。如目前華南板塊龍頭大盤祈福新邨舊區的樓梯樓二手價格在9000元/平方米左右，而電梯樓高達1.2萬元/平方米左右。位于漢溪大道的南國奧園二手價格也已經達到1.2萬-1.4萬元/平方米。華南板塊其余大盤，如廣州雅居樂花園、華南碧桂圓、華南新城等二手價格也在1.2萬-1.4萬元/平方米。 周邊主要一手樓一覽 樓盤 位置 戶型 價格 金山谷 市廣路與東藝路交界 92-115 平方米三房 14000 元/平方米 富豪山莊 市廣路 180平方米四房 13000 元/平方米（毛坯） 信基城 番禺大道萬博中心對面 111-200 平方米三房至五房 14000-17000 元/平方米 雅居樂劍橋郡 南村鎮草堂村地段 103-135 平方米三房、四房 15000-17000 元/平方米 自在城市花園 番禺大道與興業路交界處 50-102 平方米一房至三房 12000 元/平方米（毛坯） 錦繡香江 番禺大道與漢溪大道交界處 85 平方米一房、130 平方米兩房 18000-23000 元/平方米 華南碧桂園 番禺大道559-567號 80-200 平方米兩房至四房 13000-16000 元/平方米 萬科紅郡 南村興南大道 388-630 平方米別墅 35000 元/平方米起 奧園友誼尚居 洛溪新城105 國道北 38-125 平方米一房至三房 未定 居民有乜講 家住在廣州碧桂園的林小姐：地鐵二號線開通后，南浦島居民的出行方便快捷了不少。不僅如此，從家門口的地鐵站到廣州南站也就三站地鐵，可以說眨眼的功夫就到了。“一想到以后廣州南站到香港的高鐵開通，從家里出來后可能一個小時左右就能到香港購物了，我就興奮不已。” 在大學城上班家住華南板塊的孫老師：現在從番禺乘坐公交車到廣州南站，車票是2元。但很多從廣州南站出來的公交車，只要在南站上車無論是去番禺還是市區都是一個價，都要四五元，有什么道理？真是很不公平。 南國奧園業主張先生：想不到小區的門口的漢溪大道成了去往廣州南站的一條必經之路。以前我覺得番禺和金沙洲差不多，甚至金沙洲距離市中心更近。但是，金沙洲的規劃總是雷聲大、雨點小，不如番禺的眾多利好規劃落實快、發展快。 相關新聞 未來十年華南板塊發展看商業 在華南板塊大盤開發紛紛進入尾聲，同時以華南板塊為核心的番禺新城CBD德舜商業區、廣州南站、廣州新城等規劃紛紛出臺的情況下，華南板塊未來的發展將何去何從？本周二，在搜狐焦點網主辦的“唯一的華南”論壇上，眾多專家預言，廣州南站的規劃也給了華南板塊商業發展一個契機。下一個十年，華南板塊發展看商業。 “據我所知，萬博中心的招商已經全部完成，明年大家就將看到一個全新的華南板塊。現在恰恰是華南板塊第二輪建設的高峰期。”維森置業總裁張維倫說。 廣州市社科院研究員彭澎則表示，如果從狹義的華南板塊（即番禺南村、鐘村）來看，華南板塊是廣州“南拓”的開始，發展空間已經不大。但如果將華南板塊擴大到番禺新城的范圍看，廣州南站將是華南板塊發展的新重點。不過同時他也認為，雖然目前番禺有很多給力的規劃和利好，但這些都不及華南快速干線早日結束收費或者降低收費標準。 星河灣集團品牌副總監孫穎、招商地產廣州區域營銷總監王可則認為，華南板塊將從“住宅時代”變為“商業時代”，萬達、海印等的進駐將進一步攪活華南板塊的商業氛圍。 (責任編輯：白雪松) |
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