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CFP供圖 近日，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份有177家北京二手房中介關(guān)門大吉，而北京今年以來(lái)關(guān)閉門店中介更已多達(dá)1000多家，創(chuàng)三年以來(lái)新高。上海、廣州、深圳等多個(gè)城市也都被曝房產(chǎn)中介接連關(guān)張。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控力度不斷加大，房地產(chǎn)中介將要為前兩年大規(guī)模擴(kuò)張?jiān)斐傻纳嘀嗌倬置娓冻龃鷥r(jià)。而接下來(lái)的低潮，可能帶來(lái)整個(gè)行業(yè)的洗牌重組。 樓市成交達(dá)不到“生命線” 北上廣深地產(chǎn)不少中介關(guān)門 11月7日，鏈家地產(chǎn)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)北京二手房中介共關(guān)閉門店1000家左右，為3年來(lái)最多。其中，僅10月份就有177家北京二手房中介關(guān)門大吉。 在上海，一二手房?jī)r(jià)格倒掛、二手房市場(chǎng)成交慘淡，部分中介也開始悄悄關(guān)閉門店。漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏叡表示，當(dāng)前上海平均每家的中介門店成本為13萬(wàn)至15萬(wàn)元/月，月銷售額要達(dá)到15萬(wàn)元才能不虧，但現(xiàn)在很多門店達(dá)不到這個(gè)交易量，只能關(guān)門。 今年10月，上海二手市場(chǎng)成交連續(xù)第三個(gè)月下挫，全月共計(jì)僅有0.81萬(wàn)套二手房成交，大大低于中介1.3萬(wàn)套的“生命線”，有的中介直接關(guān)門，有的則將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向一手樓盤的代理上。 在深圳，今年以來(lái)地產(chǎn)中介關(guān)門的數(shù)量更是達(dá)到驚人的3000家，這個(gè)數(shù)字超過(guò)了原有中介門店數(shù)量的1/3。深圳門店數(shù)量最多的中原、世華、中聯(lián)三大中介都表示已收縮門店的數(shù)量不少，中小中介日子則更是難過(guò)。 有深圳中介行業(yè)的人士透露，現(xiàn)在能維系門店運(yùn)營(yíng)的中介面臨和上海類似的情況，大多是依靠深圳一手房代理、惠州東莞一手房代理以及香港置業(yè)等業(yè)務(wù)。而主要依靠二手房交易的中小中介，則不得不面臨無(wú)法維系門店運(yùn)營(yíng)成本的絕境。 而在廣州，盡管房產(chǎn)中介尚未有大規(guī)模的倒閉潮，卻也出現(xiàn)門店持續(xù)虧損的情況。不少中介人士直言眼下大家都是在“死撐”。某大行內(nèi)部人士透露，廣州公司在10月份的業(yè)績(jī)只有去年高峰時(shí)期的四成，限購(gòu)以來(lái)，公司幾乎每個(gè)月要虧上數(shù)百萬(wàn)元。 德誠(chéng)行地產(chǎn)總經(jīng)理何慶祥表示，已在交投調(diào)整較大的珠江新城縮減了一間門店。以他關(guān)閉的門店為例，之前租金2萬(wàn)多元，今年漲到3萬(wàn)元，人工成本2萬(wàn)元，而一家門店一個(gè)月要做10萬(wàn)元的業(yè)績(jī)才能“回本”。 合富輝煌董事長(zhǎng)扶偉聰就表示，合富置業(yè)會(huì)對(duì)位置不好的店鋪?zhàn)髡{(diào)整。 二三線城市也受沖擊 中介過(guò)度擴(kuò)張難應(yīng)對(duì)市場(chǎng)縮水 相關(guān)資料顯示，2009年房地產(chǎn)投資火熱，許多中介公司出現(xiàn)了盲目擴(kuò)張的現(xiàn)象，二手房中介門店數(shù)量一度急劇膨脹。但今年下半年以來(lái)，由于限購(gòu)限貸等政策的持續(xù)作用，樓市成交近期已經(jīng)降至冰點(diǎn)，北上廣深等一線城市樓市成交依舊低迷。繼11月首周住宅成交量環(huán)比緊縮兩成后，上周成交量再降一成。至此，北京市住宅成交量已連續(xù)三周下滑。 而除了一線城市，眼下在成交量下滑趨勢(shì)也正向二三線城市蔓延，中國(guó)指數(shù)研究院14日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月7日至13日全國(guó)樓市成交延續(xù)低迷走勢(shì)，在監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，29個(gè)城市樓市成交量同比下降，9城市成交量降幅在50%以上。 在結(jié)構(gòu)上，二手房的成交低迷對(duì)中介影響尤其明顯。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，10月北京、上海、廣州、深圳、天津、成都六大城市的二手住宅成交面積，創(chuàng)2009年以來(lái)的月度成交面積新低（春節(jié)除外）。 在這樣的環(huán)境下，大小中介公司都在跟隨市場(chǎng)的調(diào)整而縮減開店規(guī)模。而對(duì)中小中介機(jī)構(gòu)直接的影響就是沒(méi)有生意可做，熬了一兩個(gè)月就撐不下去了，只有關(guān)門。 以深圳為例，近幾個(gè)月二手房成交量都是在每個(gè)月2000套左右，相比于去年深圳市場(chǎng)每月1萬(wàn)套的二手房成交量下跌了80%。據(jù)深圳中原統(tǒng)計(jì)，年初深圳地產(chǎn)中介店鋪多達(dá)8000家，目前，已減少到5000家左右。中原地產(chǎn)華南總經(jīng)理李耀智回應(yīng)表示，近期關(guān)停約60個(gè)門店，并裁員1000人。 深圳美聯(lián)物業(yè)營(yíng)業(yè)部總經(jīng)理江少杰則表示，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于樓市回暖的預(yù)期都過(guò)于樂(lè)觀了。“寒冬”將比預(yù)期的更長(zhǎng)。“這一波蕭條比2008年和2009年還要嚴(yán)峻，最壞的時(shí)候還沒(méi)到，中介關(guān)鋪潮在未來(lái)半年內(nèi)還將持續(xù)。” 關(guān)門的近七成是中小經(jīng)紀(jì)地產(chǎn)中介業(yè)將迎來(lái)新一輪洗牌 相對(duì)中原這樣的大中介，規(guī)模較小的地產(chǎn)中介顯然壓力更大。 “鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)戮捅硎�，此輪關(guān)閉的中介有近70%是中小經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。江少杰則透露，從今年年初開始就不斷有中小中介公司的人上門希望美聯(lián)整體收購(gòu)其位于深圳的多家店鋪，但美聯(lián)考慮企業(yè)文化等因素僅選擇了承租部分店鋪。 近年來(lái)，二手房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展逐漸規(guī)范，市場(chǎng)更加向大型中介公司集中。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，二手房成交中，排名位居前七的中介公司市場(chǎng)份額達(dá)到了50%以上，除去自行成交，中小中介公司的市場(chǎng)份額只有約25%。 張?jiān)抡J(rèn)為，在當(dāng)前冷清的成交之下，短期內(nèi)市場(chǎng)成交難有明顯改變，可能會(huì)出現(xiàn)更多經(jīng)紀(jì)公司因無(wú)法承受長(zhǎng)期的低成交量而選擇關(guān)店，未來(lái)成交量是否仍然保持低位主要取決于樓市調(diào)控政策的變化，是否會(huì)引導(dǎo)二手房市場(chǎng)趨穩(wěn)。 德誠(chéng)行地產(chǎn)總經(jīng)理何慶祥表示，相比2008年那一波低潮，這一輪情況可能會(huì)更糟糕。2008年是經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，但今年是政策影響。短期內(nèi)調(diào)控政策沒(méi)有放松的跡象，中介將來(lái)收縮減輕成本是必然的。有中介人士認(rèn)為，目前大家都在“熬”，如果2012年政策不放寬，二手房市場(chǎng)的成交量仍沒(méi)有出現(xiàn)明顯回升，整個(gè)地產(chǎn)中介行業(yè)的倒閉潮將會(huì)真正來(lái)臨。 不過(guò)，也有地產(chǎn)中介業(yè)內(nèi)人士坦言，每一輪中介關(guān)閉潮之后，中介市場(chǎng)的集中度將得到進(jìn)一步提升。業(yè)內(nèi)人士分析稱，當(dāng)前房產(chǎn)中介的從業(yè)人員水平參差不齊，許多業(yè)務(wù)員都不具有正規(guī)授權(quán)的資質(zhì)。此外，有些小的房產(chǎn)中介實(shí)際上就是房地產(chǎn)公司的“合伙人”，他們根本就不是靠賺取傭金贏利，而是靠炒房號(hào)牟利。 有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著調(diào)控的深入，將會(huì)有更多的中介門店被淘汰，中介行業(yè)將面臨進(jìn)一步洗牌。一些經(jīng)營(yíng)不規(guī)范、管理不健全的公司恐將走不出“寒冬”，而那些實(shí)力雄厚經(jīng)營(yíng)規(guī)范的房產(chǎn)中介，則有望通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部管理來(lái)抵御外部風(fēng)險(xiǎn)，最終存活下來(lái)，并不斷發(fā)展壯大。 ●南方日?qǐng)?bào)記者 牛思遠(yuǎn) 實(shí)習(xí)生 馬燕珊 ■相關(guān) 巴曙松：調(diào)控持續(xù)地產(chǎn)將洗牌 巴曙松認(rèn)為，未來(lái)通脹會(huì)持續(xù)比較長(zhǎng)的時(shí)間，若貨幣政策貿(mào)然放松，通脹將再度起來(lái)，到時(shí)調(diào)控難度會(huì)非常大。 但最近我國(guó)出口回落較為明顯，企業(yè)資金狀況非常緊張，尤其是長(zhǎng)三角和珠三角一帶更為明顯。巴曙松認(rèn)為，如此高的民間拆借利率持續(xù)長(zhǎng)達(dá)10個(gè)月的時(shí)間，這是歷史罕見(jiàn)的。而且如此長(zhǎng)時(shí)間的高利率會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成比較大的影響。與此同時(shí)，大企業(yè)資金也非常緊張，固定資產(chǎn)投資回落加快，并體現(xiàn)到拖欠上下游小企業(yè)貨款上。 巴曙松表示，信貸政策近期放松是必要的，也是迫切的。若貨幣政策不適當(dāng)針對(duì)中小企業(yè)放松，中小企業(yè)三角債問(wèn)題年末出現(xiàn)的沖擊很難回避。 信貸放松慎防重新流入房地產(chǎn) 根據(jù)巴曙松前段時(shí)間到溫州等地調(diào)研，他指出，全國(guó)范圍看，借高利率民間借貸的大部分都是房地產(chǎn)企業(yè)，真正做制造業(yè)的企業(yè)問(wèn)題并不很大。他表示，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)之所以愿意用如此高的成本融資，是出于過(guò)去十年的盈利預(yù)期。 巴曙松認(rèn)為，如果現(xiàn)在放松信貸的話，錢會(huì)流到高盈利的地方，制造業(yè)企業(yè)只能很小幅度獲益，大部分會(huì)流入房地產(chǎn)，正準(zhǔn)備降價(jià)的房地產(chǎn)商將是最大贏家。 根據(jù)此前的調(diào)研，巴曙松表示，到9月份，房地產(chǎn)一個(gè)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)期需要40-41個(gè)月。他分析表示，如果還堅(jiān)持緊縮2-3個(gè)季度信貸不放松，房地產(chǎn)將迎來(lái)一輪重大洗牌。“按照如此高利率借錢給房地產(chǎn)商的人和房地產(chǎn)商自己要買單。這些貸款和投資于房地產(chǎn)商的錢會(huì)面臨重大的損失。” 南方日?qǐng)?bào)記者 黃倩蔚 信貸須微調(diào)防年底三角債沖擊中小企 昨日，前來(lái)廣州出席中信銀行“宏觀經(jīng)濟(jì)與財(cái)富增值高峰論壇”時(shí)，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松表示，當(dāng)前貨幣政策“微調(diào)”面臨著兩難的困境：若貨幣繼續(xù)緊縮，中小企業(yè)將首當(dāng)其沖大面積受到影響。他認(rèn)為，只要貨幣政策繼續(xù)緊縮，房地產(chǎn)調(diào)控政策堅(jiān)持實(shí)施2-3個(gè)季度，房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)一輪大洗牌。 |
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