 樓市趨勢，也許過一段時間會更明了。
周德文：溫州市中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會會長，溫州管理科學(xué)研究院院長
 葉維堅：溫州市最大的一手房營銷代理機構(gòu)溫州朗兆房產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)董事長
 陳偉：溫州最大的二手房營銷代理機構(gòu)21世紀(jì)不動產(chǎn)溫州區(qū)域分部策劃部經(jīng)理
“崩盤論”悄然變身“拐點說” 記者發(fā)現(xiàn)，首條微博發(fā)布后不幾天，張波已悄然對其“崩盤論”進(jìn)行了修改。 他在8月17日再發(fā)微博，重新闡述了自己的觀點：“溫州樓市進(jìn)入拐點”。理由是據(jù)媒體報道，今年上半年，全市商品房銷售面積為61.96萬平方米，同比下降47.4%；市區(qū)二手住房總成交量為63.5萬平方米，同比下降58.6%。與此同時，土地招拍掛的流標(biāo)現(xiàn)象不斷。今年上半年，市區(qū)土地出讓市場一改火爆場面，出讓的19個土地中有14個流標(biāo)，占比高達(dá)74%。 其中“崩盤”論斷未再出現(xiàn)，取而代之的是“拐點”兩字。而面對晨報記者，張波表示，微博上的言論僅是一種“個人的分析”。在被問及如果現(xiàn)在對溫州樓市再進(jìn)行判斷，“崩盤”和“拐點”那個用詞更準(zhǔn)確時，張波又換了一個說法：“應(yīng)該說如果國家政策繼續(xù)打壓的話，會是一個寒冬的來臨。 ” 觀點1：溫州樓市遠(yuǎn)未達(dá)到“崩盤”標(biāo)準(zhǔn) 周德文：要拋盤也不會從溫州開始 “我個人認(rèn)為，溫州樓市并未、也不會出現(xiàn)‘崩盤’現(xiàn)象。” 原因很簡單，溫州改革開放30年來，積累了巨大的財富。溫州人買房確實比較多，但能夠支撐目前的房市。而且，在目前通脹的形勢下，房地產(chǎn)仍會是一種保值增值的投資渠道。 中國香港地區(qū)和新加坡、俄羅斯等都曾經(jīng)歷過所謂的“崩盤”，即房價大幅下滑的局面，在短短半年之內(nèi)，房價會直線下跌，幅度達(dá)到30%，甚至60%。參照上述例子，目前溫州樓市遠(yuǎn)未達(dá)到“崩盤”的標(biāo)準(zhǔn)。 實際上，上海、北京、深圳等一線城市的房價都曾出現(xiàn)過下滑，但都沒有引起這么強烈的關(guān)注。原因可能是溫州炒房團(tuán)的名聲太大，而且溫州是一個比較敏感的城市，民營經(jīng)濟(jì)規(guī)模較大、民間資本實力比較雄厚，大家心目中把它當(dāng)成了一個風(fēng)向標(biāo)。 目前出現(xiàn)在二手交易市場掛牌的房子開始增多，也出現(xiàn)個別投資者因為急需資金，將房產(chǎn)按照當(dāng)初的買入價、甚至降價10萬元、20萬元進(jìn)行出售，但這僅是個案，對整體房地產(chǎn)的影響并不大，而在其他城市也發(fā)生過這樣的現(xiàn)象。 另外，溫州炒房團(tuán)即便真要拋盤，也會先從杭州、上海、北京等地開始拋盤，因為溫州是炒房客最看好的城市之一，要拋盤也不會先從溫州開始。因為溫州是房價最堅挺的城市之一。 陳偉：目前定價權(quán)仍然在房東手里 從21世紀(jì)不動產(chǎn)在溫州全市60多家門店的交易情況來看，現(xiàn)在處于賣家和買家的博弈階段，盡管目前成交量在下降，最近半年房價的確也有約10%的降幅，但定價權(quán)仍然主要在房東手里，多數(shù)房東仍然抱著“賣不到心理價位就先掛著”的心態(tài)，只有少數(shù)房東的確是遇到了資金方面的重大壓力，才會將掛牌價明顯拉低。 樓市“崩盤”我沒看到過，如果有，我想應(yīng)該和“井噴”正好要相反。2009年，溫州樓市“井噴”時，不少房東的掛牌價一天三變，每平方米單價上午掛30100元，中午就變成30500元，和買家坐下來要簽合同了，又漲到了31000元。 葉維堅：仍然長期看好整個房地產(chǎn)市場 嚴(yán)厲的限購政策的確對溫州樓市產(chǎn)生了很大的影響。但是所謂的“拋盤潮”肯定是不符合實際的。如果是出現(xiàn)“拋盤潮”，那應(yīng)該是市場供應(yīng)量突然迅速增加，才可能出現(xiàn)所謂的“拋盤潮”，但實際情況是，供應(yīng)量的確有所增加，但并沒出現(xiàn)陡增的狀況。 不過，在二手房市場，下半年可能還會有10%的降幅。畢竟限購令的背景下，投資者幾乎已經(jīng)退場了，而且人們也對降價形成了心理預(yù)期。但我認(rèn)為，目前只是短期低迷的局面，我個人對整個房地產(chǎn)市場長期還是看好的。 觀點2：中小企業(yè)融資難但非賣房主因 周德文表示，國家宏觀調(diào)控的背景下，不少人很自然將“崩盤論”與目前溫州中小企業(yè)資金鏈的緊張聯(lián)系到了一起，認(rèn)為很多企業(yè)家是在拋樓盤救實業(yè)。 今年以來，溫州中小企業(yè)、民營經(jīng)濟(jì)的確出現(xiàn)了一些困難。隨著國家不斷收緊銀根，中小企業(yè)、特別是小企業(yè)已經(jīng)很難從銀行獲得貸款，而民間借貸利息太高，“不少小企業(yè)現(xiàn)在一年的利潤也僅有3%，怎么可能去借月息3%的民間貸款？”“早上有一個企業(yè)家還來討教，說手頭的房子是不是要拋，但我認(rèn)為，如果手頭資金不是很緊就不要拋，因為現(xiàn)在若以進(jìn)價賣出，至少交易等稅費是要損失的，而且溫州人的習(xí)慣至少是要保住1分的月息。” 此外周德文還認(rèn)為，賣房將資金充實到實業(yè)里，反而是企業(yè)家對未來經(jīng)濟(jì)有信心的表現(xiàn)，而不是樓市要“崩盤”的征兆。 觀點3：資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)民間借貸“畢竟是少數(shù)” 民間借貸生錢如此“輕松愜意”，低迷的樓市資金是否會轉(zhuǎn)戰(zhàn)民間借貸？一位溫州當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，在溫州有不少人炒房，現(xiàn)在看民間借貸利率高，就將房屋抵押獲得的資金用于民間借貸。 不過，周德文和多位溫州本地的房產(chǎn)中介資深人士認(rèn)為“這畢竟是少數(shù)”，因為目前民間借貸的風(fēng)險已經(jīng)“相當(dāng)高”，而兩相比較，房地產(chǎn)投資依然比較穩(wěn)健，這也是溫州樓市未現(xiàn)“崩盤”的很好佐證。 溫州市中級人民法院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年3-5月，全市法院共受理民間借貸糾紛案件2628件，同比多增474件，意味著平均每天有近30起民間借貸糾紛產(chǎn)生；案件總標(biāo)的額高達(dá)9.31億元，同比增長3.15億元。 周德文說，他已經(jīng)用數(shù)學(xué)模型測算過，一般的企業(yè)借高利貸，借1個月短期的還可以，3個月的就很難保證還能還得起，6個月就幾乎很難活下去，但有的企業(yè)甚至借了1年的高利貸。“這是非常可怕的”，如以月息8分算，一年的利息高達(dá)96%，也就是說，借100萬元一年，連利息接近要還200萬元，“就是房地產(chǎn)最旺的年份，也就是30%的漲幅，什么企業(yè)能夠有這樣的利潤？” 周德文還表示，炒房并不是溫州民營資本的全部去向。溫州36萬家中小企業(yè)，資本的主流去向還在金融創(chuàng)投、新興產(chǎn)業(yè)、礦山等資源性的投資以及新農(nóng)村和現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)等方向，炒房、炒藥材、炒玉石等，也僅是其中的一小部分。 (責(zé)任編輯：白雪松) |
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