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　　通常情況下，同一區域的新建商品住房價格要高于二手房價格，不過，在目前的調控背景下，這種邏輯并不適用。近期以北京為代表的一線城市房地產市場普遍出現“一二手房價倒掛”現象，新房價格明顯低于周邊二手房價。業內人士認為，由于一二手房的定價主體開發商和業主，對目前市場的反應大相徑庭，前者急于回籠資金，而后者全無資金壓力，才造成了這種倒掛局面。在此背景下，購房者從二手市場流入一手市場成為當前房地產市場的走向之一。

　　二手買家流入一手市場

　　在國貿附近上班的張先生，原本打算在八通線沿線購置一套二手房結婚使用，但最近在看房過程中他卻聽說通州不少新盤推出特價房和促銷房，相比前期降價均在10%左右。在多方走訪、考慮再三后，張先生決定放棄最初購買二手房的想法，轉入了一手房市場，最終購置了一套新推出的特價房，價格比周邊的二手房還要低。

　　最近幾個月內，像張先生這樣的案例并不在少數。近日，記者在走訪時發現，包括通州、昌平、大興、密云等在內的郊區市場，普遍出現這種一二手房價倒掛現象。

　　除了部分二手房項目因位置稀缺、品質較高而價格堅挺外，其余絕大部分二手房業主并不急于出手因此不愿主動降低房屋報價，而是采用由售轉租的方式彌補損失。而一手房則不然，為數不少的一手樓盤出于回籠資金的考慮，通過直降、打折等方式下調實際房源價格。這兩種心態的不同導致北京一些區域出現明顯的房價倒掛現象，使得不少原本打算購置二手房的買家紛紛流入一手市場。

　　最高價差近萬元

　　位于昌平區北流村附近的山座庭院，目前均價為8300元/平方米，但其周邊的南農家園和碧春園等二手房項目，均價卻高達9300元/平方米和1.26萬元/平方米；同樣位于昌平區朱辛莊的領秀慧谷，目前均價為1.96萬元/平方米，周邊的二手房新龍城和龍澤苑小區均價為1.97萬元/平方米和1.98萬元/平方米。

　　位于回龍觀附近的鏈家地產相關負責人告訴記者，目前回龍觀區域二手房均價在1.7萬-1.8萬元/平方米左右，而最近新開盤的首開國風美唐（商住）最低價還不足1.4萬元/平方米。昌平二手房均價大概在1.5萬元/平方米，這一價位與位于該區域的新盤金隅萬科城不相上下。

　　另外，位于通州區梨園鎮附近的華業東方玫瑰，其在售均價為1.58萬元/平方米（最低價為1.45萬/平方米），其周邊的瑞都國際和藍調沙龍兩大二手房項目，目前均價均為1.7萬元/平方米。

　　大興區新盤龍景灣與周邊二手房價格倒掛最為明顯。龍景灣目前在售均價為1.1萬元/平方米，而周邊富麗丹麥小鎮的二手房價格卻高達1.9萬元/平方米，二手房價高出新房價格達8000元/平方米。

　　采訪中，不少中介機構從業人員告訴記者，除了業主不愿降價導致二手房價格高企外，繁瑣而且高昂的稅費也大大增加了二手房的交易成本，“尤其從去年二手房稅費新規出臺后，二手房交易不能再有效避稅，對5年內房源的影響最大”。據燕郊某小型房地產中介公司負責人介紹，由于稅費較高，從今年3-4月開始，燕郊不少二手房中介開始紛紛倒閉。

　　倒掛并非首次出現

　　對于目前出現的這種一二手房價倒掛現象，業內人士表示“并不意外”，同樣的情形在2008年年底和2010年5月均出現過。

　　據偉業我愛我家市場研究院數據統計，2010年北京二手住宅成交均價為21179元/平方米，而一手住宅均價為20489元/平方米，全市二手住宅年均價史上第一次超越新房。2011年1月-8月，二手住宅成交均價為23709元/平方米，一手住宅成交均價為22038元/平方米，一二手住宅價差已由2010年的3.3%，擴大到目前的7.5%。

　　同時，據亞豪機構數據統計顯示，8月北京樓市將有26宗項目入市，13宗純新盤項目中，除5宗目前尚未公布定價外，其余項目的定價均低于周邊二手房均價，折價幅度在10-15%之間。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，一個城市全市的一二手住宅價格發生倒掛，說明該城市的房地產開發已進入尾聲，而同一個區域內的房價發生倒掛，隨著一手住宅價格的回落，二手住宅價格也將必定回落，預示著房價將迎來一輪較大規模的大幅度下跌。

　　新房降價使倒掛明顯

　　值得關注的是，北京一二手房價倒掛現象在郊區最為明顯，尤其是通州、昌平、大興等區域一手房價格降幅較大，致使幾個區域新房價格明顯低于二手房價，新房市場也就順其自然分流了二手房市場的部分顧客群體。

　　據我愛我家北京公司企劃總監殷麗娟介紹，在日益嚴厲的調控背景下，樓市成交長期低迷，不少中小型開發商面臨資金鏈緊張的窘境，大開發商也希望盡快實現資金回籠。因此，近期為數不少的新盤主動采用以價換量的方式進行打折促銷，甚至部分開發商對樓盤的打折力度已經達到15%以上。在庫存房源積壓，以及陸續新開的低價項目沖擊下，一手樓盤的打折范圍正呈現進一步擴大之勢，進而吸引更多購房者進入。

　　此外，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也表示，目前出現的一二手住宅倒掛現象，主要集中在一二手住宅都比較集中的通州、昌平、大興、房山等遠郊區縣。住宅價格出現倒掛主要是由于一二手住宅定價機制不同。

　　二手房或將有價無市

　　由于新房價格低于二手房，且二手房在手續、稅費等方面更為繁瑣，因此，不少有意購買二手房的購房者集中流入新房市場。業內人士認為，二手房市場或將出現有價無市的狀況。

　　按照邏輯，通常情況下，同一區域的新建商品住房價格是高于二手房價格的。但是胡景暉告訴記者，在目前的政策背景下，這種邏輯并不適用。因為一手住宅主要由開發商定價，銀根的收緊，資金鏈的緊張，迫使開發商必須采取降價促銷、以價換量的銷售策略盡快回籠資金，緩解資金壓力，所以可以看到推出特價房的樓盤頻現。但二手住宅價格主要由業主定價，一方面，二手業主沒有資金壓力，不著急降價促銷；另一方面，股市低迷，投資渠道狹窄，二手業主降價促銷，套現轉換其他投資渠道的意愿不強烈。以舊換新、置業升級的購房者，又受到限購、限貸等多重限制，購房需求萎縮，所以二手住宅降價要慢于一手住宅。隨著傳導作用的深入，二手房價格的下調也是必然之勢。

　　北京中原地產三級市場研究總監張大偉表示，在導致一二手房價倒掛的多種因素當中，可以明顯地看到房地產調控政策的影響。比如，由于調控政策導致銷量銳減、一手房存貨量加大，使得開發商資金問題日益嚴峻，需要隨時調整價格；受到限購無法換房的影響，二手房業主惜售心態愈發明顯，掛牌出售價格居高不下；由于很多持有房產套數超過限購標準的投資者，一旦出售房產就沒有購房資格，導致其出售更加謹慎，不愿意降價等等。隨著調控效果的不斷顯現，這種一二手房價倒掛的現象很可能繼續蔓延。且如果一手房價格的持續下調，繼續維持價格高位的二手房市場很可能進入有價無市的狀態。

　　城區樓市未現倒掛

　　據記者了解，在地段優勢明顯、產品稀缺的城市核心區域內，一二手房價倒掛的現象卻并不明顯甚至并不存在。據偉業我愛我家一項對北京市五大典型區域一二手房價的調查統計顯示，大興、通州區域一二手房差價幅度較小，意味著兩個區域一二手房價已經非常接近，但朝陽區靠近中心城區的價差幅度較大，部分一手房價甚至出現不同程度的上漲。

　　對此，21世紀不動產分析師粟日告訴記者，朝陽、海淀等區域價格倒掛幾乎不存在，這是因為這些區域靠近市內，土地資源稀缺，以至于新房價格過高。而郊區則不存在這種情況，再加上開發商回籠資金的壓力，新房價格下降在預料之中。

　　偉業我愛我家市場研究院院長陳亮也認為，隨著樓市待售新房庫存屢創新高，新房銷售難度進一步增大，銷售回款越發緩慢。開發企業迫于銷售壓力，最近將逐步實施較低定價快速走量的銷售策略，預計未來一段時間內，一手價格下調將成為市場主流，從而形成更多一二手倒掛個案，使得整體一二手房價價差還會進一步縮小。

　　當然，不同區域一二手價差縮小程度也會不同。陳亮表示，由于郊區大量新房可能放量入市，通州、大興所屬的新興區域，一手價格將更加接近二手房價，價差縮小較為顯著；而中心城區由于一二手房資源均會日漸稀缺，一二手房價價差將保持穩定或者繼續拉大。

　　一線城市普現倒掛

　　不僅限于北京，其他一線城市也同樣出現一二手房價倒掛現象。

　　限購政策的威力逐漸釋放出來，7月一線城市商品房漲幅首次出現全面停滯。在新建商品住宅價值指數方面，限購最嚴格的一線城市平均環比漲幅為0，新建商品房價格被有效控制，且不少一線城市的新房價格明顯低于二手房，普遍出現倒掛現象。

　　6月以來，深圳新盤價格明顯低于周邊同等二手房價格的項目，如萊蒙國際開發的水榭春天三期以2.1萬元/平方米價格入市，目前該項目二期部分二手房價已達到2.5萬元/平方米；而招商雍景灣以3.5萬元/平方米的均價開盤，而該片區同等二手房價格已經達到5萬元/平方米。另外，包括中海康城國際、海納時光、招商觀園在內等多個樓盤均出現這種情況。由于價格優勢明顯，上述樓盤開盤當日銷售率都在八成以上，部分項目甚至出現“日光盤”，最典型的是，中海地產和招商地產當日又追加了部分房源。

　　在整體房價方面，今年以來深圳二手房價格一直高于一手房。中原地產根據深圳市規劃和國土資源委成交系統數據統計，深圳一二手房價格差從2011年1月逐步擴大，5至6月時達到高峰，7月有所回落。

　　同樣的現象還出現在上海和廣州等其他一線城市中，根據業內抽樣統計，當前上海一二手房價格倒掛現象有所加劇，寶山月浦、嘉定南翔、松江新城三個板塊表現尤為突出，部分區域二手房比新房單價可高出每平方米2300元至3300元。

　　而位于廣州增城的知名大盤碧桂園鳳凰城“天麓山”組團，不少單位的單價比上一組團便宜1000多元。同時，廣州的金沙洲板塊、廣州大道北板塊、番禺南浦島板塊等同樣存在類似現象。作者：潘秀林 桂瑰