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面對日益上升的流動性壓力，房地產商似乎有點承受不住了。10月23日上海嘉定區一處樓盤因大幅下調房價，引發已購房業主不滿。部分業主稱由于降價，房子還沒入住已經損失了數十萬。上周，龍湖酈城、綠地秋霞坊、中海御景熙岸等上海樓盤全面降價促銷，其中，不乏綠地、中海、華潤等超大型房企，降價幅度更擴大至20%至40%。這個事情不僅在上海發生，北京、深圳都有開發商在上演著這個降價劇目。 京滬上演降價潮 北京二手房成交均價跌破2.2萬 上周，龍湖酈城、綠地秋霞坊、中海御景熙岸等上海樓盤全面降價促銷，降幅高達20%至40%。“樓市降價無論從速度還是深度上都超過了市場預期。”中房信集團分析師薛建雄表示。 在房企巨頭紛紛領降的情況下，上海房價上周繼續下行。根據中國房產信息集團數據顯示，上周(10月17日至23日)上海商品住宅成交面積再次跌破10萬平方米，環比減少19%。成交均價21247元/平方米，環比下降5%。 近日著名“唱空者”經濟學家玫瑰石顧問公司董事謝國忠語出驚人地表示：“未來國內的房價下跌50%都很正常。”他更是強調，一旦貨幣政策持續收緊，大量的開發商就將面臨倒閉潮。 權威部門的數據似乎也印證了謝國忠的上述預言正在逐漸變成現實。9月18日，國家統計局公布的數據顯示，70個大中城市房價8月環比價格下降的有16個，持平的有30個，與7月份相比，環比價格下降和持平的城市增加了15個；環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.4%，漲幅比7月份縮小的城市有8個。 雖然地產商不斷高喊：“越是限購就越要買”但是，房價卻在演繹著真實下降的大戲。華遠地產[簡介最新動態]董事長任志強近日在某一論壇上甚至表示：“很多人說中國現在房地產泡沫已經很深了，這么深泡沫的東西，為什么中央拼命的左一棒，右一棒，十八般武藝都用盡了也不破？” 昨日，記者在就房價問題采訪某一專家時，這位不愿透露姓名的專家表示：“房價下降是肯定的了，而且一旦下降就會止不住。地產商再喊買也沒什么用。” 中原地產調研結果顯示，當前杭州新開樓盤成交均價較周邊樓盤的降價幅度在10%至20%。主城區成交均價從8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。 此外，成都、南京、天津等二線城市新開樓盤成交價格也已開始出現下跌。其中成都降價幅度大部分在5%-10%之內，降價范圍已波及主城區和郊縣；南京的新開樓盤均價降幅約10%，近郊住宅價格降幅較為明顯；天津的新房均價降幅則在5%至15%。 北京郊區房價下降也很明顯。北京通州的華業東方玫瑰、珠江拉維、潤楓領尚幾個項目的降價促銷幅度相當大。上述個別項目降價幅度與最高價時相比普遍在20%以上，有些甚至于已經超過40%。 業內人士稱，北京二手房降價壓力正在擴大。10月中上旬北京二手住宅每平方米成交均價再度跌破2.2萬元，創下了近14個月來新低。 近日，全球最大私募股權公司黑石集團首次從中國地區房地產投資中撤出，標普27日公布的一份針對中國房地產開發商的壓力測試顯示，很多開發商為保證流動性會降價促銷，預計未來6至12個月房價會跌10%。 謝國忠更是預測，未來國內的房價下跌50%都很正常。“大家應該注意到一個很奇怪的現象，就是全球房地產市場都在暴跌，唯獨中國的房地產市場還處于牛市中。事實上，未來國內的房價下跌50%都很正常”。 資金鏈緊張 開發商將要“哭一陣子” 對于開發商來說，如何抵御寒冬來臨，就要看資金鏈這個武器了。 然而，數據顯示：在106家上市公司房地產企業所披露的半年報中顯示，上市房企在上半年的整體資產負債率達到了72%，負債總額突破1.09萬億元，同比上漲41%。其中，最具殺傷力的流動負債已經占到負債總額的70.6%，同比上漲54%。 最早公布中報的5家房地產企業現金流總額為-64.09億元，濱江集團、嘉凱城、萊茵置業等3家房地產企業，均名列經營性現金流情況最糟糕的前10家公司中。其中濱江集團，公司上半年僅實現凈利潤1.5億元，同比減少40.16%，經營性現金流為-28.12億元，負債率更高達80.78%。而10大房企中，半數負債率超過70%，其中萬科和龍湖地產負債率已達到78%。 瑞穗證券亞洲駐香港的經濟學家沈建光則在22日發布的一份報告中寫道，自2010年11月以來，面向中國房地產商的銀行貸款基本停止發放。“日益上升的流動性壓力將迫使房地產商降價，以增加銷售并帶來可持續的現金流。” 中國經濟體制改革副會長樊綱則公開表示，開發商多哭一陣子其實是好事，因為這表明中國房地產已經開始軟著陸。更進一步的，他指出中國的宏觀政策已進入“防泡沫狀態”，不可能半途而廢，前幾年出現的房價在調控下跌后就反彈的現象很難再次出現。 除了資金鏈，土地供應鏈的減少也成了房地產市場價格下降的主要因素。 北京市土地整理儲備中心的數據顯示，截至目前，北京1-5月通過招拍掛方式出讓住宅用地87.4公頃，不足年度計劃供應量(1225公頃)的一成。基于成交量下滑趨勢的判斷，有專家稱，中國房地產市場價格將會降價10%。 房地產行業破產、兼并與收購將成為常態 標普企業評級董事符蓓預計，明年國內房價下跌10%，同時維持對中國房地產行業“負面”展望。她稱，“自6月以來，開發商的資金壓力持續上升。我們認為未來6至12個月，它們的銷售情況仍非常不確定。此外，房地產行業整體的負債也快速上升。 國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示，中長期來看，房地產行業破產、兼并與收購將成為常態。 他在報紙上發表文章稱，目前中國房地產行業的一次顯著調整正在發生，而調整的方式和開發商的應對策略則可能是：短期內參考融資成本和項目的收益率所決定的盈虧平衡點進行降價；中長期行業的分化與整合，房地產行業的破產、兼并與收購將成為常態，房地產金融活動日益多樣化和活躍。 中國工商聯房地產商會、全國房地產經理人聯盟常務理事、著名房地產評論人戴欣明則預測，中國的房價不會在短期內達到“軟著陸”的預期，這個過程需要三年左右。 ●南方日報駐京記者 呂天玲 實習生 王家倫 方艷 (責任編輯：白雪松) |
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